임대주택(민간) 세제혜택 변화

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땅 이야기

2020. 11. 29.

내하나의 사람은 가고(임희숙)/Youtube

 

- 세법 개정에 따른

 

 

민간임대주택에 관한 법률(7.10부동산대책)이 개정되어 공포(8.18)됨에 따라 종전

단기임대주택(4)장기임대(8)로 시행되었던 유형이,

단기임대주택제도는 폐지되고 장기임대주택의 경우 의무임대기간이 8년에서 10년으로

늘어나면서 아파트의 경우 등록자체가 불가능하게 되었고

 

기존의 단기임대와 아파트의 장기임대주택의 경우 자진말소 기능으로

그동안 누렸던 세금혜택도 바뀌었다. 이에 개정된 임대주택등록제도에 따라 변화되는

세금을 중심으로 살표보도록 하겠다.

 

 

임대주택 유형 개선

 

■ 단기 및 아파트 장기임대주택 유형 폐지

기존에 임대등록 시 단기(4), 장기일반공공지원(8)유형으로 등 록하였으나 앞으로는 단기임대와

아파트 장기일반매입임대 제도는 폐지되고, 이미 등록된 단기임대유형에서 장기임대(장기일반, 공공지원)

전환도 금지된다.

 

                                     <민간임대주택에 대한 특별법에 따른 유형별 임대주택>

주택구분

유형별 폐지유지 여부

 

매입임대

건설임대

 

단기임대

단기민간임대주택(4)

매입임대

폐지

 

장기임대

장기일반민간임대주택(8)

유지(아파트는 폐지)

유지

 

공공지원민간임대주택(8)

유지

유지

 

 

 

장기임대주택 등록 요건 강화

장기임대유형의 최소 임대의무기간 연장(기존 810)

앞으로 신규 임대등록은 장기임대(장기일반, 공공지원형)만 가능

하며 법 시행 이후 신규 등록임대주택의 최소 임대의무기간도 기존 8년에서 10년으로

연장된다. 다만, 이미 등록된 장기임대주택의

경우 종전대로 최소 임대기간은 8년으로 유지한다.

 

등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화

신규 등록하는 주택이든 기존 등록주택이든 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증가입이

의무화되고이미 등록된 장기임대주택의 경우는 종전대로 최소임대기간 8년으로 유지한다.

 

등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화

신규 등록하는 주택이든 기존 등록주택이든 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증가입이

의무화되고,

법 시행 이후 신규 등록하는 주택의 경우 법 시행 즉시 적용하되

기존 등록주택은 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용된다.

 

지자체장의 등록임대 관리 강화

민간임대주택 등록신청을 지자체장이 받았을 때 신청인의 신용 도, 임대주택의 부채비율* 등을

고려하여 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 등록신청을 거부할 수 있도록

하였다.

* 부채비율 = (선순위 담보권 + 임대보증금) / 주택가격* 100%

 

 

 

자동말소와 자진말소

 

폐지되는 임대주택유형인 단기임대 및 아파트 장기일반 매입임대주택 의 경우 의무임대기간

종료한 날 자동말소되고 의무임대기간 내라 하더라도 자진 말소를 허용 한다.

 

자동말소 : 폐지유형의 최소 임대의무기간 종료 시 자동 등록말소

법 개정 전 폐지유형(단기,아파트 장기일반 매입임대)느오 등록된 기 존임대주택은 법 시행 후

임대의무기간이 종료한 날 자동으로 등록이 말소된다. 특히 법 시행일 이전에 이미 임대의무

기간이 경과한 경우 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.

 

자진말소 : 폐지유형의 임대주택에 대한 자발적 등록말소

종전 자발적 등록말소는 등록 후 1개월 이내(‘20.12.10이후 3개월) 만 가능했으나, 폐지유형

(단기아파트 장기일반 매입임대)으로 등록 된 기존 임대주택은 의무임대기간 내에도 자발적

등록말소를 허용하 며, 임대의무기간 미준수에 따른 과태료도 적용되지 않도록 하였다.

 

다만 이 경우에도 현재 거주 중인 임차인의 신뢰 보호 필요성을 감안 하여 자진말소 신청은

현재 임대차계약이 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한정하여 가능토록 하였다.

 

* 자진말소요건 = 폐지유형임대주택 + 임차인 동의 + 의무임대기간 1/2이상

+ -과태료 면제 + + -종전세제지원유지

 

 

임대등록기간동안 세제지원 유지

 

민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형*에 대하여 임대등 록기간 동안

(임대등록일~자진자동등록말소일까지 ) 임대소득에 대한 소득세법인세 및 임대주택 보유에

대한 종합부동산세 세제혜택**유지 한다.

* 단기 민간임대주택,아파트 장기 일반매입임대주택

** 임대소득에 대한 분리과세 시 필요경비 우대 등록임대주택 중 소형 주택에 대한

  소득세 법인세 감면(30%,75%) 등록 임대주택에 대한 종부세 비과세

 

 

자진∙자동등록 말소하는 경우 추징 면제

 

소득세법인세 및 종합부동산세 세제지원의 요건인 의무임대기간이 경과하기 전에

자진자동등록 말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않는다.

() 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우

장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을

채우지 못하는 경우

재건축재개발로 인한 등록말소 후 폐지되는 유형으로 재등록 이 불가능한 경우에도

종부세 등 추징하지 않음(이하 양도세의 경우도 같음)

 

 

의무임대기간 미충족 시에도 임대주택에 대한 양도세 중과 배제

 

자진자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자

양도세 중과 배제 및 법인세 추가 배제한다. , 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2이상 임대한

경우하고 임대주택 등록말소 후 1년 내 양도하는 경우에 한하여 중과 배제한다.

 

*(종전제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주 택자 + 10%p, 3주택 이상자 + 20%p)

  및 법인세 추가세율(+10%p)적 용 제외(의무임대기간 : 단기 4년 또는 5, 장기 8년 이상)

 

 

 

의무임대기간 미충족 시에도 거주주택에대한 1세대1주택 비과세 적용

 

자진자동등록 말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대사업자의 거주주택을 임대주택

등록 말소 후 5년내 양도하는 경우 1세대1주택 양도세 비과세를 인정한다. , 자진등록말소의 경우

의무임대 기간의 1/2이상 임대한 경우에 한하여 거주주택 비과세를 적용한다.

이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진자동등록말소되는

경우에도 추징하지 않는다.

*(종전제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도 시 1세대1주택 양도세 비과세 적용

 (의무임대기간 : 단기 5, 장기 8년 이상)

 

 

 

7.11 이후 등록분 등에 대한 세제지원 적용 배제

 

7.11 이후 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택

으로 등록하거나

단기임대주택을 장기로 전환하는 경우 종합부동산세, 양 도소득세 등 관련

세제지원 적용 배제 한다.

따라서 동 임대주택에 대해서는 이번 보완조치의 내용도 적용되지

않는다. 다만, 아파트를 제외한 임대주택이 단기임대가 폐지됨으로써 자동말소되는 경우

장기 일반민간임대주택(10)으로 재등록이 가능하며 요건을 갖춘 경우 각종 세제지원을

계속하여 받을 수 있다.

 

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(자료 : 한국부동산뉴스 312호 세법가이드)

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