두 마리 토끼

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땅 이야기

2011. 3. 23.

 

                                                                                                                                                                                

 

 

   지난 3월 22일 발표된 부동산 대책은 과도한

가계부채를 줄이고 주택거래 활성화를 위해  두마리의 토끼를 잡으려는

상반된 효과를 보기 위한 대책으로서 정부에 의해 발표 되었습니다.

 

 

  현재 800조를 상회하는 가계부채가 계속되면 금융기관의 부실로 이어지고

이는 우리경제를 어둡게 하는 요소가 되므로  DTI규제 부활을 통한 대출의 규제로

과도한 가계부채를 관리하고 금융기관의 건전성을 유지하기 위함 이라 봅니다.

 

 

   DTI (Debt to Income : 총 부채 상환비율)란 금융기관이 대출받는 사람의 소득에 따라

대출금액을 제한하는 제도로 주택담보대출의 경우 예전에는 담보 가치에 따라 대출금액이

정해졌으나 DTI규제가 부활되면 아무리 담보 가치가 높아도

대출 받는 사람의 소득에 따라 대출금액이 정해지는 것이죠.

 

 

  DTI는 연간소득에서 부채원리금(원금과 이자)상환액이

차지하는 비율로 나타내고 있습니다.

DTI규제제도의 부활은 주택소유자들이 받을 수 있는 대출한도를

줄이게 함으로 거래의 위축을 염려하게 되는데,

 

                                                                      

 

 

   서울에 거주하는 연소득 5000만원의 직장인이 강남3구(강남,서초,송파구는 40%)를

 제외한 지역에 7억짜리 APT를 구입할 경우 DTI 50%를 적용받아

(만기 20년, 금리 년 6%로 가정) 대출한도는

 최대 2억9천만 원이 된다 하는군요. (인천 60%, 경기도 60% 적용)

 

 

  현재는 특별한 소득이 없어도 담보인정비율(LTV)를 적용 집값의 50%인 3억5천만 원을

대출 받을 수 있다는데 4월 이후로는 DTI 적용으로 대출한도가 6000만 원 정도

줄어들게 되는 셈이라 합니다.

 

 

  제도의 보완책으로 주택담보 대출의 안전성이 비교적 높은 고정금리 대출이나 비거치성 담보대출,

분할 상환 대출의 경우인  실수요자를 대상으로는

최고 15% 까지 대출한도를 늘려준다는데,

 

 

 

175

 

 

 

  강남 3구도 40% 에서 55% 로, 그 외 지역은 50% 에서 65%로 ,각 각 15% 까지 확대 해 준다고 합니다.

현재 대출 상황을 보면,비거치식 담보대출이 약 20%, 고정 금리 대출이 약 10%, 분할상환대출

규모가 약 18% 정도 된다하니 상당수가 대출한도 증액 혜택을 받겠지요.

 

  그러나 서민의 주택구입자금에 어려움이 발생하지 않도록 1억원 까지의 대출은 DTI적용 배제기준을

계속 유지하기로 하고, 생애 최초 주택구입자금 대출 시한도 금년 말 까지는 유지하기로 하여 무주택자의

내집 마련을 지원키로 한다는 군요. 

 

 

 

 

  DTI규제 부활로 인한 부동산 거래의 위축을 지양하고 거래의 활성화를 위한 조치로  

취득세를 5O% 감면하여 현 4%는 2%(9억원이상). 2%는 1%(9억원이하)로 완하하여 수요를

촉진 시킨다고 하는데 취득세는 지방세이므로

수입이 감소하는 지방자치단체의 거센반응도 있으리라 봅니다.

 

 

  APT시가 10억짜리를 구입 시 거래세인 취득세는 등록세와 합해져 단일화 되었는데

일반 주택(85㎡:25평초과)의 경우 4%적용 시 (농특세 0.2%, 교육세 0.4%포함)

4.6% 적용하여 4600만원이 되나

 

  이번 조치로 2% 적용 시에는 2.7%(농특.교육세포함) 적용 받어 2700만원이 되어

1900만원 감소 효과가 나타나고 있는데,

거래의 활성화에 견인차 역활을 할지는 두고 봐야 하겠지요.

 

 

 

               ★ 금융시장 안정 및 주택거래 활성화 정책 ( 3. 22. 발표 )

 

        목      적

        추진    방안

                 비                   고

  가계부채 안정

    DTI(총부채상환비율)

   규제 4월부터 시행

 

-서울지역은 연간 대출 원리금 상환액이 연봉의 50%(강남,서초,송파구는 40%)를 넘지않아야 함.

 

-인천,경기,지역은 연봉의 60%를 넘을 수 없음.

 

-고정금리,분할상환,비거치성 담보조건으로 대출 받으면 기존 DTI 비율에서 최대 15%추가 적용.

 

  주택거래 활성화

   취득세율 50% 감면

 

 -9억원 초과 주택을 구입한

  1주택자 또는 다주택자 :

    4%→2%

 

 -9억원 이하 주택을 구입한 1주택자:

      2%→1%

 

 민간 택지에 짓는 주택에

한 분양가 상한제 폐지

 

    4월 국회 주택법 개정 논의 착수

    연내 법 개정 마무리

 

 

 

 

  정부가 3.22. 발표한 대책 중에서 가장 눈에 뛰는 항목이 분양가 상한제

일부 폐지라고 할 수 있겠죠.

 

  투기지역(강남,서초,송파구)을 제외한 민간 택지(재개발, 재건축단지, 뉴타운지역)에

짓는 APT는 분양가 상한제를 폐지한다는 것으로 이와 연동되어 운영될 분양권 전매

제한 제도도 함께 사라지게 됩니다..

 

                                                      

 

 

  현재 수도권 과밀억제권역이 민간 택지인 경우 상한제가 폐지되면 계약과 동시에

 전매가  가능하고 재 당첨 금지조항도 자동 폐지되어 당첨 후에도 또 다시 청약이 가능해져

보다 거래가 활발해지리라 보는군요.

 

 

  주택 취득세 인하는 지방자치단체의 세수 감소로 상당한 반발이 우려되고 분양가

상한제 폐지는 임시 국회개정안 처리가 기다리고 있는데

 

  DTI규제 부활로 인한 투자 심리 위축은 취득세 인하로  수요의 진작을, 분양가 상한제 폐지라는 시장활성화

대책으로는 공급자에 어느정도 여유를 주겠으나 워낙 침체된 주택경기 하에서 공급가의 적절치 못한 조정은

 

시장경제가 따라주지 않으므로  당분간 숨을 고르며 시장상황에  따라 움직이게 되겠으니 

경기의 활성화를  도모하기 위한 이러한  대책에 대한 그 효과는 

좀 더 눈여겨 보아야

되리라 봅니다.

 

******

자료 : daum 정보.이미지참조

Music Title : Via Dolorosa (고난의 길)

Artist : 이선우 (CCM 보컬)

Album : Pray (2009.01.12.발매)

                                                                                                                                                                                              

 

 

* 연천부동산장단공인 http://silktime.neonet.co.kr

 

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