장기보유의 혜택

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땅 이야기

2020. 7. 6.

 

사모(남승민)/youtube

 

 

 

 

 

 

 

장기보유의 혜택

 

 

부동산을 소유했다 매도할 때는 취득과 양도의 차액에 대해

양도소득세를 내고 있다.

1년 미만 보유시 세율은 50%(주택 40%),

2년 미만은 40%(주택은 누진세율 : 6~42%)이 적용되는데, 최소 2년 이상

(주택 1년 이상)보유하고 3년 이상으로 장기 보유 할수록,

장기보유특별공제라(장특공)는 제도로 더 많은 혜택을 받을 수 있다.

 

3년 이상 보유하면 매년 공제율을 높여주어 최장 15년 까지 보유 시

최고 30% 까지 공제되고,

2년 이상 거주한 1세대 1주택에 해당하는

고가주택(실거래가 9억 이상)의 경우 최고 10년 까지 보유하면,

최고 80%까지 공제된다. (단,조정대상지역 내 다주택자(2주택 이상)의 주택 양도로

중과세를 적용받는 경우에는 장기보유특별공제는 받을 수 없다.)

 

 

                                                                      장기보유특별 공제율

    보유기간

    일반부동산

                                     1세대1주택

2020

2021년 이후

보유

거주

3년 이상 ~ 4년 미만

6%

24%

12%

12%

4년 이상 ~ 5년 미만

8%

32%

16%

16%

5년 이상 ~ 6년 미만

10%

40%

20%

20%

6년 이상 ~ 7년 미만

12%

48%

24%

24%

7년 이상 ~ 8년 미만

14%

56%

28%

28%

8년 이상 ~ 9년 미만

16%

64%

32%

32%

9년 이상 ~10년 미만

18%

72%

36%

36%

10년 이상 ~11년 미만

20%

80%

40%

40%

11년 이상 ~12년 미만

22%

2년 거주하여야

1세대1주택

장기보유특별공제

적용

거주기간 및

보유기간에 따라

장기보유특별공제

차등적용

12년 이상 ~13년 미만

24%

13년 이상 ~14년 미만

26%

14년 아성 ~15년 미만

28%

15년 이상

30%

 

 

*이 경우 1세대1주택이란 비과세 여부와 상관없이 양도 당시 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주한 주택이면

적용(비거주자는 적용 배제).

-일시적 2주택등 1세대 2주택 비과세 특례에 해당하는 일부 주택(부모공양,취업,취학, 요양 등)

-비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억원 초과 과세되는 주택

 

 

 

 

민간 임대주택의 경우,

단기(의무임대기간 4)과 장기(의무임대기간 8)로 구분되는데,

장기일반 민간임대주택의 경우 국민주택규모(전용면적 85;25.7) 이하로

8년 이상 임대하고,

년간 5% 임대료 인상 제한조건을 충족시키면,

 

202212월 말까지 등록 할 경우,

임대소득세 감면 이외에

장기보유특별공제(장특공)를 확대 적용하여,

8년이면 50% 공제률을 적용하고 10년 이상이면

70% 까지 확대 적용하여 세 부담을 줄일 수 있다.

 

양도가액 10억원, 취득가액 6억원, 현재보유기간 3, 조정대상지역 내

   2주택의 경우 사례별 양도가액

 

     사례별

미등록 후 양도시

(보유기간 3)

 단기임대등록후 양도

(보유기간 3+4=7)

 장기일반민간임대

등록 후 양도

(보유기간 3+8=11)

양도가액

1,000,000,000

1,000,000,000

1,000,000,000

취득가액

600,000,000

600,000,000

600,000,000

양도차익

400,000,000

400,000,000

400,000,000

장기보유특별공제

0

100,000,000

280,000,000

양도소득금액

400,000,000

300,000,000

120,000,000

양도소득기본공제

2,5000,000

2,500,000

2,500,000

과세표준

397,500,000

297,500,000

117,500,000

세율(최고세율)

50%

38%

35%

양도소득세

173,350,000

93,650,000

26,225,000

 

*장기보유임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례적용 : 21% + 4% = 25%

**장기일반민간임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례적용 : 70%(10년 이상)

***조정대상지역내 2주택 중과세 : 일반세율 +10%

 

 

 

 

2021년 부터는 2년 이상 거주한 1세대1주택 고가주택(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유특별공제을

최대 80%(10)을 유지하되,거주기간을 요건으로 추가하여

거주여부에 따라 3년 이상 보유 시

매년 8%의 공제율을 보유기간 년 4% + 거주기간 연4% + 거주기간 년 4%

구분하여,

 

아래와 같이 장기보유특별공제를 차등 적용하게됨으로써 보유기간 뿐만 아니라

나아가 거주기간에 따라서 장기보유특별공율이 달라지게된다.

 

보유기간

3~4

4~5

5~6

6~7

7~8

8~9

9~10

10년이상

  1

주택

합계

24%

32%

40%

48%

56%

64%

72%

80%

보유

12%

16%

20%

24%

28%

32%

36%

40%

거주

12%

16%

20%

24%

28%

32%

36%

40%

     일반공제

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20~30%

 

 

 

2020년의 장기보유특별공제와 2021년 이후의 장기보유특별공제율은 거주기간 보유

기간에 따라 그 적용율이 달라지게 된다.

 

         

                                                               2020.1.1.                                                              2021.1.1

              2019

                     2020

                  2021

거주기간과 상관없이

1주택 장특공제 적용

2년 이상 거주하여야

1주택 장특공제 적용

거주 및 보유기간에 따라

1주택 장특공제 차등 적용

 

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자료 : 한국부동산 뉴스(308) ; www.etax119.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

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