2020 부동산 개정세법

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땅 이야기

2020. 1. 6.

                                                                                        임진강변 전원주택

 

                                                                                       

 ∎새해에는 공시지가가 대폭 오른다.

 

정부는 2019.12.17부동산 가격 공시제도 개편안을 발표했다.

지난 12.16 분양가 상한제 확대와 종합부동산세 인상 등의 부동산 종합대책에

이은 이번 발표에 의하면,

 

시세 9억원 이상 고가주택을 중심으로 현실화율

(시세대비 공시가반영률:시세가 1억일 경우, 공시지가 7000만 원이면 현실화율은 70% )

설정하고 이를 기준으로 공시가격을 인상키로 했다.

새해 당장 9~15억원 공동주택 현실화율을 시세의 70%로,

16~30억원은 75%로, 30억원 이상은 80% 수준까지 차등화해 높인다.

 

시세 9억원~15억원 공동주택의 경우 올해 현실화율이 70% 미만 주택이

주 대상이 된다. 실례로 올해 현실화율이 68%인 공동주택의 경우

내년도 공시가격 현실화율은 2% 포인트(P) 올릴수 있도록 공시가격이

오르게 된다. 그러나 시세가 9억원 이상이어도 현재 현실화율이 70%

이상이면 시세변동율만 반영해 공시지가 오르게 된다.

 

정부는 이번 조치로 세부담을 높이는 대신,조정지역 내 다주택자의 양도소득세 중과를

10년이상 장기보유자에 대해 2020.6월 말까지

유예키로해 한시적 출구를 마련하기도 하였다. 

다주택자는 가능한 빨리 처분하라는 신호겠지요. 

 

 

 

                                                                     개별아파트 2020년 공시가격보유세 변동 예상 안

 

시세

공시가격

보유세

강남구 대치동 은마A(84.43㎥)

23.5억(33.5%)

17.63억(53.0%)

629.7만(50.0%)

강남구 래미안 대치팰리스(84.99㎥)

29.1억(22.8%)

21.38억(42.1%)

1,042.9만(50.0%)

강남구 개포 주공1단지(50.64㎥)

21.6억(21.3%)

16.04억(40.2%)

622.0만(50.0%)

서초구아크로리버파크(84.95㎡)

34.0억(20.1%)

26.95억(41.6%)

1,684.5만(50.0%)

마포구 마포래미안프르지오(84.39㎡)

16.0억(21.2%)

11.80억(36.5%)

387.7만(50.0%)

 자료/국토교통부                                                                                                                                                                                                                                                        연합통신

                         

*강남구 개포 주공 1단지 전용 50아파트와 서초구 아크로리버파크 84아파트

2채를 소유한 경우 개포 주공이 올해 21.3% 올라 216천만 원이 됐고

아크로리버파크가 20.1% 상승해 34억 원이 됐다면 공시가격은 각각 16400만 원

(상승률 40.2%)269500만 원(41.6%)으로 오른다. 이 경우 보유세는

74802천 원으로 95.9% 오르게 된다.

 

 

 

                                            

 

 

 

한편, 공시가 급등을 막기위해 현실화율이 일정수준 오르지 않도록 제한을 하는데, 시세 9~15억 원

공동주택의 현실화율 제고분 상한은 8%p.일례로 올해 현실화율이 60%인 주택의 경우 현실화율

목표치는 70%지만 상한 적용을 받아 실제로는 68%까지만 오르게 된다.

 

이번 조치로 고가주택 위주로 공시지가 가 많이 오르게 되는데

시세가 9억 원이 넘는 강남권이나 이른바 마용성(마포용산성동)일부단지에서 9억 원 이상

공동주택은 공시가격이 20~30% 이상 오르고, 다주택 보유세는 50% 이상 오르게 된다.

 

 

 

 ∎주택시장 안정화 방안

 

o민간주택 분양가 상한지역 확대

  

한편, 정부는 2018.9.13 대책에 이은 민간택지 분양가 상한제 확대 등 세제와 대출,청약 등을

망라한 2019.12.16 부동산종합대책을 발표했는데,

원래,강남 4구와 마포,용산,성동,영등포구 37개동으로 한정했던 상한제 대상 지역을  서울 13개 구

전지역과 노원,강서, 등 5개구 37개동, 과천,광명,하남, 13개동 등 수도권으로 분양가 상한지역을 확대하고,

대출규제, 주택보유부담 강화 및 양도소득세 제도를 현실에 좀 더

맞도록 보완하여 개정하였다.

 

                                                                                        분양가 상한제 확대 현황

구분

지정

집값 상승 선도지역

서울평균 초과,수도권1.5배 초과

(주택종합 or 아파트)

서울

강남,서초,송파,강동,영등포,마포,성동,동작,양천,용산,중구

광진,서대문(13개구)

경기

광명

광명,소하,철산,하안(4개동)

하남

창우,신장,덕풍,풍산(4개동)

과천

별양,부림,원문,주암,중앙(5개동)

정비사업 등 이슈지역

서울

강서

방화,공항,마곡,등촌,화곡(5개동)

동대문

이문,휘경,제기,용두,청량리,답십리,회기,전동(8개동)

성북

성북,정릉,장위,돈암,길음,동서문동23가,보문동1가,안암동3가,동선동4가,

삼선동123가(13개동)

은평

불광,갈현,수색,신사,증산,대조,역촌(7개동)

                

                                        

-민간 택지 분양가 상한제 확대는 집값 하락 요인으로, 당분간은  상승폭은 둔화되리다 본다.

그러나 시장에는공급부족 신호로 받아들여져 상승세는 다시 이어질 것으로 보이는데,

 

 

새해에는 공시가 인상 등으로 인한 보유세 부담과 한시적 다주택자 양도세 중과 배제조치로

인한 일부 매물 증가로 다소 조정기를 거칠것으로 예상된다.

그동안 강남지역을 중심으로 상승세가 이어져 왔지만 , 2020년에는

비강남권과 경기 주요지역 9억원 미만 아파트가 중심이 될 것으로 보인다. 

 

 

 

                                                                                            노을지는 임진강

                                                                              

 

o 대출 규제

 

투기지역과 투기과열지구에서 주택담보대출 관리가 강화된다.

해당지역에서 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출은 원천 금지되었고,

9억 원 초과주택은 9억 원 초과분에 대한 주택 담보인정비율(LTV)40%에서 20%로 감소되고,

총부채원리금 상환비율(DSR)규제도 금융사가 아닌 차주(借主) 단위로 변경된다.

 

즉, 15억 넘는초고가 아파트는 전액 현금으로 사여 할 형편으로 현금 많은 사람들의 대상이 되겠고,

9억원이 넘는 초과분에는 초과 분의 20%만 대출이 가능하며,1년 이내에 직접 거주해야 한다.

부동산 114에 의하면,서울에서 시세 9억원을 넘는 아파트는 45만8778가구로, 36.6%에 달한다.

서울 아파트 보유자 10명 중 4명은 정부기준 '고가아파트'에 사는 셈이다. 강남,서초구는 10명 중 9명이다.

 

서울에서 9~15억원 아파트 비중은 광진구(54.4%)로 가장 높으며,개발 호재가 풍부한 용산구(45.7%),정비사업을 통해

새아파트 비중이 높아진 성동구(47.3%),마포구(43.9%),중구(42.9%),강동구(40.8%),동작구(39.6%) 등에도 고가아파트가 많이 분포하고 있다. KB국민은행이 집계한 2019.11월 기준 서울 아파트 중위가격은 8억8014만으로 나타나고 있다.

 

 

                                                                           주택 담보대출 조정 현황

가격

구분

투기과열지구 및 투기지역(50%)

조정대상지역

조정대상지역 외 수도권

기타

LTV

DTI

LTVI

DTI

LTV

DTI

LTV

DTI

고가주택 기준

이하 주택

구입 시

 

서민실수요자

50

50

70

60

70

60

70

없음

무주택 세대

40

40

60

50

70

60

70

없음

1주택   .--원칙

보유세대.- 예외

0

-

0

-

60

50

60

없음

40

40

60

50

60

50

60

없음

2주택 이상

보유세대

0

-

0

-

60

50

60

없음

고가주택

구입 시

원칙

0

-

0

-

고가주택 기준 이하 주택 구입 시 기준과 동일

예외

40

40

60

50

 

    

*LTV = 주택담보 대출비율(대출금/부동산 가치)-1억 가치 주택 LTV  50% 적용 시 그 집을 담보로 5000만원 까지 대출 가능.

  DTI = 총부채 상환비율(원리금상환액/연소득)-연간소득 5000만원에 DTI를 40%로 할시 2000만 원 까지 대출 가능.

  DSR = 총부채 원리금상환비율(원리금상환액/연소득)-총부채상환비율은 주택담보대출,신용대출.카드론포함 모든 금융권

           대출을 포함하여  DTI보다 더욱 강력한 대출규제임.

 

                                                                       투기,투기과열지구, 조정대상지역 현황

구분

투기지역(16)

투기과열지구(31)

조정대상지역(42)

서울(25개구)

강남,서초,송파,강동,용산,성동,노원,마포,

양천,영등포,강서,종로,중구,동대문,동작

전지역(25개구)

전지역(25개구)

경기

                           -

과천,성남분당,광명,하남

과천,성남,하남,고양,남양주,동탄2,광명,

구리,안양동안,광교지구,용인수지,

용인기흥,수원팔달

부산

                           -

                         -

해운대,동래,수영

대구

                           -

대구,수성

                            -

세종

세종

세종

세종

*주택가격 안정화를 위해 조정대상지역,투기과열지구,투기지역 등으로 지정하는데 지정된곳의 가격이 안정되면 지정해제를 하고,주택시장이 가파르게 상승하면

다시 지정하는데,조정대상지역과 투기과열지구는 국토교통부에서 ,투기지역은 기획재정부 홈페이지 메인화면에서 확인이 가능 함.

(국토교통부 메인화면 - 정보마당 - 법령정보 - 행정규칙  순서로 클릭, 기획재정부 메인화면에서 빨간네모칸에 '투기지역'검색어를 넣고 클릭.)

 

 

 

주택 보유세 부담 가중

 

o 종합부동산세 세율인상

 

1주택자 까지 상향 조정하였다. 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대해서도

종부세 세율은 기존 대비 0.1~0.3% 포인트 인상되었고

3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 종부세

세율은 0.2~0.8%포인트 인상되었다.

 

 

                                                                   종합부동산세 세율 상향조정안

과표(대상 : 원)

일반 (%)

3주택이상 + 조정대상지역 2주택

현행

개정

현행

개정

3억 이하

(1주택-17.6억 이하

다주택-13.3억 이하)

0.5

0.6

+0.1P

0.6

0.8

+0.2P

3~6억

(1주택-17.6~22.4억

다주택-13.3~18.1억)

0.7

0.8

+0.1P

0.9

1.2

+0.3P

6~12억

(1주택-22.4~31.9억

다주택-18.1~27.6억)

1.0

1.2

+0.2P

1.3

1.6

+0.3P

12~50억

(1주택-31.9~92.2억

다주택-27.6~87.9억)

1.4

1.6

+0.2P

1.8

2.0

+0.2P

50~94억

(1주택-92.2~162.1억

다주택-87.9~157.8억)

2.0

2.2

+0.2P

2.5

3.0

+0.5P

94억 초과

(1주택-162.1억 초과

다주택-157.8억 초과)

2.7

3.0

+0.3P

3.2

4.0

+0.8P

 

                                                 

                                                                                황금 빛으로 무르익은 연천 들녁

 

                                                                          

o 조정대상지역 2주택자 종부세 상향 조정

 

 

조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 3주택 이상자와 동일하게

200~300% 확대함으로써 2020년부터 종부세 부담이 대폭 증가할 것으로 예상 됨.

 

                                                          조정대상지역 2주택자 종부세 조정안

현행(%)

개정안(%)

일반

조정지역 2주택

3주택 이상

일반

조정지역 2주택

3주택 이상

150

200

300

150

300

300

 

 

 

 

o 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대

 

 

1세대1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 장기보유공제의

합산공제율의 상한을 높여, 실수요 고령자 장기보유 1주택에 대한

종합부동산세 부담 경감

 

                                                               1주택 고령자 세액공제율 및 합산공제율 표

현행

개정안

고령자

장기보유

고령자

장기보유

연령

공제율(%)

보유기간

공제율(%)

연령

공제율(%)

보유기간

공제율(%)

60~65세

10

5~10년

20

60~65세

20

5~10년

20

65~70세

20

10~15년

40

65~70세

30

10~15년

40

70세 이상

30

15년 이상

50

70세 이상

40

15년 이상

50

공제한도 :고령자 +장기보유, 합계 70%

공제한도 : 고령자 + 장기보유, 합계 80%

 

, 고령자가 보유한 장기보유 1주택에 대해서는 세액공제율을 높이고

공제한도도 높혀 처분을 유도하였다.

 

 

■ 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

 

o 1세대1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

 

현행 실거래가 9억 초과하는 1세대1주택자 가 양도 시

거주기간 상관없이 보유기간 기준으로 장기보유특별공제 함--최대 80%

(2020년 이후 양도분부터는 2년 이상거주 요건 추가 됨)

 

개정안에는,

2년 이상 보유 + 2년이상 거주장기보유특별공제 적용-최대 80%

 

                                                          1세대1주택자 장기보유특별공제율 거주기간에 따른 개정안

보유기간(년)

3~4

4~5

5~6

6~7

7~8

8~9

9~10

10년 이상

1주택

합계(%)

24

32

40

48

56

64

72

80

보유

12

16

20

24

28

32

36

40

거주

12

16

20

24

28

32

36

40

일반공제

16

8

10

12

14

16

18

20~30*

*다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유 시 최대 30% 일반공제 함.

(적용시기-법 개정 후‘21.1.1양도 분부터 적용)

 

 

 

, 10년 이상 보유한 고가주택(9억 초과)의 경우 거주기간에 따라 장기보유 특별 공제가 차등 적용되어

세 부담이 크게 달라지며, 이는 ’21.1.1 이후 양도분부터 적용되므로 2020년은 2년 이상만 거주하면

최대 80% 까지 공제가능하니 양도차익이 큰 비과세대상 고가주택의 경우

거주기간이 짧다면 2020년까지 양도하는 것이 유리 함.

 

 

                                                                                             개성 송악산

                                                                                   

 

 

 o 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복 허용기간 단축

 

현행, 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 2년 이내 기존주택 양도 시

1주택으로 보아 비과세 함(일반지역은 일시적 2주택자의 요건은 3년 이내 양도해야 비과세 된다.

 

개정안에 따르면,신규주택 취득일로부터 1년 이내에 해당주택으로 전입하고 1년 이내에 기존 주택을

양도해야 비과세 된다.

(,신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간은 임대차계약 종료시 (최대 2)까지 연장 됨.

적용시기는 ‘21.12.17부터 새로 취득하는 주택에 적용,다만 대책 발표전 매매계약 체결+계약금

지불한 경우는 종전 규정 적용 함.

 

 

o 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택수에 분양권도 포함.

 

-현행, 부동산 9.13 대책에 따라 대출,청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있으나

세제상 다주택자 여부 판단에는 주택수에 포함하지 않는다.

개정안에 따르면, 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과세 함.

*적용시기-법 개정 후’21.1.1양도 분부터 적용

 

                                                                                    들녁의 전원주택

                                                                  

 

o 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

 

현행, 주택 외 부동산은 보유기간(1년미만-50%,1~2-40%,2년이상-

기본세율(6~42%)에 따라 차등적용하나 주택(조합원 입주권 포함)

 

보유기간 1년 미만-40%,1년 이상기본세율(6~42%) 적용 함

(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20% 중과세 함)

 

개정안에 따르면,2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상

1년 미만-4050%, 1~2-기본세율40% , 주택의 보유기간 별 세율을

다른 부동산과 동일하게 적용.

 

                                                                  보유기간 별 양도소득세 인상률

구분

주택 외 부동산(%)

주택조합원 입주권(%)

현행

개선

보유기간

1년 미만

50

40

50

2년 미만

40

기본세율

40

3년 미만

기본세율

기본세율

기본세율

 *적용시기-법 개정 후 ‘21.1.1 양도 분부터 적용

 

 

 

o 조정대상 지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

 

현행, 다주택자가 조정대상지역 내 주택양도 시 양도소득세 중과(2주택자-10%,

3주택자-20%) 및 장기보유특별공제 배제되나,

 

개정안에 따르면, 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는

경우 한시적으로 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용 함.

이는 다주택자들의 주택양도를 유도하기 위해 한시적으로 ’19.12.17~’20.6.30 사이에 조정대상지역내 10년 이상 보유한 주택

을 양도하면 중과세가 아닌 일반 과세 함.

*적용시기-12.17(대책 발표일 다음 날)부터 ’20.6월 말까지 양도하는 주택에 적용.

 

  

 

 

 

 

자금조달계획서 제출대상 확대


o  자금조달계획 제출대상 확대 및 신고항목 구체화

 

 

현행, 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구내 3억 이상주택 취득시로 제한되어있어

과열우려가 있는 조정대상지역 및 비규제지역 3억 이상주택 및 비규제지역 투기적 수요조사에는

한계가 있고, 신고 항목의 구체성도 부족 함.

 

개선안에 따르면 자금조달계획서 제출대상을 투기가열지구조정대상지역 3억 원 이상 주택 및

비규제지역 6억 원 이상 주택 취득 시로 확대(시행령)하고 위법 가능성이 높은 항목 구체화 및 지급수단

기재 추가(*시행규칙),실거래 조사 시 자금조달 확인서 징구 신설(훈령).

 

*증여 상속,기타 차입금의 자금제공자 관계,현금 등기타 항목 자산 종류,계좌이체현금 지급 등

자금 지급 수단 기재 추가,주택담보대출과 신용대출 구분 등

적용시기- 부동산 거래신고법 시행령등 개정 후,즉시 시행(‘20.3)

 

 

o 자금조달계획서 증빙자료 제출

 

현행, 실거래 신고 시 객관적인 자금조달 증빙자료가 부재하여 매매거래가 완결된 거래 건만

소명자료를 받아 조사 중 비정상 자금조달 등 이상거래에 신속 대응과 선제적 조사가 곤란.

개선안은, 투기가열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적

증빙자료를 제출토록 함*

*예시-자기자금(소득금액 증명원 등),현금금융기관 예금액(증빙가능 예적금 잔고 등,

임대보증금(전세계약서 등),거래 가능 여부확인(분양권 전매 제한 예외 증빙서류 등)

 

-증빙자료를 확인하여 이상거래 의심시* 실거래 상설조사팀 조사 착수하고

과태료 부과관계기관 통보 등 조치 함.

 

*의심사례 예시-소득금액이 없는 미성년자가 증여 신고 없이 자기자금 과다 보유,

소득 금액이 많지않은 20대가 현금금융기관 예금액 등 자기자금 과다 보유,

⓷대출 규제 초과하는 임대보증금 포함 주택매수자가 주택 담보대출 실행.

적용시기:부동산거래신고법 시행령개정 후 즉시 시행(’20.3)

 

자료: 한국부동산 뉴스(304) : www.etax119.co.kr

 

                                                                            석양에 물든  저녁 놀

                                                           

 

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