1세대 1주택 비과세 요건 보유기간 산정시 개정된 규정

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땅 이야기

2021. 3. 7.

광화문 연가/이문세--youtube

 

한국의 대표적 레전드가수이며 80~90년대 발라드선구자인  아티스트 이문세의 대표적인 곡중에

하나로 1988.9.15 발매된 이문세5집<가로수 그늘아래에 서면>의 수록되어 250만장의 판매로

명품반열에 오르며 아직까지 많은 이의 사랑을 받고 있다.

 

이영훈 작사 작곡의 이곡은 주옥같은 가사와 안개꽃 같이 피어나는 음률로

지금도 누구나 간직하였던 아련한 옛추억을 아스라히 피어나게 하는 감회에 젖게한다. 

 

-- 가사

 

이제모두 세월따라
흔적도 없이 변하였지만

 

덕수궁 돌담길엔 아직 남아 있어요
다정히 걸어가는 연인들

 

언젠가는 우리모두
세월을 따라 떠나가지만

 

언덕밑 정동길엔 아직 남아있어요
눈덮힌 조그만 교회당

 

향긋한 오월의 꽃향기가
가슴깊이 그리워지면

 

눈내린 광화문 네거리
이곳에 이렇게 다시 찾아와요

 

언젠가는 우리모두
세월을 따라 떠나가지만

 

언덕밑 정동길엔 아직 남아있어요

눈덮힌 조그만 교회당

 

♥   ♥   ♥   ♥   ♥   ♥ 

 

향긋한 오월의 꽃향기가
가슴깊이 그리워지면

 

눈내린 광화문 네거리
이곳에 이렇게 다시 찾아와요

 

언젠가는 우리모두
세월을 따라 떠나가지만

 

언덕밑 정동길엔 아직 남아있어요
눈덮힌 조그만 교회당

 

♣    ♣     ♣    ♣    ♣

 

 

▣ 1세대 1주택 비과세 요건 보유기간

          산정시 개정된 규정

             

- 2021년부터 시행

 

 

  2021년 이후 다주택자가 주택을 순차적으로 양도하고 최종 1주택을 비과세 받기위해서는

개정된 보유기간 규정을 숙지하여야 한다.

 

종전에는 2년 이상 보유하면 보유기간 기산일을 비과세 대상주택의 기산일은 비과세 대상 주택의

당초 취득일로부터 기산토록 하였으나,

2021.1.1. 이후 양도분부터는 다주택자의 경우 다른 주택을 모두 매도하고 최종 1주택이 된 날로부터

보유기간을 기산토록 개정되었다.

 

현재 1세대 1주택 비과세규정에서는 1세대가 양도일 현재 국내 보유하고 있는 1주택을 2년 이상 보유하고

조정대상 내 주택(’17.8.3일 이후 취득)의 경우 보유기간중 2년 이상 거주하여야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

이때 보유기간 기산일은 그 주택의 그 주택의 당 초 취득일로부터 이므로 그 주택 보유기간 중 수채의 주택을

보유하고 양도하여도 양도 당시에 1주택이기만 하면 현재는 비 과세혜택을 받을 수 있다. 그래서 수채의 주택을

동시에 양도한 경우에도 납세자가 선택한 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세가 가능하였다.

 

하지만, 2021.1.1. 이후 양도분부터는 1세대가 2주택 이상 보유한 경우

다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 기산하여 2년 이상 보유를 계산한다.

 

마니산에서 바라본 북녁 산야

 

 개정된 세법 내용을 살펴보면 2021년 이후 양도분부터는 원칙적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우 다른

주택 등을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 기산하여 2년 이상 보유기간을 계산하고,

 

예외적으로 일시적 2주택자나 상속동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세인 주택을 제외하여

종전되로 그 주택의 당초 취득일로부터 기산 할 수 있도록 하였다.

 

다만, 2주택을 보유한 1세대가 1주택 외에 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된

경우에는 종전 주택을 양도하여 1주택만 된 날로부터 보유기간을 기산하게 함으로써 일시적 2주택 비과세

판단 시 주의를 하여야 한다.

 

요  약

 

             2021년 이후 보유기간 계산

∙다주택자인 경우

 

1주택 외에 주택을 모두 양도 후 1주택을 보유하게 된
날로
부터 양도일까지

 

 

∙일시적인 2주택(상속,동거봉양,거주주택 등)인 경우

 

해당 주택의 당 초 취득 일로부터 양도일까지

 

∙2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 일시적 2주택이 된 경우

 

1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된
날로부터 양도일까지

 

새해 일출 파주평원

 

(사례1) 1세대 3주택 보유시 C주택을 2021년 이후 양도한 경우

            비과세 여부

 

 아래 사례의 경우 C주택 양도 시 일시적 2주택 등 제외사유에 해당하지않고 3주택 상태에서 나머지 주택

(AB주택)을 모두 처분하고 1주택이 된 경우이므로 C주택의 보유기간 기산일은 C주택의 당초 취득일로부터

(2018.5.1.)이 아닌 B주택을 양도하여 1주택이 된 시점(2021.20.1.)부터 기산하므로 2023.2.1.이후 양도하여야

비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

                           C주택취득

                           2018.5.1.                                                                         B주택 양도

                                                                                                                2021.2.1                    C주택 양도

                              ↓                                                                                    ↓                      2023.2.1 이후

                                                                                                                                                          

C 주택

              다주택 보유기간

                        

 

 보유기간 2년 충족

C 주택 과세

 

C 주택 비과세 가능

B 주택

 

                     2 주택 상황

                

 

 

A 주택

      3 주택 상황

 

                             

                     B주택 양도 : 과세

 

 

                                                  

                                        A주택 양도 : 과세

 

 

감악산 출렁다리

 

(사례2) 일시적 1세대 2주택 보유 시 B주택을 2021년 이후 양도한 경우

             비과세 여부

 

  아래 사례의 경우 A주택 양도 시 일시적 2주택 비과세 요건을 갖추었다면 비과세가 당연히 가능하다.

문제는 A주택 양도 후 B주택을 양도하려고 할 때 B주택의 보유기간 계산 시 취득일을 언제로 볼 것이냐이다.

 

  만약 A주택의 양도 시 일시적 2주택 비과세였다면 B주택은 대체주택이였으므로 개정된 보유기간 제외사유인

일시적 2주택에 해당되어 B주택의 보유기간 계산 시 취득일은 당초 취득일인 ‘20.2.1부터 보유기간을 기산하므로

’22.2.1이후 양도하면 비과세가 가능하다.

 

하지만 A주택이 과세가 되었다면 일시적 2주택 제외사유가 아니므로 B주택 양도 시 취득일은 A주택을 양도하여

1주택이 된 때인 ‘21.7.1부터 기산하여 보유기간을 계산하므로 23.7.1이후 양도하여야 비과세가 가능하니

주의하여야 한다.

 

 

 

                       A주택 취득

                         ‘18.2.1                   B주택 취득

                                                       ‘20.2.1

                           ↓                                                               A주택 양도

                                                          ↓                                   ‘21.7.1

                                                                                                  

A주택

      2년이상 보유

 

A주택 비과세 or 과세

 

B주택 :

                          ←        1년      

           대체주택

 

B주택 양도

 

 

 

임진강(하절기)

 

(사례3) 2주택 보유자가 1주택을 양도한 후 새로운 주택 취득으로 일시 적

             2주택이 된 경우

 

  2021년부터 적용되는 1주택 상태에서 2년 보유하여야 하는 제외 사유인 일시적 2주택이더라도 2주택 이상을

보유한 1세대가 1주택 외 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우에는 제외하지 않는다.

 

 

                      A주택 취득

                        ‘18.2.1           B주택 취득

                                              ‘19.2.1              A주택 양도

                            ↓                                         ‘21.7.1                C주택 취득

                                                   ↓                    ↓                      ‘22.2.1

                                                                                                     ↓                                          B주택 양도

                                                                                                                                                           

A주택

      2주택 상황

 

                         비과세 or 과세

 

B주택

 

                        일시적 2주택

 

 

C주택

 

 

                         계속보유

 

 그림을 보면 AB주택이 일시적 2주택 비과세 여부에 따라 B주택

보유기간 계산 시 취득일 기산일이 달라져 B주택의 비과세 가능 구간이 달라진다는 점에

주의하여야 한다.(비과세 or 과세)

 

 

A주택이 일시적 2주택으로 비과세가 되는 경우

 

  일시적으로 2주택은 제외되므로 BC주택이 일시적 2주택 비과세 요건을 갖추었다면 B주택 보유기간은

B주택의 당초 취득일인 ‘19.2.1부터 2년 보유기간을 계산하므로 ‘21.2.1이후 양도하면 비과세가 가능하다.

 

 

A주택이 과세되는 경우

 

  AB주택이 일시적 2주택 비과세에 해당하지 않아 A주택을 과세로 양도하고 B주택을 양도하기 전에

C주택을 취득했다면 종전규정을 적용하는 예외사유에 해당하지 않는 ‘2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외에

주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우에 해당하므로 BC주택이 일시적 2주택

이다하더라도 B주택의 보유기간은,

 

A주택의 양도일인 ‘21.7.1부터 2년 보유기간을 계산하므로 ‘23.7.1 이후 양도

하여야 비과세가 가능하다. 이때 추가로 고려하여야 할 사항은 C주택 취득으로 인해 B주택과 C주택이 일시적

2주택 관계이므로 C주택 취득일로부터 3년(조정지역내 1년)이내 B주택을 양도하여야 하는 요건을 충족하는지

확인하여야 한다.

 

위와같이 2021년 이후 다주택자가 주택을 순차적으로 양도하고 최종 1주택을 비과세 받기위해서는 개정된

보유기간 규정을 반드시 숙지하고 있어야 한다. 다만, 개정내용 중 그 동안 논란이 있었던 부분이 있어 최근 발표된

시행령 및 예규를 바탕으로 아래와 같이 문답형식으로 풀어보면 다음과 같다.

 

파주평원에서 바라본 일출

 

첫째, 시행시기가 202111일 양도분부터 적용하도록 하고 있는데 2020.12.31. 이전 양도한

          주택도 고려해야 하는지 ?

 

답변기획재정부 해석(재산세제과-1132.2020.12.24)

        ‘21.1.1현재 1주택만 보유하고 있는 경우 개정규정이 적용되지 않으므로 1세대 1주택 비과세 판정 시

        보유기간의 가산일은 1주택의 취득일 임.

 

둘째, 다른 주택을 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게된 경우에 증여 및 용도변경을 통해

          다른 주택을 처분한 경우는 ?

 

답변-시행령 개정(소득령 § 154)

      증여 및 용도변경을 통해 다른 주택을 처분한 경우도 포함한다.

      다만, 20212월 영 시행 이후 증여용도변경분부터 적용한다.

 

셋째, 개정 보유기간 기산일 적용시 조정대상지역의 경우보유기간 뿐만 아니 라 거주기간도

          적용되는 것인지 ?

 

답변-기획재정부 해석(재산세제과-35.2021.01.14.)

       2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 조정대상지 역에 있는 주택만 남아있는 경우,

       그 최종주택의 1세대 1주택 비 과세 특례를 적용받기 위해서 거주기간도 최종 1주택을 보유하게

       된 날로부터 새로 기산한다.

 

 

 

 

자료 : 한국부동산뉴스 제313호 세법가이드(www.etax119.co.kr)