조정대상지역 포함 여부에 따른 세금 변화

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땅 이야기

2021. 6. 12.

바람 길/김태연 (미쓰트롯2 - TV조선)

 

                                                                                       서해 일몰(대명포구)

 

 

주택가격 상승과 인상 확산을 방지코자 정부가 기존의 수도권 및 일부 광역시에 지정한 조정대상지역은

세금에 많은 변화를 야기하고 있다.

 

조정대상지역으로 지정된 경우,

양도세, 취득세, 종합부동산세 등에 커다란 영향을 끼치게 되므로

 

보유하거나 양도하고자 하는 주택이 조정대상지역 여부를 반드시 확인하고 추후 발생한

세금에 대해 면밀히 검토해야 한다.

 

 

취득세

 

조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우 기존에 보유한 주택 수에 따라

취득세가 큰 차이가 나게 된다.

 

무 주택세대의 경우,

조정대상지역 내 주택을 취득하면,

일반세율(1~3%)을 적용하지만

 

조정대상지역 내 1주택 보유세대의 경우,

조정대상지역 내 주택을 추가로 취득하면,

중과세율 8%를 적용받게 된다.

 

1주택 보유세대가 거주지 이전 등으로 추가로 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 후,

종전 주택을 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년) 이내 처분∙멸실하는 경우

일반세율(1~3%) 적용받는다.

 

증여의 경우, 조정대상지역 내 주택공시가격 3억원 이상 주택은 1세대 1주택자가 소유주택을

배우자∙직계비속에게 증여한 경우에만 3.5% 적용하고 그 외의 경우에는 12% 적용한다.

 

구분 1주택 2주택 3주택이상 법인,4주택~


주택매매 조정대상지역 1~3% 8% 12% 12%


비조정대상지역 1~3% 1~3% 8% 12%


주택증여 조정대상지역
(3억원이상)
3.5% 12% 12% 12%


그외 3.5% 3.5% 3.5% 3.5%


 

 

 

종합부동산세

 

조정대상지역 내 주택 수에 따라 세율 적용과 세 부담 상한 적용이 달라져

종합부동산세 세 부담이 차이가 난다.

 

세율 적용의 경우, 개인 보유 주택 수를 기준으로 3주택 이상자,

조정대상지역 2주택 인자에 해당하는 경우 아래 표와 같이 중과세율을 적용하고,

 

세 부담 상한의 경우, 일반적인 경우 150%인데 반해 3주택 이상자 또는

조정대상지역 2주택자에 해당하는 경우 300%를 적용한다.

다만, 중과세율 및 세 부담 상한 적용은 과세기준일 (매년 6.1.)현재를 기준으로 판단하므로

6.1. 현재 조정대상지역이 아니었다면 일반세율(0.6~3%) 및 일반 세부담 상한(150%)을 적용한다.

 

만약, 6.1 조정대상지역에 2주택을 소유하던 중 이후 해당 지역이 조정대상지역에서 해제되었더라도

조정대상지역 2주택 소유한 것으로 보아 중과세율을 적용하게 된다.

 

 

 

과세표준 일반세율 중과세율(3주택 이상 및
조정대상지역 2주택)



세율(%) 누진공제(만원) 세율(%) 누진공제(만원)


3억원 이하 0.6 - 1.2 -


6억원 이하 0.8 60 1.6 120


12억 원 이하 1.2 300 2.2 480


50억 원 이하 1.6 780 3.6 2160


94억 원 이하 2.2 3780 5.0 9160


94억 원 초과 3.0 11300 6.0 18,560


 

                                                                                             임진강(장남면 유역)

 

양도소득세

 

조정대상지역 여부는 양도소득세인 경우에는 매우 중요하다, 특히,

1세대1주택 비과세시

거주요건,

 

일시적2주택 비과세시

양도기한 및 다주택 중과세 여부 등에서는

양도 또는 취득 당시 조정대상지역 여부는 양도소득세 부담에 큰 영향을 미치게 된다.

 

1세대1주택 비과세 거주요건을 따질 때는 취득 당시

조정대상지역 이었는지가 기준이고,

일시적 2주택 및 다주택 중과세 적용 시에는 양도 당시 조정 대상지역이였는지가 기준이 되므로

그 차이점을 명확히 이해해야 한다.

 

 

1.1세대1주택 비과세 적용시 거주요건

 

1세대 1주택 비과세를 적용받으려면,

1세대가 2년 이상 보유뿐만 아니라 아래와 같이 취득 당시

조정대상지역인 경우,

2년 이상 거주도 해야한다.

 

①조정대상지역에 소재하고

⓶2017.8.3. 이후 취득(잔금 청산일 기준)한 경우로서

⓷보유기간 요건의 예외 주택(수용,협의매수,1년 이상 거주 후 직장

이전 등으로 양도 등)에 해당하지 않는 경우

 

다만, 1세대가 2017.8.3 이전에 계약하고 8.3이후 잔금을 지급한 경우 계약일 현재 무주택자인 경우

거주요건을 갖추지 않아도 된다.

이때 유의할 점은 계약일 현재, 무주택자이고

2년 거주요건은 취득일 현재 조정대상지역이면

해제가 되었더라도 2년 거주를 해야 한다.

 

즉, 양도일 현재는 조정대상지역 이였다면

2년 거주요건을 갖추어야 한다.

 

 

 

2. 일시적 2주택 비과세 적용 시 양도기한

 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하고

새로운 주택 취득일로부터

3년 안에 종전 주택을 양도하는 경우,

1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

다만, 조정대상지역 내 일시적 2주택자*인 경우는 아래와 같이 중복보유 허용기간이 단축된다.

 

* 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을

취득하는 자

 

㉠ 2018.9.13.이후 취득,

조정대상지역내 일시적 2주택자는 2년이내 양도

㉡ 2019.12.17.이후 취득,

조정대상지역내 일시적 2주택자는 1년이내 양도하면서

신규주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 세대전원이 전입

 

만약 위 날짜(2018.9.13. 또는 2019.12.17.)이전에 계약하고 이후에 취득한 경우에는 아래와 같이

종전규정을 준용하여 양도기한을 적용한다,

 

㉠ 2018.9.13. 이전에 조정대상지역에 신규주택(입주권 및 분양권 포함)을 취득하거나 신규주택을

취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 ------- 양도기한 3년 이내

㉡ 2019.12.17. 이전에 조정대상지역에 신규주택(입주권 및 분양권 포함)을 취득하거나 신규주택을

취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 ------- 양도기한 2년 이내

 

이 경우 위 조정대상지역내 거주요건과 다르게 계약일 현재 무주택자가 아니어도 되다.

또한 조정대상지역 지정 전 신규주택 취득계약을 체결한 경우에도 종전규정을 준용하여 신규주택

취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 된다.

 

 

 

3. 다주택 중과세 여부

 

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 2018.4.1. 이후 양도하는 경우에는 양도소득세율을 적용할 때

2주택자는 일반 세율+10%(‘21.6.1.이후 20%)을 적용하고 장기보유특별공제는 적용하지 않는다.

 

이 경우 다주택자라 하더라도 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에만 중과세율을 적용하고,

조정대상지역 외 주택을 양도하는 경우에는 일반세율 적용한다.

다만, 양도 당시 조정대상지역 내 주택이라 하더라도 수도권 및 광역시∙특별자치시 외의 지역에 소재하는

주택의 양도 당시 3억 원을 초과하지않는 주택,장기임대주택 등 중과세 제외 주택은 중과세하지 않으며

 

특히, 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을

지급받은 사실이 있는 주택도 중과세 하지 않는다.

 

 

                                                                                               송악산의 황혼

 

 

 

 

 

                                                                                          

                                                                        연천군 장남면 전원주택

 

 

 

 6월1일부터는 임대차3법중 하나인 '전월세 신고제'가 시행된다.

 

도시지역에 있는 주택의 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과하는 임대차 계약을 맺으면

30일 내 지자체에 신고해야한다.

 

대상은 수도권과 광역시,세종시,도의 시지역의 주택임대차보호법을 받는 모든 주택으로

고시원,판자집 등 비주택도 신고대상이다.

작년 당정은 전월세신고제와 '계약갱신청구권제', '전월세상한제' 등으로 구선된 임대차 3법

법안을 통과시켰는데, 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 작년 7월31일 법개정과 함께 바로

시행되었지만 전월세신고제는 준비를 위해 시범운영을 갖고 올해 6 월1일 시행에 들어간 것이다.

 

반전세의 경우보증금이나 월세 중 하나라도 이 기준을 초과하면 신고해야하며

갱신계약을 한 경우엔 종전임대료와 계약갱신청구권 행사 여부도  신고해야한다.

신고는 임대인과 임차인이 공동신고 해야하지만 어느한편이 신고할수도 있으며,

공인중개사 등에게 위임 할 수도 있다.

신고는 관할주민센타에서 신고와 인터넷으로도 임대차 계약서를 제출하는방식으로

신고할 수 있으며, 임차인이 전입신고를 할 때 계약서를 첨부하면 임대차 신고도

함께한 것으로 처리된다. 

 

또한 임대차 계약을 신고하면서 계약서를 첨부하면 자동으로 확정일자를 부여받을 수 있으며,

한쪽이 계약을 신고하면 상대방에게는 이사실이 문자로 통보된다. 

 

임대차 계약을 허위로 신고하면 100만원의 과태료가 부과되며 미 신고의 경우 미 신고기간과

금액 등에 비례해서 4만원~100만원까지 과태료가 차등 부과된다.

제도 시행 1년간(2021.6.1~2022.5.31)은 계도기간으로서 과태료를 부과하지 않는다.

 

 

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자료 :한국부동산뉴스 세법가이드 : www.etax119.co.kr