중개물건보기/부동산 관련정보

♡마당발♡ 2013. 1. 31. 16:39

◈ 용어 및 적용 법규 구분

    가. 오피스텔 : 건축법 적용 - 건축물시행령 3조 4 -8군 주거업무시설-다.업무시설

    나. 주택 : 주택법 적용 - 건축물시행령 3조 4 -8군 주거업무시설-가.단독주택

 

◈ 부가가치세

    가. 부가가치세법 제1조 1항 2호 재화 또는 용역의 공급

    나. 부가가치세법 제12조(면세) 제12조 12호. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역

                                                            으로서대통령으로 정하는

         부가가치세법 제12조(면세) 제12조 14호. 토지

 

 

   오피스텔  
 분양신청  업무용 도시형생활주택 
부가세   납부- 세무서:사업자등록▶환급 납부 - 구청:주택임대사업자등록 

 분양금액 예

1억(건물분7천만원+토지3천만원)

700만원 ▶납부 ▶ 환급 700만원 ▶납부 ▶ 환급안됨

 취득세

1억

1억 * 4.6% = 460만원 납부 

순수취득세만 적용

전용면적 60㎡이하 면제 
 중개수수료 비주거용적용 : 0.2~0.9%  주거용적용 
 보유의무 제한없음 

 5년 내 매각시 취득세 추징

단, 임대사업자가 취득시 면제적용

실무

업무용이 원칙이나

주거용으로 중개 시 임차인 전입금지  

대신 임차인보증금 안전하게 위해

보증금원 만큼 근저당 설정

※전세권설정은 가급적 금지(주거용으로 보임)

 
  업무용 일경우 "세금계산서 발행"  

 

◈ 중개 실무상담 기법

1. 오피스텔 분양신청 시 우선적으로 " 업무용 으로 신청"후 임대사업자 등록해서

     - 부가가치세 환급(통상 분양가의 약67%) 받음

2. 잔금 납부 후 등기 시 그 오피스텔의 수요층에 따라 선택 ㉮ 또는 ㉯ 선택

   ㉮. 업무용으로 지속 할 경우 - 취득세(분양가의 4.6%) 납부

           주 용도: 업무시설 즉 사무실용도

   ㉯. 도시형생활주택(원,투룸형)으로 선택 : 환급받은 부가세 재 납부대신 취득세 면제

 

3. 위 1,2번 순서를 고객에게 설명하면서...

    특히 지역 임차 수요층이 사무실용도가 많으면 유형을

                                     주거용(원룸) 선호도가 많으면 유형을 권해 주면 됨.

◈ 최근 싱글들의 개인소득 증가로 다가구 원룸주택보다는 보안, 쾌적, 편의성 등

   갖춘 업무용 오피스텔 더 선호한다. 다만, 임차시 전입신고 관계가 임대인에게

   아킬레스건임.

 

※ 2013.1.1. 도시형생활주택 - 오피스텔의 취득세 감면이 2015.12.31까지 연장됨

 

2013. 01. 31 권형관

 

 

 

 

출처 : 권형관의 실전부동산중개전문가과정(공인중개사 부동산실무교육)
글쓴이 : 권형관 원글보기
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