1세대 1주택 양도시 비과세 절세방안

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땅 이야기

2019. 4. 5.

  

 

 

 

                 진정인가요: 송가인&김소유(미쓰트롯 준결승 실황)-youtube

   

            

 

 

 

 

  1세대 1주택 양도시 비과세 절세방안 (2019년)

 

 

 

♣ 1세대 1주택 양도시 비과세 요건

 

① 1세대

② 국내에 1주택 소유. 단,미등기 양도자산 및 고가주택(9억원 초과 주택)은 제외.

③ 2년 이상 주택을 보유 할 것.(조정대상지역은 2년 이상 거주해야 함)

④ 주택의 부수토지로서 도시지역 내에는 건물이 차지한 면적의 5배, 도시지역 밖에서는 10배 이내 토지 포함.

 

 

 

 

 1. 2017년 8월 3일 이후 취득 분부터는 조정대상지역 내 1세대1주택은 2년 거주해야  비과세 됨.

 

 이전에는 1세대1주택비과세를 적용받으려면 1세대가 9억원 이하 1주택을 2년 이상 만 보유하면 비과세 혜택을

받을 수 있었다. 개정세법에 의하면 2017.8.3.일 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택부터는 2년이상보유에 더하여

2년 이상 거주요건이 추가되었다.

 

조정대상지역은 2018.12.31.현재 지정된 지역으로 그동안 수차례 추가지정 및 해제가 이루어 졌는데,

2년 이상 거주요건을 갖추어야하는 조정대상지역 여부는 양도 당시가 아닌 취득 당시에 조정대상지역 주택인경우에 해당되므로 양도 당시에는 조정대상지역이 아니더라도 취득당시 조정대상지역내 주택이였다면 2년 이상 거주 요건을 갖추어야 하니

해당지역의 조정대상지역의 지정일과 해제일을 반드시 확인하여야 한다.

 

 

구분

조정대상지역(42개)

지정일(해제일)

서울

-전지역

'16.11.3.

경기도 

-과천,성남,하남,고양,남양주,동탄2

'16.11.3.

-광명

'17.6.19.

-구리,안양동안,광교지구

'18.8.28.

-수원팔달,용인수지,기흥

'18.12.31.

부산

-해운대,동래,수영

'16.11.3.

-기장군(일광면 제외)

'16.11.3('18.8.28.)

-부산진,남,연제,구장군(일광면)

'16.11.3('18.12.31.)

세종시

-세종

'16.11.3.

  

 

 

 

 

 

 

 

 다만,2017.8.3.이전 계약하고 8.3.이후 잔금을 지급한 경우에는 계약일 현재 무주택인 경우와

 과거 2년 거주요건이 있었던 때와 같이 등록한 임대주택 및

 현행보유기간 요건의 예외주택(수용,협의매수,1년이상 거주 후 직장이전 등으로 양도 등)은

 예외적으로 거주하지 않아도 비과세 특례는 그대로 적용된다.

 

특히, 1세대 1주택자가 그 주택을 임대하여 거주가 불가능한 경우 해당 임대주택을 구청과 세무소에

민간임대주택사업자로 등록하고 의무임대기간만 채우고 양도하는 경우

2년 거주하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

 



2. 2020년 1월1일부터는 1세대1주택 비과세 적용시 장기보유특별공제는 거주여부에 따라 달라진다. 
현재는 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 여건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제(장특공제)를 받을 수있다.            

보유기간

3~4년

4~5년

5~6년

6~7년

공제율

24%

32%

40%

48%

보유기간

7~8년

8~9년

9~10년

10년이상

공제율

56%

64%

72%

80%

                                                                                                                                                                           
하지만,2020.1.1.이후 양도 분부터는 2년 이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년,최대 80%)적용하고 2년 미만 보유 후 양도하는 경우일반 장특공제(15년,최대 30%)적용받아 비거주한 고가주택에 대한 비과세 혜택이 대폭 줄어든다. 다음 사례에서 알 수있듯이 10년 보유한 1세대1주택 고가주택(9억초과주택)을 2년 미만 거주하고 2020년 1월1일 이전에 양도하는 경우와 이후에 양도하는 경우의 세금은 크게 차이가 난다.
 거주하지 않은 1세대1주택 장기보유자의 경우 2019년 말까지 양도하는 것이 양도세를 절약하는 방안이 될것이다.물론,고가주택이 아닌 9억 이하 1세대1주택 비과세는 전체 양도차익에 대해 비과세되므로 2020년 이후에 양도하여도 세금에는 영향이 없다. 
<사례> 1세대 1주택 소유자로서 2019년 12월 말 현재 10년 보유하였으나 비거주한 경우                                                  (양도가액 15억원,취득가액 10억원 기타 필요경비는 없음.) 

 

 

 2019.12.31.양도시

  2020.1.1.양도시

비고

 

양도가액

1,500,000,000

 

취득가액

1,000,000,000

 

양도차익

전체                    

  500,000,000

 

 

                                                  비과세

  300,000,000

 

                                                  과세

  200,000,000

전체양도차익 중 9억 초과분

 장기보유

 특별공제

 160,000,000

  40,000,000

1주택장특공제 80%

일반장특공제   20%

 양도소득금액

   40,000,000

 160,000,000

 

 

 과세표준    37,500,000

 157,000,000

양도소득공제

 250만 공제

 세율  누진세율(15%)

누진세율(38%)

 

 

 양도소득세    4,545,000

 40,450,000

 

 

 지방소득세

      454,500

   4,045,000

양도소득세의 10%

 총부담액     4,999,500

 44,495,000

 세액 차이

 39,495,500

 

 

 

 

 

 



3. 2021년 1월1일부터는 1세대1주택 비과세 적용받기위해서는    1주택 보유상태에서 2년 이상 보유하여야 한다.
위에서 보았듯이 1세대가 양도일 현재 국내에 보유하고 있는 1주택을 2년이상 보유하고 조정대상지역 내 주택('17.8.3.이후 취득)의 경우보유기간중  2년 이상 거주하여야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때 보유기간 기산일은 그 주택의 당초 취득일로 부터이므로 그 주택 보유기간 중 수채의 주택을 보유하고 양도하여도 양도 당시 1주택이기만 하면 현재는 비과세에 해당된다.그래서 수채의주택을 동시에 양도한 경우에도 납세자가 선택한 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세가 가능한 것이다.
하지만, 2021.1.1 이후 양도 분 부터는 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유한게 된 날 부터 기산하여 2년 이상 보유를 계속해야한다.
 그러므로 수채의 주택을 보유하고 비과세 받고자하는 주택을 미리 처분할 계획이 있다면 2020.말까지는 양도하거나 2021.이후 양도할 계획이라면 비과세 받고자하는 주택외 나머지 주택은 비과세 받을 주택 양도 전 2년전에 모두 처분하여야 한다.(단,일시적 2주택자나 상속,동거봉양 등 부득이한 사유로 인해1주택 비과세를 받는 주택은 종전 방식대로 적용하므로 취득일로부터  양도일 까지 2년 이상이기만 하면 된다.)   

 

<사례> 1세대 3주택 보유 시 C주택을 2020년 이후 양도한 경우 비과세 여부

 

  

     C주택 취득                              C주택 양도 :비과세 적용안됨                                      C 주택 양도 :비과세 적용

             ▼                                                      ▼                                                                               ▼

 

  C주택 :                       다주택 보유기간                           보유기간 2년 충족                                         ▶  1주택 비과세

 

  B 주택                         2주택 상황                  

                                                                    ▲

  A 주택                          3주택 상황            B주택 양도

 

                                              ▲

                                       A주택 양도

 

자료 : 한공부동산 뉴스 297호:www.etax119.co.kr

 

 

 

 

 

 

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