토지 매수 시 주요 검토할 사항

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땅 이야기

2020. 12. 28.

눈이 나리네(이 숙)/ Youtube

 

1. 용도지역을 확인한다.

 

용도지역은

토지의 이용과 건축물의 용도건폐율용적율높이 등을 제한한다.

이에따라 토지의 가격에 절대적 영향을 미친다.

건폐율 ~ 대지면적에 대한 건축면적 비율 : (건축면적 ÷ 대지면적) × 100

용적율 ~ 대지면적에 대한 건축물 지상층 연면적 비율 : (건축물의 지상층

                                                         연면적 ÷ 대지면적) × 100

 

건폐율

                                                                                    용적율

 

 

 

  용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역 이다

 

국토

기본법

 

용도

구역

도시지역

관리지역

농림지역

자연환경보전지역

주거·상업·공업·녹지

계획·생산·보전

농업진흥지역.

보전산지

공원, 수자원

보호 등

행위

제한

건 폐 율

도시지역

주거·상업·공업
 
50~90%

관리지역

계획관리 40%

생산관리 20%

보전관리 20%

농림지역   20%

자연환경보전지역
  20%

용 적 율


50~ 1,500%

50 ~ 100%

50 ~ 80%

50 ~ 80%

용도별 건축제한

아파트연··
단독

주택 등

 

계획관리: 4

이하주택,창고,공장,음식점 등


생산(보전)관리 :

4층이하 주택,소매점,교육,군사

시설 등

 

창고(농림·수산)

소매점,·어가

주택 등

소매점,·어가주택,
·식물관련 시설 등

 

http://luris.molit.go.kr

 

 

 

 

*대체로 토지의 가치성으로 보면

도시지역 계획관리 보전관리 생산관리 농림지역으로 매수자의 목적에 부합되는지 확인한다.

 

 

용도지역에서 건축할 수 있는 건축물( oo시 도시계획조례)

(: 가능, × : 불가능)

 

구 분

보전녹지

생산녹지

자연녹지

보전관리

생산관리

계획관리

농림지역

자연환경보전

 

기타

숙박시설

×

×

×

×

×

×

×

 

공장일반

×

×

×

×

×

×

×

 

공장첨단

×

×

×

×

×

 

창고일반

×

×

×

×

×

 

창고농수산

×

 

주유소

×

×

×

 

충전소

×

 

골프연습장

×

×

×

×

×

 

승마장

×

×

×

×

×

 

유치원

×

×

 

일반음식점

×

×

×

×

×

 

휴게음식점

×

×

×

×

 

소매점

 

단독주택

농가주택

농가주택

 

다세대

×

×

×

×

 

연립

×

×

×

×

 

지구단위계획

×

×

×

×

×

×

 

                                                                                                                *관할지자체 조례 참조

 

 

 

2. 공법적 검토

  -- 농지와 산지 전용 등 개발행위허가 여부를 확인한다.

 

지적도상 도로에 접해 있는지, 도로 폭은 최소한 4m이고, 도로에 접한면이 2m 이상 확보되는지 여부와 도로가 국도, 지방도, 시도, 군도 등 법정도로인지, 지적도상 도로는 없으나, 현황 상 도로가 존재하는 경우(현황도로) 활용 여부 등을 확인한다.

 

현황도로가 포장되었는지(포장시 도로인정), 본 도로로 건축허가가 난 사례가 있는지, 건축법상 도로로 지정 공고 요건을 갖추고 있는지 확인하고 활용할 수 있다면 비용(지료 등)은 어느 정도인지 구체적 내용 확인이 필요하다.

 

도로가 여러 곳에 접해있는 경우 교차로영향권에 저촉되는지, 막다른 도로인 경우는 도로폭 예외규정에 따라 건축이 가능한지, 배수로는 공부상 배수로가 접해 있는지, 배수로가 없는 경우 인접 배수로까지 연결 시

배수로 사용동의서와 지료문제를 확인해야 하며,

 

공부상 구거가 있는 경우에도 일반구거인지 관계수로(농수로)인지 확 인해야한다. , 농업용수 공급을 위한 농수로는 지목은 구거이지만 일반배수로로 사용할 수 없으며, 하천이나 제방에 접해있는 토지의 경우 지적도와 현황 일치여부를 확인하여 포락으로 인한 유실 또는 하천부지

점용가능성 여부를 확인 할 필요가 있다.

 

지적도와 스마트 폰 GPS를 활용하여 공부상 경계와 실제 경계 일치여부를 개략적으로 파악하고, 토지의 형상과 경사면의 기울기에 따른 공시비용, 인접지와 높이에 따른 성토와 절토로 인한 토목공사 비용과 인접지의 배수와 통풍문제 등 민원발생 우려를 확인할 필요가 있다.

 

전기나 전화, 인터넷 ,·하수도 시설 설치 여부도 점검할 필요가 있다.(전기는 200m 까지는 기본이지만 그 이상 거리면 50,000만원/m,이고 부근에 수도관이 지나면 사용하기에 용이하나, 지하수는 30m 기공에 200만원 정도 소요된다. )

 

 

 

 

-- 토지의 분할제한 최소면적

 

1) 건축물이 있는 대지의 분할제한(지자체 건축조례 참조)

주거지역 : 60

상업지역 : 150

공업지역 : 150

녹지지역 : 200

그 외지역 : 60

 

2) 건축물이 없는 토지의 분할(지자체 도시계획조례 참조)

 

구 분

동 지역

읍 면지역

기 타

녹지지역

200

200

 

 

관리지역

90

60

 

 

농림지역

90

60

 

 

자연환경보전지역

90

60

 

 

 

******************************