Silk Road

▣ 농어촌주택의 과세특례

농어촌주택은 서울특별시·인천광역시·경기도 외의 지역 중 읍지역(도시지역을 제외)또는

면지역에 소재하는 주택으로서 다음과 같다.

①상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택에 한함)

②이농인(어업인 포함)이 취득 후 5년 이상 거주한 *이농주택

③영농 또는 영어의 목적으로 취득한 **귀농주택

                *이농주택~ 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시·구·읍·면으로 전출함으로써

                                      거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가

                                      거주하지 못하게 되는 이농인이 소유하고 있는 주택.

                    **귀농주택~ 1.영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택으로서(귀농이전에 취득한 주택 포함)

                                       2. 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 주택

                                            ㉮. 연고지에 소재할 것

                                            ㉯. 취득당시 고가주택(실거래가 9억 이하)이 아닐 것

                                            ㉰. 대지면적 660㎡(200평)이내일 것

                                            ㉱. 영농(영어)의 목적으로 취득한 주택으로 아래 중 하나에 해당 할 것

                                                   ㈎ 1,000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자 또는 배우자가 당해 농지의 소재지(연접 포함)에서 취득한 주택

                                                   ㈏ 어업인이 취득한 주택

                                                             ☆                 는 2018년 말 개정됨

다만, 귀농주택의 경우 비과세특례 적용받으려면 아래의 내용을 유의해야 한다.

  1) 귀농주택 소유자가 귀농일부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 당해 주택에

      거주하지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 비과세되는 1세대 1주택으로 보지 않는다.                  

  2) 귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여

      위 비과세특례가 적용되며 그 이후 새로이 취득한 일반주택은 적용되지 않는다.    

□ 농어촌주택 등 취득시 양도세 중과배제(조특법 ξ99의4)

      다음과 같은 경우 조정대상지역내 1세대2주택 중과세 적용을 배제한다.

  ⊙요건

     ① 수도권 조정대상지역 내 공시가격 합계 6억원 이하인 2주택 중 1주택 양도

     ② 양도소득세 예정신고 기간 내에 *농어촌주택,**고향주택 취득   

                        * 기준시가 2억(한옥 4억),대지면적 660㎡(200평)이내,수도권 등외 읍·면 소재 주택

                        ** 기준시가 2억(한옥 4억)이하, 대지면적 660㎡이내 주택,수도권등외 인구 20만명 이하 시 지역으로서 10년 이상 거주 지역  

  ⊙ 과세특례

      ① 조정대상지역 양도소득세 중과세율

                                         * 적용배제

                                          * (2주택자)기본세율(6~42%) + 10%

      ② 장기보유특별공제 허용 

                                    * 3~15년 이상 보유시 6~30% 공제('191.1.부터)

 ⊙ 사후관리

      농어촌주택 등을 3년 이상 미보유 또는 최초 보유기간 3년 중 2년 이상

       미거주하는 경우 양도소득세 추징('20.12.31. 까지 양도)

농어촌 주택은 이와같이 양도소득세 과세특례제도를 두고 있다. 특히 다주택 중과세 적용시 수도권·광역시·특별자치시(세종시)외의 지역 (광역시·특별자치시 소속 군 및 읍·면 지역 포함)의 양도 당시 기준시가 3억원 이하인 농어촌주택은 다음 사례와 같이중과세대상에서에서 제외할뿐만 아니라 보유주택 수 계산시에도 제외한다.

<사례> 3주택을 보유했지만 농어촌주택인 C주택은 주택수에서 제외하므로

           1세대 3주택인 아닌 1세대2주택으로 보고 과세한다.

뿐만 아니라 조정대상지역내 2주택자가 중과세 대상이 되는 1주택을 양도하고 농어촌주택 및 고향주택을 양도소득세

예정신고기간내에 취득하고 거주하게되면 중과세를 배제하는 과세특례도 올해부터 시행이 되고 있다.

▣ 조세특례제한법상 농어촌주택 등에 대한 비과세특례

    (조특법 ξ99의4)

 소득세법상 이농 및 귀농주택 외 조세특례제한법에서는 일정 요건에 해당하는

 농어촌주택 등에 대해서도 양도소득세 과세특례를 적용하고 있다. 

⑴ 농어촌주택 과세특례

 1세대가 2003.8.1.~2020.12.31.까지의기간 중 1개의 농어촌 주택을 취득하여 3년 이상 보유하고

    당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에 적용한다.

 - 농어촌 지역 : 읍·면지역(수도권 및 광역 시,도시지역,토지거래허가구역,투기지역 관광단지 지역은 제외)

 - 농어촌주택의 범위

   · 주택규모기준 : 대지 660㎡,건물150㎡(공동주택 116㎡)이내    ** ㎡×0.30254= 평(660㎡×0.30254≒ 200평)

   · 주택가격기준 : 20091.1.1.이후 양도하는 경우는 아래와 같다.

     ① 2009.1.1.이후 취득하는 경우 : 취득 당시 기준시가 2억원 이하인 경우

      ② 2008.1.1.~2008.12.31.까지 취득하는 경우 : 취득 당시 기준시가 1억5천만원 이하인경우

      ③ 2007.12.31.까지 취득한 경우 : 취득 당시 기준시가 7천만원 이하인경우

   · 주택보유기준 : 취득 일로 부터 3년 이상 보유

- 일반주택이 소재한 읍·면지역(또는 연접 읍·면지역)이 아닌 곳에 농어촌 주택을 취득 할 것

⑵ 고향주택 과세특례

 1세대가 2009.1.1.~2020.12.31.까지의기간 중 1개의 고향주택을 취득하여 3년이상 보유하고,당해 고향주택

  취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 적용한다.

   -고향지역 : 아래 요건을 모두 갖추어야 한다.

      ① 고향에 소재하여야 한다. 이때고향이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 시 지역을 말한다.

                 ㉠ 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지

                 ㉡ 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역

     ② 대통령령으로 정한 시 지역에 소재하여야 한다.

 - 고향주택의 범위   · 주택규모기준 : 대지 660㎡,건물150㎡(공동주택 116㎡)이내   · 주택가격기준 : 취득 당시 기준시가 2억원 이하 일것   · 주택보유기준 : 취득일로부터 3년 이상 보유 - 일반주택이 소재한 읍·면지역(또는 연접 읍·면지역(또는 연접 읍·면지역)이 아닌곳에 고향주택을 취득할 것 

자료 : 한국부동산 뉴스 제299호 세법가이드(www.etax119.co.kr)

http://silktime.neonet.co.kr