부동산 조세 이야기

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땅 이야기

2020. 10. 3.

  -- 개정된 제도를 중심으로

 

 

    사랑했어요(김현식) - youtube

 

 

 

 2021년도 새해부터는 부동산 제도가 많은 변화를 갖는다.

20여 차에 걸친 개혁으로 부동산 취득과 양도에 있어

세법과 구입조건에 따른 제도가 다양화되어 실무자들도

개편된 새로운 법규에 적응하기위해 어려움을 겪고있다.

 

개정된 법률을 중심으로 실무자를 위한 자료를 통하여

새로운 제도 변화를 살펴보도록 하겠다.

 

 

1. 부동산 거래

◎ 부동산 취득과 세금

취득방법 취득세(%) 농어촌특별세(%) 지방교육세(%) 합 계(%)  
주택외 부동산 유상취득 4 0.2 0.4 4.6


신축,상속(농지외) 2.8 0.2 0.16 3.16


증여(무상취득) 3.5 0.2 0.3 4


1세대 4주택(개정) 4 0.2 0.4 4.6







취득가격 면적 세율 농특세 교육세 합 계

1
세대
3
주택
이하


6억이하 85㎡이하 1 - 0.1 1.1
85㎡초과 1 0.2 0.1 1.3
6억초과
9억이하
(개정)
85㎡이하 1~3 - 0.1 1.1
~3.5
85㎡초과 0.2 0.3
9억초과 85㎡이하 3 - 0.3 3.3
85㎡초과 3 0.2 0.3 3.5
농지 매매 신규 3 0.2 0.2 3.4  
2년이상
자경
1.5 비과세 0.1 1.6  
상속 2.3 0.2 0.06 2.56


 

부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일이속한 달의 말일

부터 6개월 이내)에 취득세(농특세,교육세 포함)를 신고ㆍ납부함

 

ㆍ1세대4주택 취득세 경과규정 : 2019.12.31까지(공동주택 분양의 경우

2022.12.31까지)취득세 종전세율(1~3%)적용

 

※6억~9억원이하 주택 취득세율: 세율 Y(%)=(취득가격÷1억원)×2/3-3억 원

 

예) ① 취득가액 6.9억원→(6.9억 ÷1억)×2/3-3=1.6%

② 취득가액 7.5억원→(7.5억÷1억)×2/3-3=2%

③ 취득가액 9억원→(9억÷1억)×2/3-3=3%

 

 

◎ 취득세율(2020년 개정사항)

 

1세대4주택 이상 취득 시 일반세율(4%)적용

 

-1세대

: 주민등록상 세대를 기준으로하고 배우자 및 30세미만 자녀 포함.

 

-주택수

:임대주택 포함, 주거용오피스텔 제외, 분양권ㆍ입주권 제외

 

-공동소유

: 각각 1개의 주택으로 산정(동일세대원간의 공동소유인 경우 제외)

 

※7.10 부동산대책 세법개정(안) : 2주택 - 8%

                                         : 3주택 이상, 법인 - 12%

 

 

                                                                                           동해 일출

 

◎자금출처조사와 증여세

자금출처조사유형 조사 후
증여금액
   
증여세 과세


▪ 소득지출분석시스템
▪ 자금조달계획서
▪ 고액현금보고제도

증여공제 후 과세
 
 배우자 :
6억

 직계존비속 : 5,000만 원(성년)
                  2,000만 원(미성년)
  기타친족 : 1,000만 원

 

증여세 계산 간편식
▪ 증여세=[(증여가액-채무액)-증여공제] × 증여세율(10~50%)

**자금조달 시 배우자 및 직계존비속으로부터의 차용은 증여 추정

그러나 실제 차용임을 납세자가 입증한 경우는 예외 임.

 

 

□ 상속ㆍ증여세 세율

과세표준 세율(%) 누진공제(만원)  
1억원 이하 10    
1억원 초과 5억원 이하 20 1,000  
5억원 초과 10억원 이하 30 6,000  
10억원 초과 30억원 이하 40 1,6000  
30억원 초과 50 4,6000  

 

 

 

 

◎ 재산세와 종합부동산세

 

재산세(지방세) 납부 (재산세와 종부세의 과세기준일은 매년 6월1일)

대상 납부기한 납부방법 소관기관  
건물분 / 주택분 7월16일~7월31일 고지납부
(보통징수)
시ㆍ군ㆍ구청


토지분 / 주택분 9월16일~9월30일


 

❷ 종합부동산세(국세)

 

(1) 과세대상

과세대상유형 및 과세단위의 구분 과세대상 금액
 (공시가격)
          납기일
주택 인별 전국 합산 주택공시가격이 6억원 초과
(1세대1주택은 9억
   초과)


       12/1  ~ 12/15



종합합산토지(나대지,잡종지 등) 나대지 공시가격이
5억 초과
별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등) 사업용 건물 부수토지가액이
80억 초과

 

(2)세율 - 종합부동산세 과세표준=(공시가격-공제액)×(공정시장가액비율)

 

구분 일 반 3 주택 이상 및 조정지역 2주택  
공정시장
가액비율
18년                   19년                       20년                   21년                 22년
           ▶        ⌵             ▶                      ▶                 ▶         
(80%)                  (85%)                      (90%)                 (95%)                (100%)



세율
2020년
납세분
부터
[개정]
과세표준 세율(%) 누진공제 과세표준 세율(%) 누진공제  
3억원 이하 0.6 - 3억원 이하 0.8 -  
6억원 이하 0.8 60만원 6억원 이하 1.2 120만원  
12억원 이하 1.2 300만원 12억원 이하 1.6 360만원  
50억원 이하 1.6 780만원 50억원 이하 2.0 840만원  
94억원 이하 2.2 3,780만원 94억원 이하 3.0 5,840만원  
94억원 초과 3.0 1억1,300
만원
94억원 초과 4.0 1억5,240
만원
 
세부담
상한
전년 대비 조정대상지역 일반 150%, 조정2주택 및 3주택 이상 300%


 

 

◎ 부동산 임대관련 세금

구분 상가임대 주택임대
사업자유형 부가가치세과세사업자 부가가치세면세사업
일반과세자 간이과세자
신고ㆍ납부 부가가치세 신고ㆍ납부
1.25/7.25


부가가치세신고ㆍ납부
1.25
사업장현황신고: 2.10
종함소득세 신고ㆍ납부 : 5.1 ~ 5.31
과세대상 간주임대료(보증금의 1.8%) +월임대료 간주임대료
(일정요건*의주택전세금) + 월임대료

*3주택이상 보유자 중 전세보증금 합계액이 3억원 초과하는 경우

 

 

◎ 주택 임대관련 소득세 과세 방법

보유수*

임대주택 내역 월세 간주임대료









⟩⟩







임대수입**
1주택 보유 고가주택이 아님 비과세 비과세  
고가주택
(기준시가9억초과)

과세 비과세 2,000만이하
→분리과세
2주택 보유

월세+3억초과
전세보증금

과세 비과세
3주택 보유 보증금 3억이하 과세 비과세  
보증금
3억
초과
40㎡&
기준시가
2억이하
과세 제외 2,000만초과
→종합과세
40㎡초과 과세 과세

 

*본인과 배우자의 주택 포함

**보증금기준과 소득금액 기준은 개인별로 판단

 

 

◎ 양도로 보는 부동산 거래

양도로 보는 경우


양도로 보지 않는 경우
▪ 매매(경ㆍ공매,할부)교환, 현물출자
 수용 등

▪ 대물변제(예,위자료)
▪ 부담부증여*
▪ 물납
도시 및 주거환경정비법에
  환지청산금을 교부받는경우



















▪ 명의신탁 해지
▪ 매매원인 무효
▪ 공유물 분할

▪ 재산분할청구권에 따른
  유산양도 여부 등
▪ 환지처분
▪ 양도담보

* 부담부 증여 : 채무 승계조건의 증여( 5억아파트에 융자 1억받은 물건 증여)

* 현물출자 : 회사 경영상 특정 재산을 필요로 하는 금전이외 (부동산 등) 출자

 

 

                                                                                    북녁 해금강

 

◎ 양도시기 및 취득시기

구 분 양도취득시기  
원 칙 대금청산일  
예 외 불분명 등기접수일  
먼저등기 등기접수일  
장기할부(연부) 등기접수일ㆍ인도일ㆍ사용수익일 중 빠른날  
상속 상속개시일(피상속인 사망일)  
증여 증여받은날  
건축 사용승인서교부일,사실상사용일,임시사용승인일  
환지처분 권리면적 환지 전 토지취득일  
증환지ㆍ감환지 환지처분 공고일의다음날  
분양권 최초당첨일,대금청산일  
경매 경매대금을 완납한 날  
점유취득 점유개시일  
완성ㆍ확정(×) 목적물이 완성된 날  
조건부양도 조건성취일  
소유권 환원 당초 취득일  
의제시기 부동산,부동산에 관한 권리,기타자산
:’84.12.31 이전취득 → ‘85.1.1 취득 의제



 

 

◎ 양도소득세 계산구조

양도가액 실지양도가액  
(-)취득가액 실지취득가액:매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액


(-)필요경비 자본적지출액+양도비→개산공제액
(취득기준시가 3%)
 
(-)양도차익 수개의 부동산 양도 시 합산(1월~12월):1년간


(-)장기보유특별공제 양도차익×공제율
(10%~30%, 1세대1주택 10%~80%)



(-)양도소득금액  


(-)양도소득기본공제 연간 250만 원


(-)과세표준    
(×) 세율 일반세율 : 6~42%
일반세율+10%(20.30),40.50.70(%)



(=)산출세액 지방소득세 10% 별도


 

 

▣ 장기보유특별공제

보유기간(년)
이상 ~ 미만
일반부동산(%) 1세대1주택
2020년(%) 2021년 이후(%)
보유 거주
3 ~ 4 6 24 12 12
4 ~ 5 8 32 16 16
5 ~ 9 (중략) 2%/년 추가 8%/년 추가 4%/년 추가
9 ~ 10 18 72 36 36
10 ~ 11 20 80 40 40
11 ~ 12 22 2년이상 거주해야
1세대1주택 장기
보유특별공제 적용
거주기간에 따라 장기
보유특별공제 차등적용
12 ~ 13 24
13 ~ 14 26
14 ~ 15 28
15년 이상 30

 

 

 

▣ 양도소득세율(1)

 

▯ 일반세율

과세표준(만 원) 세율(%) 누진공제액(원)  
1,200 이하 6 -  
1,200 초과 4,600 이하 15 1,080,000


4,600 초과 8,800 이하 24 5,220,000


8,800 초과 15,000 이하 35 14,9000,000


15,000 초과 30,000 이하 38 19,4000,000


30,000 초과 50,000 이하 40 25,400,000


5억 원 초과 42 35,400,000


 

( 예 ) 자료: 농지(연천군소재) ,

매도인 (연천군 거주,자경)-업무용 토지

                                                                            *매도인(연천군 인접시,군,토지 또는 30k 이상 

                                                                            거리 거주 , 비자경)--비업무용 토지-일반세율+10%

                                                                               

-2010.2.1 계약, 2010,3.30 잔금청산, 2020.9.30 양도

-양도가액 : 4억 원

-취득가액(필요경비 포함) : 2억2백만 원

-장기보유 : 10년(20%)

----------------------------

구분 금액 비고  
양도가액 400,000,000    
(-) 취득가액 200,000,000    
(-) 필요경비 2,000,000 취득세 등  
양도차익 198,000,000    
(-)장기보유특별공제 39,600,000 20%공제 :39,600,000  
양도소득금액 158,400,000    
(-)기본공제 2,500,000 연간 1회적용  
과세표준 155,900,000    
(×)세율 38%    
산출세액 59,242,000 과세표준×38%-1,940만 원  
결정세액 59,242,000 지방소득세 10% 별도  

 

 

 

▣ 양도소득세율(2)

 

▯ 비례세율 및 중과세율

  과세표준 세 율
현행 개정안(‘21.6.1 이후)




1년 미만 보유 50%(주택 40%) 50%(주택 70%)
2년 미만 보유 40%(주택 일반세율) 40%(주택 60%)
미등기 양도 70%  


조정대상지역 내
분양권 양도
(조합원 입주권,
무주택자 제외)

50% 1년 미만 70%/
1년 이상 60%

※7.10 부동산대책에 따른 세법개정안(안)

 

 

▯ 비례세율 및 중과세율

  과세표준                               세     율
현행 개정안(‘21.6.1이후)
세 율 비사업용대지 일반세율 +10%


1세대2주택
(조정대상지역내)
일반세율 +10% 일반세율 + 20%
1세대3주택
(조정대상지역내)
일반세율 +20% 일반세율 + 30%

※ 7.10부동산대책에 따른 세법개정안

 

 

▣ 양도소득세 등 신고 및 납부

양도소득세  


자산을 양도한 자는 반드시 양도일이 속하는 달의
말일
로부터 2개월 이내 예정신고를 하여야 하고 ,

양도차익이 없거나
양도차손이 발생한 경우에도
신고를 하여야 함.


▪ 다만, 1세대1주택 등 비과세되는 자산을 양도하는 
  경우에는 신고할 필요가 없음


▪ 만약, 기한 내에 예정신고를 납부하지 않는 경우는
  
무신고가산세(20%)를 부과하며, 관할세무소에서는
   예정신고 과세표준과 세액을 결정하여 고지하게 됨.


 
지방소득세  
▪ 양도소득세가 과세되는 경우에는 지방세법에 따라
 양도소득세의
10%

해당하는 지방소비세를 양도일이 속하는 달의 말일로부터
4개월 이내 신고ㆍ납부하여야 함





 

▣ 1세대1주택 비과세 일반기준

1세대 1주택 비과세 요건의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로
아래 요건을 모두 갖춘 거주자에 한하여 비과세 적용 가는 함

 

 

1세대가
▪ 국내에 1주택을 소유할 것
-단,미등기 양도자산 및 고가주택(9억원 초과)이 아닐 것

2년이상 보유할 것(조정대상지역 2      년  이상 거주)

▪ 주택의 부수토지로서
도시지역 내의 경우 - 건물이 정착된
 면적의 5배,

도시지역의 밖의 경우 - 10배 이내
 토지  포함





비과세 요건
세분화

 

 

 

▣ 1세대 개념

1세대




거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서
생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 사회통념상 세대


▪ 이 경우 가족이란 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속
(그배우자를 포함)
및 형제ㆍ자매를 말하며,취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로

본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함




 

▯ 주민등록법상 세대로 판단하면 안됨

▯ 원칙적으로 독립세대는 동일세대에 포함됨

다만, 아례의 경우에는 예외로 함

- 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

- 소득세법 제4조에 의한 소득으로서 세대원이 당해 주택을 소유하 면서 독립된 생계를 유지할 수

  있는 경우로서 일정금액 이상의 소득이 있는 경우(다만, 미성년자는 제외)

- 배우가 사망하거나 이혼 한 경우

 

 

▣ 주택의 개념

주 택  
▪ 등기부상 등기 또는 건축물 관리대장상 등재여부에도
  불구하고
사실상의 용도 따른 것임



 

공유주택 ▪ 공유자별로 각각 1주택 소유로 판단(단, 공동상속주택은 제외)


다가구주택 ▪ 하나의 매매단위로 양도하는 경우 단독주택으로 간주


겸용주택 ▪ 주택>주택외 → 전체주택으로 판단
▪ 주택<주택외 → 주택 부분만 주택으로 판단
*전체를 주택으로 보는 경우 고가주택의 판정은 전체의 매매가액을
기준으로 판정




오피스텔 및 별장

사실상의 용도에 따라 판단


 

 

▣ 다가구주택 비과세 판단 시 주의사항

원  칙 ▪ 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로
양도하는 경우 단독주택으로 간주하여 1세대1주택 비과세 판정




예  외 건축법상 다가구주택*에 해당하지 않는 경우 다세대 주택으로 볼 수 있음

 
  *건축법상 다가구주택
: 3개층 이하(지하층 제외)+연면적
  660㎡+19세대 이하



 

  건축법상
다가구주택이므로
하나의 매매단위로
양도시 단독주택으로
보고 전체 비과세



      

불법증축
>>
옥 탑 건축법상
다가구주택이 아니므로 세법상 다세대
주택으로 보고
주인세대만 비과세






















주택(주인세대)


주택(5가구)


주택(5가구)



주택(주인세대)


주택(5가구)


주택(5가구)







공부상 다가구
주택
공부상 다가구
주택

 

 

 

▣ 겸용주택의 비과세 특례

겸용주택의 주택판단기준  
▪ (사례1) 주택 > 주택외 면적 전체를 주택 간주  
▪ (사례2) 주택 ≤ 주택외 면적 → 주택부분만 주택으로 판단  
  ▶▶ 비과세




▶▶ 과 세
옥  탑 ▶▶ 전체 비과세








주택 주택  
주택 주택  
근린생활시설 근린생활시설  
근린생활시설 근린생활시설  
주택면적주택외 부분 주택면적>주택외 부분  

 

자료 : 2020.9 한공실무교육자료

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