2019년 달라지는 부동산 세법

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땅 이야기

2019. 2. 19.




    


        




 

   새해에 달라지는 부동산세법에 의하면  종합부동산세(종부세)인상, 주택임대관련세제 개편 및

      양도세비과세 요건 강화 등으로 특정지어지는데,이를 살표보면 다음과 같다.


 세금은 과세표준(과표)세율로 결정된다.



   ■ 종합부동산세 인상

       

        1. 공정시장가액비율 및 세율 개정

       

         * 종부세는 과세기준일(매년6월1일) 현재 국내 소재한 주택 및 토지를 유형별(주택,나대지,상가 등)로 구별하여 인별(人別)로

           합산하여 그 공시가액의 합계액이 유형별 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 국세


      

       공정시장가액비율 점진적 인상   (5% 인상 / 년 - '19 :85% '20년 :90% 적용)    

 

            종부세 과세표준 : (공시가격-공제액) × 공정시장가액비율

                 공정시장가액비율(현 80%)에서 매년 5% 인상 '19년에 85%, '20년 90%로 '22년에는 100% 적용

              (공시지가 합 10억(10억-6억=4억)일때 '22년에는 100%적용하여 4억이 모두 과세표준이 됨.)


      ◑ 종부세 세율 인상 (과표 6억 원 초과분에 대해 세율 인상 및 3주택 이상자 0.3% 추가 과세)

  

        종합부동산 세율

     ○ 주택                                 현   행 (%)

                                                         개 정 안(%)

과세표준                                        |          세율

과세표준                                        |    2주택 이하          |3 주택 이상+조정대상지역 2주택

6 억 원 이하                                    |          0.5  

 3 억 원 이하                                   |        0.5                 |  0.6

6~12 억 원                                      |          0.75

 3~6 억 원                                      |         0.7                |   0.9

12~50억 원                                     |           1

 6~12 억 원                                     |         1.0                |  1.3

50~94억 원                                     |           1.5

 12~50 억 원                                    |         1.4              |   1.8

94 억 원 초과                                  |           2

 50~94 억 원 초과                             |          2.0              |   2.5

     ○종합합산토지(나대지,잡종지 등)

 94억 원 초과                                   |          2.7               |  3.2

과세표준                                         |         세 율(%)

과세 표준                                         |     세율(%)     (종합합산토지 : 세율인상)            

15 억 원 이하                                   |         0.75

 15 억 원 이하                                   |                           1

 15~45 억 원                                   |          1.5                                               15~45 억 원                                    |                           2

45 억 원 초과                                   |          2

45 억 원 초과                                     |                           3



      ○별도합산토지


         상가,공장,물류시설부지 등


과세표준                                          |            세율(%)

                                           좌  동

200억 원 이하                                    |             0.5


200~400억 원                                    |             0.6


400억 원 초과                                    |             0.7


 *종부세가 인별과세체계임을 감안 ,인별로 판단

     *주택임대소득 강화

 *적용시기: '19년 1월1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

     *(필요경비율)임대주택등록자 60%













  2. 주택수 계산

     ⑴ 공동소유주택의 경우 고동소유자 각자가 그 주택을 소유한것으로 본다.

          (단, 상속을 통해 공동소유한 주택은 과세기준일(매년6.1)현재 다음요건을 모두갖춘 경우 주택수에서 제외하되

                그 공시가격 상당액은 합산하여 과세하고 1세대 1주택 공제(9억 원)여부 판단시는 주택 수에 포함)

                  요건 - 지분율이 20% 이하 지분 상당 공시가격이 3억 원 이하

    

      다가구주택은 여러가구가 거주하는 경우에도 분할등기 되지않으므로 하나의 주택으로 보고

          임대주택합산배제 시에는 임대가구를 별개의 주택으로 보아 합산배제한다.


  3. 임대주택에 대한 종부세 합산배제

      ⑴ 임대주택등록 후 임대료(임대보증금)연 증가율이 5% 이하인경우에만 합산배제 가능함.

      ⑵ 2018.9.14 이후 조정대산지역내 주택을 신규 취득하여 임대등록하는 분 부터

          종합부동산세합산 과세 함.




 ■  주택임대 관련제도 개선

              

     ◐ 주택임대사업자 등록 의무화

    

현 행

개정안


임대소득 2천만 원 이하     비과세

                                                                                      

세액 = {수입금액 × (1-필요경비율)-공제금액} × 14 %

 * 필요경비율-60%, 공제금액-400만 원




 



* 주택 임대와 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 적용


분리과세

 

*분리과세는 개인의 다른 소득 즉, 이자/배당/사업/근로/연금/기타소득 등과

합산되지 않고,해당소득에 대해서만 과세-상대적 으로 세 경감

(고소득자,고연봉자에 유리)


 임대주택등록자와 미등록자간 차등

 *필요경비율-70%(등록자). 50%(미등록자)적용

*공제금액- 400만 원(등록자), 200만 원(미등록자) 적용


  *좌 동


 

    주택임대소득 과세 강화 - 임대보증금                            

         3주택이상 소유하고 보증금 등 합계액이 3억 원 초과 시

          보증금에도 소득세를 과세한다.( 단, 면적 1호 또는 1세대당  종전 60㎖ →40 이하

                                                                    (기준시가)종전 3억 원 →2억 원 이하)

  

     임대주택등록자 세액 감면 확대

          임대주택 등록자가 

                                      4년 임대시 - 세액의 30%

                                      8년 임대시 - 세액의 75% 를 감면하고

                                     종합과세뿐만 아니라 분리과세 시에도  적용. {단,임대료(임차보증금) 연 증가율이 5% 초과 시 감면 배제}

       

  

 








  ■ 양도소득세 개선

    

     ◐ 1세대 1주택 양도세 - 비과세 보유기간 요건 강화

              1세대가 양도일 현재 국내보유하고 있는 1주택을  2년 이상 보유하고

                                    조정대상지역내 주택('17년 8.3.이후 취득)의 경우는 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다.

           - 보유기간 기산일은 '21.1.1이후 양도분 부터

                1세대가 1주택이상을 보유한 경우 다른 주택은 모두 양도하고

                            최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 기산한다. (단,일시적 2주택자나 상속,동거봉양 등 부득이한 경우의

                                                                                                        1주택 비과세 적용주택은 종전 방식에 따른다.)

      ◐ 주택임대사업자 거주주택 - 양도세 비과세 요건 강화

                2년 이상 거주한 거주주택과 장기임대주택을 보유시

                                                    거주주택 양도시 비과세 하는 경우  - 최초 거주주택에 대해서만 비과세(평생1회로 제한)하고

                                                     장기임대주택을 거주주택으로 전환하는 경우 전체 양도차익에 대해 과세한다.

                      (단,최종적으로 임대주택 1채만 보유하게 된 후

                                        거주주택으로 전환 시에는 직전 거주주택 양도 후

                                                              양도차익부네에 대해서 비과세한다.)


      ◑ 농어촌주택 ,고향주택 취득시 - 양도세 중과 배제

               수도권 조정대상지역 내 공시가격 합계 6억 원 이하인 2주택 중 1주택을

                              양도하고  예정 신고기간내 농어촌,고향주택을 취득하는 경우 - 다주택 양도세중과세를 적용하지않는다.

                       *농어촌 주택~기준시가 2억(한옥 4억),대지 660 ㎖ 이내 수도권 등외 읍,면 소재 주택

                             *고향 주택~기준시가 2억(한옥4억),대지660 ㎖ 이내 주택,수도권 등 외 인구 20만 이하 시 지역으로서 10년 이상 거주지역)  


                  

 

  ■ 기타 중요 개정사항


   ◐ 1세대 1주택자인 자녀가 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속과 합가한 경우

           10년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해 세대 1주택 1ㅣ과세 특례 적용.

            (단, 시행규칙으로 정하는 암, 희귀성 질황 등 중대한 질병 등이 발생한

                    60세 미만의 직계존속과 합가한 경우에도적용한다.)

                                                                                            

   ◑ 장기일반임대주택 등록 후 8년 이상 임대할 때 임대기간 계산 시

       재개발,재건축, 사업이 진행되는 경우

       관리처분계획 인가일 전 6개월 전부터 준공일 후 6개월 까지의 기간은

       속하여 임대한 것으로 간주하되

       실제 임대한 기간 만 임대기간에 산입하고 단기임대주택을 장기임대주택 등으로 등록 시

       최대 4년을 한도로 기존 임대기간 전체를

       장기일반민간임대주택 등의 임대기간으로 인정한다. 


     ◑ 2018.9.14 이후 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서

        조정대상지역에 신규주택을 취득한 자(조정대상지역 일시적 2주택자)는 신규주택 취득 후

        2년 이내에 종전 주택을 양도해야 양도세 비과세가 가능하다.


     ◑ 2018.9.14 이후 조정대상지역 내 주택을 신규 취득하여

        임대등록하는 장기임대주택에 대해서는 중과세 적용한다.


     ◐ 2010.1.1 이후 고가(실거래가 9억 원 초과) 1주택자는 2년 이상 거주해야

        보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제를적용받을 수 있다.


     ◑ 장기임대주택 등록 후 임대료(임대보증금) 연 증가율이 5% 초과하는 경우

        거주주택 비과세특례 적용,양도소득세 중과세 배제 적용을 받을 수없다.

    

      ◐ 청년 우대형 청약통장 가입대상 연령 확대

          기존 만 19세~29세에서 34세 까지 확대된다.(남자의 경우 병역기간을 별도 로 인정하고 총급여 3천만 원 이하

             무주택 세대주 청년들만 가입할 수 있고 이를 통해 기존 청약통장 기능과 소득공제 혜택은 유지하면서 10년 동안

            최대 연 3.3% 금리와 이자소득 비과세 혜택을 받을 수있다).


      ◑ 총체적상환능력비율(DSR)이 모든 금융권에 도입

          DSR을 통해 개인의 모든 대출은 상환능력을 판단하는데 이제는 모든 금융권에 도입된다.


       ◐ 상가건물임대차 분쟁조정위원회 설치

           2018년10월 상가건물임대차보호법 개정에 따른 것으로 임대인과 임차인 간의

              분쟁을 조정하기 위하여설치 됨.


 

                                                                              2019년 달라지는 주요부동산 제도

구분

내용

시행시점

세제

공정시장가액 비율 5% 인상

1 월


종합부동산세 세율 조정

1 월 (6 월 보유분 부터 적용)


주택임대소득 분리과세

1 월


3 주택자 산정에서배제되는 소형 주택 범위 축소

1 월


신혼부부 생애최초 주택 취 득세 감면 

1 월

금융

청년우대형 청약저축 가입대상 연령 확대

1 월


총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표로 도입

상반기

제도

달라지는 청약제도 주택공급에 관한 규칙 개정안

2018년 12월


1가구1주택 비과세 판단 시 사실혼 배우자 포함

1 월

|                                                                         |상가건물임대차 분쟁조정위원회 설치                  |4 월                                                                   


실거래가 신고기간 60일에서 30일로 축소

 개정안 공표 후 6개월 후


청약가점 자동확인 추진

하반기





*시행 시점 등 상기 내용은 변동 될 수있음.



                                                                                     

                                               


자료 : 한국부동산뉴스 세법가이드 (www.etax119.co.kr)






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