2021년 종합부동산세 절세 전략

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땅 이야기

2021. 5. 5.

홍지윤/배 띄어라- 미쓰트롯2 결승전(TV조선)

 

종합부동산의 기준이 되는 2021년도 주택가액 공시가격이 인상되면서

(전국 아파트 공시가격 평균 상승률 19.8%) 올해 종합부동산세(종부세) 부담은 대폭 인상이 예상되고,

더우기 다주택자의 세율은 작년 세법개정으로 두 배 정도 인상되었기에 다주택자의 종부세 부담은 더욱

가중될 것으로 보인다.

 

종합부동산세는 주로 주택공시가격, 공제금액 및 세율로 결정된다.

 

주택공시가격의 경우 매년 국토교통부 장관이 매년 11일을 기준으로 매년 4월 말에 발표하는 것으로,

납세자가 공시가격에 이의신청을 하여 인정받지 못하는 한, 올해 재산세 및 종부세 부담은 크게

상승될 것으로 보인다.

 

공제금액의 경우 ()별 주택 공시가격 합계액에서 6억 원을 공제한다.(1세대1주택은 9억원)

1세대1주택은 세대원 중 한 명만이 1주택을 소유한 경우를 말하므로 부부 공동명의 1세대1주택

경우에는 해당되지 않는다. 대신 인 별로 각각 6억원씩 공제 가능하므로 총공제액은 12억원이 된다.

 

세율의 경우 2021년부터 인상된다. 특히, 3주택자 이상자 및 조정대상지역 내 2주택자의 경우 종전보다

세율이 2정도 인상되어 다주택자의 종부세 부담은 크게 가중될 수밖에 없다. 다만, 세율 적용 시

다주택자의 여부는 세대별로 판정하는 것이 아닌 인 별로 소유한 주택 수를 기준으로 판정하게 된다.

그러므로 주택을 공동소유하게 되면 양도소득세 측면에서는 유리할 수도 있지만, 종부세에서는 공유지분이

각각의 주택 수에 포함되어 인 별 기준 다주택자에 해당함으로써 높은 세율이 적용되어 불리할 수 있으니

공동 소유 시 절세유무를 잘 따져 봐야 한다.

 

 

종부세를 결정짓는 세가지(주택공시가격,공제금액,세율) 요소를 중심으로 종부세 절세전략을

살표보면 다음과 같다.

 

첫째, 다주택자의 경우 주택을 처분하려면 6월1일 이전에 한다.

 

재산세 및 종부세 과세기준일(재산세종부세 모두 61)현재 부동산 소유자가 납부하므로

과세기준일인 61일 이전에 양도하거나 증여하여 개인별 주택 수를 줄이는 것이 현명하다.

왜냐하면 종부세 공제금액의 경우 인 별로 6억원을 공제하므로 주택을 처분하게되면 자연이 종부세

과세표준은 줄어들 것이고 아울러 올해부터 강화되는 다주택자에 대한 세율 인상에 대한 불이익도 줄일 수

있기 때문이다.

예를 들어 본인이 조정대상지역 내 2주택을 보유하고 있는 경우 6억 원을 공제한 금액에 대해 종부세를

부담할 뿐만 아니라 올해부터 인상된 다주택 중과세를 적용받아 세 부담은 몇 배 이상 증가할 수밖에 없다.

하지만, 나머지 한 주택을 올해 61일 이전에 양도한다면 1주택자가 되므로 다주택자에 대한 중과세를

피할 수 있으므로 소위 똘똘한 한 채를 제외한 상대적으로 규모가 작은 주택은

6월 1일 이전에 처분하는 것이 유리하다.

 

둘째, 장기임대주택을 등록함으로서 종부세 합산배제 요건을 갖춘다.

종부세의 경우 합산배제 주택들이 있는데 그중 장기임대주택으로서 일정요건에 해당하는 주택의 경우는

과세표준 합산 대상주택에 제외된다.

이때 일정요건이란 아래와 같다.

 

주택종류 주거전용면적 주택가격 주택 수 임대기간


건설임대주택 149이하 6억 원 이하 2호 이상 8(10) 이상


매입
임대
주택
수도권 안 없음 6억 원 이하 1호 이상 8(10) 이상


수도권 밖 없음 3억 원 이하 1호 이상 8(10) 이상


 

 

* 2018.3.31.이전에 임대주택 등록한 경우 5년 이상 임대

* 2018.9.14. 이후 유주택자가 취득하고 매입임대주택 등록한 경우 합산 배제 적용 안됨.

* 2020.8.18.이후 등록한 경우 의무 임대기간은 10년 이상이며 아파트 는 등록 불가

 

위 표에서 그 요건들을 보면 기 등록한 임대주택뿐만 아니라 2018.9.14.이전에 취득한 경우에는 아파트를

제외하고 올해 61일 이전까지 10년 이상 장기임대주택으로 등록한 경우에는 여전히 종부세 합산배제

받을 수 있으므로 이에 해당한다면 임대주택 등록을 적극 고려해 볼 필요가 있다.

 

다만 국세청에서는 매년 합산배제신고 안내문을 보내 합산배제대상 주택이 있는 경우 당해 년도 916일부터

930일까지 주소지 관할세무서장에게 당해 주택의 보유현황 신고 등 합산배제 신고를 하도록 하고 있으므로

신고기간에 맞춰 신고를 하여야 종부세를 납부하지 않게된다.

 

 

 

셋째, 종부세는 배우자 등 가족과 부동산을 나눠 소유하는 것이 유리하다.

 

재산세뿐만 아니라 종부세도 인 별로 과세하는 것은 동일하나 재산세의 경우 부동산별로 과세한 후, 인 별로

납부하도록 하는데 반해 종부세의 경우 인 별로 보유한 부동산 가액을 합산한 후 과세하게 되므로 가족명의로

분산 소유하는 것이 유리하다. 특히 종부세의 과세기준이 부동산 별로 일정금액을 초과하는 경우이므로

배우자 등 가족 간의 공동소유함으로써 가족 구성원별로 과세기준금액을 분산하는 것이 절대로 유리하다.

 

를 들어 어떤 세대가 기준시가 10억 원의 주택을 하나만 소유하고 한사람 명의로 단독소유하고 있다면

1세대1주택의 종부세 과세기준인 9억 원을 초과했으므로 초과분 1억 원에 대해서 종부세가 과세된다.

하지만, 배우자와 절반씩 공동 소유했다면 인 별 주택공시가격은 각각 5억 원으로 인 별 과세기준인 6억 원에

미달하므로 종부세는 과세되지 않는다.

, 단독소유 시는 9억 원 초과분에 대해서 종부세를 납부하여야 하지만

공동소유인 경우에는 12억 원까지는 종부세를 납부하지 않아도 된다.

 

조정대상지역내 2주택을 보유하는 경우 그중 1주택을 배우자나 자녀에게 증여하는 경우 위와같이 각각

6억원씩 공제받아 종부세를 줄일 수 있을뿐만 아니라 올해부터 적용되는 다주택자에 대한 종부세 중과세율을

피할 수 있다. 왜냐하면, 다주택자에 대한 종부세 중과세율 적용 및 세 부담 상한 적용 시 주택 수는 세대별 주택

수가 아닌 인 별 보유 주택을 기준으로 주택 수를 계산하기 때문이다.

 

다만 증여하고자 할 경우 과세기준일인 61일 이전에 증여하는 것이 유리할 것이며 취득세 등을 고려한다면 주택공시가격이 발표되는 4월30일 이전에 증여하는 것이 유리하다. 그 이유는 증여에 의한 취득세는 시가가 아닌 시가표준액을 기준으로 과세하기 때문이다.

 

물론, 종부세를 절세하기 위하여 증여하고자 할 경우 증여세뿐만 아니라 취득세 중과세 여부(조정대상지역내 기준시가 3억원 이상은 12% 취득세율을 적용)도 함께 고려해야 한다.

 

마지막으로 1세대1주택 세액공제에 대한 개정내용을 살표보면 종전에는

1세대1주택 세액공제는 세대원 중 한명이 1주택을 소유한 경우에만 적용하였으나 올해 개정된 세법에는 부부공동명의1주택자에 한하여 기본공제 9억 원 고령자 및 장기보유 세액공제를 신고에 의하여 적용받을 수 있다.

 

 

 

 

 

                                                    종합부동산세 산출 방식

 

주택공시가격 공동주택가격 및 개별주택가격(인별보유주택 합산가격)


(-)공제금액 인별 6억 원(1세대 1주택자 9)


(×)공정시장가액비율 (‘21)95% (’22)100%


(-)과세표준 주택분 과세표준


(×) 세율 과세표준() 세율(%) 누진공제 세율(%) 누진공제












3억 이하 0.6 - 1.2 -
6억 이하 0.8 60만 원 1.6 120만원
12억 이하 1.2 300만 원 2.2 480만원
50억 이하 1.6 780만 원 3.6 2160만원
94억 이하 2.2 3780만원 5.0 9160만원
94억 초과 3.0 11300만원 6.0 18560만원
*다주택자 : 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택
(=)종합부동산     세액  


(-)재산세
   상당액
재산세 부과액 중 종부세가 부과된 재산세 상당액


(=)산출세액  


(-)세액공제 1세대1주택자로서 아래 합계공제율(80%한도)
고령자세액공제 : 60(20%), 65(30%). 70(40%)
장기보유자 세액공제 : 5(20%),10(40%),15(50%)



(-)세부담상환    초과액 일반: 150%, 3주택 이상 또는 조정대상지역내 2주택:300%


(=)납부세액 주택분 최종 종부세


(+)농어촌특별세 종부세 납부세액의 20%


(=)총부담액 종부세 + 농어촌특별세


자료 : 한국부동산뉴스(세법가이드 www.etax119.co.kr)