상가임대차보호법(2019년)

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땅 이야기

2019. 4. 26.

 

                  

            미쓰트롯-결승전 1R,작곡가(윤명선)미션 실황

                                                송가인(무명배우) --youtube

 

 

 

 

      2019년도 상가임대차보호법

 

 

 상가임대차보호법은 상가건물을 임대할 경우에 사회적,

경제적약자인 임차인을 보호하기위한 제도이다.

 

● 대항력 요건--건물의 인도(점유)사업자등록신청

 

 상가임차인은 상가건물에

점유와 사업자등록을 함으로써 대항력이 생겨(사업자등록을 마친 날 오전0시부터)

제3자에 대하여 임대차 계약의 유효를 주장(보증금.기간 등)할 수있고,

경매 시에는 근저당권과 다른채권권리보다 먼저 선순위로 보호받는다.

 

● 우선변제권--확정일자(세무소)

 

 대항요건을 갖추고 확정일자를 받으면(관할세무소) 경매,공매시 우선하여  보증금을

변제받을 수 있다.  단,배당요구종기까지 배당요구를 해야 함.

 

 

 

 

 

●최우선변제권 소액임차인의 요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 최우선 변제 받을 수 있다. 

(임대건물 가액의 1/2범위 내)   (소액임차인의 금액기준은 임차인이 입주한 날이 아니라 먼저 설정된 등기된

담보물건을 기준으로 함)

 

 

지역

소액임차인의 보증금 범위

최우선변제금

2014.01.01 이후

서울특별시

6천 5백만원 이하

2천 2백만원 까지

과밀억제권역,부산

5천 5백만원 이하

1천 9백만원 까지

광역시(군제외),안산

용인,김포,광주

세종,파주,화성

3천 8백만원 이하

1천 3백만원 까지

기타지역

3천만원 이하

1천만원 까지

 

*소액임대차 여부는 환산보증금으로 판단하지만,배당액은 실제보증금을 한도로 판단함

서울시에 보증금 1000만원에 월세가 40만원인 임대차에서 환산보증금은 1000만원+(40만×100)=5000만원이되어 2200만원까지

최우선변제권으로 배당받을 수있지만 실제보증금은 1000만원이므로  배당 받을 수 있는 금액도 1000만원이다. 

 


●계약갱신요구권   (2018.10.16 개정) 임차인의 계약갱신청구권 기한은 임대 전체기간 포함해서 기존 5년에서 

동일한 조건으로 최장 10년으로 연장.

 

 

 

 

 

 

 

●묵시적 갱신

계약기간 만료 전 6월 부터 1월까지 갱신거절 또는 계약 조건의 변경 통지 아니한 경우

이전 임대차와 동일한 조건으로 자동으로 갱신 됨.(상가는 1년,주택은 2년)

 

임대인에게 계약 해지통지 도달 후 3개월이 경과하면 해지의 효력 발생.

임차인은 언제든지 계약 해지 통지 가능.(임대인은 불가)

 

 

●월 차임 증액 청구제한

임대차 계약 또는 증액 후 1년이내 증액 불가하고

재 계약 시 약정당시 차임또는 보증금의 인상을 5%로 제한(2018년 개정)---2002년-12%, 2008년-9%  

 

●권리금 보호

 기존에는 계약 종료 3개월 전 새로운 임차인에게 권리금을 받을 수 있었는데

그 기간을  6개월 전으로 연장  함. (임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지

 임대인은 임차인 권리금 회수를 방해 할 수 없다.)

 

.

 

 

 

●환산보증금 적용 범위(보증금과 월세가 있는 경우)--보증금+(월차임×100)

 

 

 

 2018.01.26 ~ 2019.04.16

 2019.04.17~

서울

 6억 1천만원

 9억원

과밀억제권역,부산

 5억원

 6억9천만원

광역시(군제외),안산,용인,

김포,광주,세종,파주,화성

 3억9천만원

 5억4천만원

기타지역

 2억7천만원

 3억7천만원

 

-환산보증금이 대통령이 정하는 보증금액 이하면 상가임대차보호법 적용하고

초과하면 민법의 임대차 규정이 적용 됨.

♣서울 소재 상가건물에서 보증금이 2억원이고 월세가 450만원이라면 환산한 보증금은 6억 5천만원(2억+450만원×100)

이어서 상가건물임대차보호법이 적용되지 않고 2019.04.17,이후로는 적용 됨.

 

[ 수도권 과밀억제권역]

*서울시 전체

*경기- 의정부시,구리시,하남시,고양시,수원시,성남시,안양시,부천시,광명시,

           과천시,의왕시,군포시,시흥시(반월특수지역 제외)

*인천광역시- 화군,옹진군,서구대곡동,불로동,마전동,금곡동,오류동,왕길동,당하동,원당동,

                    인천경제자유구역 및 남동 국가산 업단지는 제외.

*남양주시- 호평동,평내동,금곡동,일패동,이패동,삼패동,가운동,수석동,자금동,도농동만 해당.

 

주택임대차보호법은 모든 임대차에 적용되지만 상가임대차보호법은

    임대차 금(환산보증금) 한도내에서만 적용된다.

 

 

 

 

 

 

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