부동산 조세(租稅) 이야기 2

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땅 이야기

2020. 10. 11.

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불후의 명곡 가요톱10 골든컵 특집 2

명동콜링/최성수

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부동산 거래

 

보유요건과 거주요건

보유요건

▪ 1세대 1주택에 해당하고 2년 이상 보유하면 양도소득세가  과세되지 않음

▪ 이때 보유기간 계산은 취득일로부터 양도일까지 함

▪ 다만, 2021년 이후 양도 분부터는 다주택 보유자의 경우 1주택 외 주택을

  모두 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 양도일까지로 함

 

거주요건

▪ 다음에 해당하는 경우에는 2년 이상 보유뿐만 아니라 거주하여야 함

- 조정대상지역에 소재

- 2017.8.3 이후 취득(잔금 청산일 기준)한 경우

-보유기간 요건의 예외 주택(수용ㆍ협의매수, 1년 이상 거주 후 직장 이전 등으로 양도 등)에 해당하자 않는 경우


다만, 1세대가 2017.8.3 이전에 계약하고 8.3 이후 잔금을 지급한 경우

거주요건을 갖추지 않아도 됨

 

 

◎ 2021년 이후 보유기간 계산

다주택자의 경우

    ▪ 1주택 외의 주택을 모두 양도 후 1주택을 모유하게 된 날로부터 양도일 까지

일시적인 2주택(상속,동거봉양,거주주택 등)인 경우

    ▪ 해당 주택의 당초 취득일로부터 양도일 까지

2주택을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 일시적 2주택이 된 경우

   ▪ 1주택 외의 주택을 모두 양도 한 후 1주택을 보유하게 된 날로부터 양도일까지

 

 

 

◎ 2021년 이후 보유기간 계산

 

▪ A 주택이 과세 또는 비과세 되는 경우 보유기간 기산일

  A주택 취득                                          B주택 취득                               A주택 양도

   ‘18.2.1                                                 ’20.2.1                                      ‘21.1.1

      ⇓                                                        ⇓                                            ⇓

A주택 ==========                           2년 이상 보유=============== A주택 ① 비과세

                                                                                                               or ② 과세

B주택                                                      

                          ←    1년    →                   ========대체주택================ B주택 양도

 

 

◎ 1세대2주택 비과세 특례

1세대 2주택 비과세 특례 요약

   ▪ 대체주택으로 인해 일시적 1세대 2주택인 경우

   ▪ 직계존속 봉양으로 1세대 2주택인 경우

   ▪ 혼인으로 인해 1세대 2주택인 경우

  ▪ 농어촌주택 보유로 인한 1세대 2주택인 경우

  ▪상속으로 인한 일시적 1세대 2주택인 경우

  ▪ 부득이한 사유로 비수도권 소재 주택 취득으로 1세대 2주택인 경우

  ▪ 입주권 취득으로 1세대 2주택인 경우

  ▪ 거주주택과 장기임대주택으로 1세대 2주택인 경우

 

 

◎ 일시적 1세대 2주택 비과세 특례

취득

대체취득

양도

 

A주택---------------------

 

 

-2년 이상 보유------------

 

B주택 ----------------------

 



-► 비과세

------------------

 

 

 

 

--계속보유

-----1년이상--------------

------3년이내---------------

 

 

 

A와 B주택이

조정대상지역

일시적 2주택

*2018.9.14. 이후 취득 2년 이내

*2019.12.17.이후 취득 1년 이내

(1년 이내 B주택에 전입요건)

 

 

◎ 거주주택과 장기임대주택 비과세 특례

 

 

 

                A주택 양도           B주택 양도                C주택 양도

           B주택 취득ㆍ이사       C주택 이사                 D주택 이사

                  ↓                         ↓                                  ↓

D주택

                             임대주택

거주용 주택

(2년 거주)

 

 

←-ㄴ.과세--→

 

←-④비과세--→

 

C주택

임대주택

거주용 주택

(2년거주)

 

 

 

                           ←-- ㄱ. 과세 --→

←③비과세 -→

 

 

B주택

신규취득ㆍ이사

거주용주택

(2년거주)

 

 

 

 

 

←② 비과세→

 

 

A주택

거주용 주택

(2년 거주)

 

 

 

 

←-①비과세-→

 

 

 

다만, 2019.2.12 이후 취득한 경우 최초 거주한 주택에 대해서만

평생 1회에 한하여 비과세가 되므로 ②,③은 과세가 됨

 

 

◎ 8년 자경농지 감면

농지 소재지에서 거주하는 거주자가 취득일로부터 양도일 사이에 8년 이상

직접 경작한 토지를 양도하는 때에는 양도일 현재 농지인 경우 연간 1억

또는 5년간 2억 원을 한도로 양도소득세의 100%를 감면 함

감면요건의 세분화

 ▪ 거주요건 : 농지소재지에 거주

   ◦ 농지소재지 또는 연접 시ㆍ군ㆍ구에 주민등록 및 거주하거나 농지

    소재지로부터 직선거리 30km 이내 거주


 ▪
자경요건

   : 8년 이상 자경(총 급여 및 사업소득이 3,700만 원 이상인 경우 그 기간 제외)

    ◦ 농작업에서 상시 종사하거나 2분의 1 이상을 자기노동력과 자기 노동시간으로

     경작 또는 재배하는 경우


농지요건 : 사실상의 농지

 

 

◎ 비사업용 토지 양도소득세 중과세

 

비사업용 토지를 양도하면 중과세율(일반세율+10%)

   적용하고 장기보유특별공제는 적용 함

양도소득세
과세여부

          --------------→

                비과세

예) 8년 자경농지에 대한 감면
    농지대토에 대한 감면 등

 

 

    과세

 

무조건 사업용
토지여부

--------------------→

충족

사업용 토지

 

 

   미충족

 

대상토지 기준

   ------→

   충족 시

  기간기준

    -------→

    충족 시

사업용 토지

 

▪ 사용현황 기준

▪ 토지 소재
  지역 기준

▪ 토지 사용
  면적 기준

     미충족

▪ 3년 중 2년 사용

▪ 5년 중 3년 사용

 

▪ 보유기간 중 60%사용

                    미충족

 

                      비사업용 토지

 

 

 

 

 

 

 

◎ 다주택 양도소득세 중과세

다주택자가 아래에 해당하는 조정지역 내 주택을 양도할 때

2주택인 경우 - 일반세율 +10%

3주택 이상인 경우 - 일반세율 +20% 적용하고

             장기보유특별공제도 적용배제

① 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 해당하는 주택

② 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원 입주권을

    각각 1개씩 보유한 경우의 해당주택

③ 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택


④ 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원 입주권을 보유한

    경우로서 그 수의 합이 3이상인 경우 해당주택

 

7.10 부동산대책 세법개정(안)

- 2주택 일반세율 + 20%

- 3주택 이상 일반세율 + 30%

 

 

 

◎ 3주택 중과세 제외 주택 1

3주택 이상자의 중과세 제외 주택

① 수도권ㆍ광역시ㆍ특별자치시(세종시)외 지역*의 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택**

* 광역시ㆍ특별자치시 소속 군 및 읍ㆍ몀 지역 포함

** 보유주택 수 계산 시에도 제외

 

 

② 장기임대주택*

*장기일반민간 임대주택 등으로 등록하여 8년 이상 임대한 주택(‘18.3.31.까지

  등록한 경우 5년 이상 임대한 주택)
  단, ‘18.9.13이후 조정대상지역내
취득 및 등록한 경우 제외

③ 조특법상 감면대상 주택(신축주택, 미분양주택 등)

④ 10년 이상 무상제공한 장기사원용 주택

 

◎ 3주택 중과세 제외주택 2

3주택자 이상자의 중과세 제외주택

⑤ 5년 이상 운영한 가정어린이집 등

⑥ 상속받은 주택(5년 이내 양도)

⑦ 문화재 주택

⑧ 저당권 실행 등을 위해 취득한 주택(3년 이내 양도)

⑨ 상기 ①~⑧의 주택 외에 1개의 주택만을 소유하는 경우의 해당 주택

 

 

◎ 2주택 중과세 제외 주택 1

2주택 보유자의 중과세 제외 주택

① 3주택 이상자의 중과세 제외 대상 주택(장기임대주택 등)

② 취학, 근무상 형편, 질병 요양등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및

    다른 시ㆍ군 소재 주택*

   * 취득 당시 기준시가 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유

     해소 후 3년 이내 양도

③ 혼인 합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택

④ 부모 봉양 합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택

⑤ 소송 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득 한 주택

    (확정 판결일로부터 3년 이내 양도)

 

 

◎ 2주택 중과세 제외 주택 2

2주택 보유자의 중과세 제외 주택

⑥ 일시적 2주택자의 경우 종전 주택

⑦ 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택

(「도시 및 주거환경정비법」상 정비구역 내 주택은 제외)


⑧ 상기 ①~⑤의 주택에 외에 1개의 주택만을 소유하는
    경우  해당 주택

 

 

◎ 상가 등 매매 시 부가가치세 과세 흐름도

기본개념

▪ 부가가치세는 소비자 (매수자)가 부담하고

사업자(매도자)가 대신 납부하는 간접세 특징이 있음

 

 

건설업자

(시공사)

<건축시>

건축자

(시행사)

<분양>

수분양자갑

(사업자)

<매도시>

매수자 을

(사업자)

 

건설용역

분양

매도

 

-----→

←-----

-----→

←-----

-----→

←-----

 

10억+1억

(VAT)

20억+1억

(VAT)

20억+1억

(VAT)

 

 

1억 납부

1억 환급

 

1억 납부

1억 환급

토지: 10억

건물: 10억

(P없음)

1억 납부

건물VAT

1억 환급

 

건설비

10억 원

↘ ↗

 

↘ ↗

 

↘ ↗

 

 

 

                                                                  세 무 소

 

 

 

 

◎ 상가 등 매매 시 부가가치세 처리요령

1단계 : 매도자의 사업자유형을 확인하자

  간이과세자는 부가가치세를 별도로 받을 수 없고 면세사업자는

    부가가치세 자체가 발생하지 않음

2단계 : 매도자가 일반과세자인 경우 무조건 부가가치세 별도 표시하자

  부가가치세에 대한 언급이 없는 경우 매매대금에 부가가치세

      포함으로 볼수 있음

3단계 : 포괄양수계약에 해당하는지 확인하자

  ⇒ 포괄양수계약에 해당한다면 부가가치세를 서로 주고 받을 필요가 없음

 

 

◎ 장기임대주택 등록과 의무사항

                                                               임대 주택 등록

▪ 사업자 주소지의 시ㆍ군ㆍ구청(주택과)을 방문하여 등록하고, 주소지 관할
  세무서에 주택임대사업자를 별도로 신청하여야 함

▪ 다만, 본인 동의가 있는 경우 시ㆍ군ㆍ구청에 신청 시 자동으로

  세무서에 사업자 등록이 가능함

장기일반 민간 임대주택

단기 임대주택

 

▪ 일반형 임대사업자가 8년 이상
  임대할 목적으로 취득하여
 
임대하는 주택

▪ 일반형 임대사업자가 4년 이상
임대할 목적으로 취득하여
임대하는 주택

 
     

 

의무사항

임대의무 기간 내 매각 금지

(무단 매각 시 과태료 주택당 최대 3천만 원)

등록 임대주택은 임대의무기간 동안 연 5% 이내에서
     임대료 증액 제한

임대조건 변경 신고 및 표준 임대차계약서 사용

* 7.10 부동산대책 세법개정(안) : 단기(4년)임대 폐지

                                          장기임대 8년 → 10년 연장

 

 

◎ 장기임대주택 등록 시 세금혜택

구분

요건

비고

 

 

면적

가액

의무임대기간

취득세 등

면제 및 감면

85㎡이하

없음

4년, 8년

임대목적 공동주택

 

임대소득세

감면

85㎡이하

기준시가 6억원
이하

4년(8년)

소득세 30%

(75%)

 

 

종합부동산세

합산 배제

없음

기준시가 6억원
이하

8년

‘18.4.1 이전 5년

 

 

양도소득세

중과 배제

없음

상동

상동

-

 

 

거주주택

비과세 특례

없음

상동

5년

주택 수 제외

 

 

장기일반 민간임대

주택 양도소득세

과세 특례

85㎡이하

6억 이하

(‘18.9.13~)

10년 이상

양도세 100% 감면

 

 

 

 

*‘18.9.14 이후 조정대상지역 내 주택을 신규 취득하여 임대등록란 경우

   중과세 및 종부세 합산

 

 

◎ 장기임대주택 관련 7.10 부동산대책 세법개정(안)

 

임대등록제도 개편

임대등록 주택 구분

매입임대

건설임대

 

 

단기임대(4년)

폐지

폐지

 

 

장기임대(8년)

장기일반(8년)

허용(아파트불가)

허용

 

 

공공지웜(8년)

허용

허용

 

 

* 신규등록 임대주택 최소 임대의무기간 8년에서 10년으로 연장

 

 

□ 폐지유형 관리

폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한
기존 주택은

임대 의무기간 경과 즉시 자동 등록 말소

임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한
   적법사업자에 한해 자발적인 등록말소 허용

(임대의무기간 준수 위반 과태료 면제)

* 기존 등록주택은 등록말소 시점까지 세제혜택 유지

 

자료 : 2020.9 한공 실무교육자료

                                            

                                                      

                                                                                         명동 거리

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