비업무용 토지 중과세 와 단기보유 시 세율 인상

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땅 이야기

2021. 6. 16.

회룡포/김다현--미쓰트롯2-,TV조선

 

부동산 투기근절 및 재발방지 대책(2021.3.29)에 따라

오는 2022.1.1부터는 비업무용 토지는 중과세 되고

단기보유 세율도 인상된다.

 

 

 

*비업무용 토지

1.토지주가 재촌, 자경하지 않고 보유한 토지(농지,임야.잡종지,나대지 등)을 말하며, 재촌은 농지가

 소재한 시,군,구(또는 연접)에 거주하거나 직선거리 30㎞내 거주해야한다.

2. 연소득이 3,700만원을 넘고, 전체 보유기간의 60% 이상을

3. 본인의 노동력의 50% 이상으로 경작해야 하는데 그렇지 못한 토지.

 

 

1. 비사업용 토지 세율 중과

 

LH투기사태가 벌어지면서 지난 3.29. 정부가 발표한 대책에 따라

내년부터 양도하는 비사업용 토지는 현행 기본세율(6~45%)+10% 에서

기본세율 +20%로 10% 올리고, 기존에 인정받던 장기보유특별공제(15년

보유시 최대 30% 공제)도 배제키로 했다.

 

 

양도시기 내용  
 
~2021년12월31일 기본세율(6~45%) +10%p, 장기보유특별공제 인정  
 
2022년 1월1일 ~ 기본세율(6~45%) +20%p, 장기보유특별공제 배제  
 

 

 

2. 단기 보유 토지 세율 인상

 

1년 미만 보유 토지 양도 시 50% 에서 70%

2년 미만 보유 토지 양도 시 40% 에서 60%로 세율 인상됨

 

보유기간 현행(%) 2020.1.1 이후(%)  
 
1년 미만 50 70  
 
2년 미만 40 60  
 

 

 

* 예) 15년 보유 비사업용 토지의 양도차익이 2억인 경우(기본공제 생략)

현행 : 2억 × 0.7(장기보유특별공제 30% 공제) = 14,000 만원

14,000만 × [누진세율(15%) + 10%(비사업용 중과세)] = 3,500만원

2021.1.1 이후 양도 시

: 2억 × 누진세율(15% + 20%(비사업용 중과세) = 7,000만원

(장기보유특별공제 배제 , 10%추가로 20% 세율 적용)

 

 

 

 

3, 주말ㆍ체험용 농지도 사업용 토지에서 배제되어 중과세.

 

현행 법상 농지는 농민만이 소유하고 경작하고 있는데 (경자유전)

2003.1.1 농지법 개정으로 농민이 아닌 일반인도 주말 등을 이용해

전원에서 취미, 여가활동으로 농작물을 경작하고 다년생 식물을 재배

할 수 있도록 농지 소유를 허용해왔다.(세대원 합산 1000㎡:약 300평)

 

그러나 이번 LH의 3기신도시 땅투기 의혹이 불거지자 비사업용토지에

대한 강력한 규제에 나선 것이다. 그간, 투기방지를 위해

도시지역이 조정대상지역으로 지정해 각종 규제를 하듯이 농촌은 사업용과 비사업용으로

구분해 비사업용에 대한 규제를 해왔다.

 

 

4.농지 취득 심시강화

 

- 직업, 영농경력, 거주지역 등 영농경영계획서상(지자체 제출, 농지 위원회 심사) 의무기재

  사항을 추가,  관련 증빙서류 제출도 의무화

- 신규 취득 농지에 대해 지자체 이용실태 조사 의무화 1회

-  지자체 농지관리체계 강화 특별사법경찰제 도입과

   농지대장 도입 및 농어촌 공사의 지자체 농지 관리업무

   지원 기능 강화

- 농업법인 사전 신고제 도입

 

5. 토지 취득 시 자금조달계획서 제출

 

①일정규모(1000㎡ 또는 5억원 이상) 토지 취득 시

 -자금조달계획서 제출 의무화 및 부동산거래분석원에 통보

 -현재는 주택의 경우 투기과열지구ㆍ조정대상지역 구입 시 제출

②투기로 의심되는 토지담보대출에 대해서는 금융기관이 부동산거래

  분석원(신설예정) 통보

③대규모 택지 지정 시 발표일 이전 일정기간 이내 토지거래에 대해서 는 자금조달계획서

  정밀 조사(부동산거래분석원)

  * 부동산거래신고법 개정으로 자금조달계획서 제출제도가 정착된

    이후 발표되는 택지부터 시행

④가게의 비주택담보대출에 대한 전 금융권의 LTV규제 신설

   (규제수준은 추가 검토)

단, 농,업인 자영업자 등 토지, 상가 담보대출 조달에 (영농자금 등)

     애로가 없도록 세부사항 마련

 

 

6.공익사업으로 수용되는 사업용토지 인정요건 강화

 

공익사업(택지개발, 토지구획정리, 농지개량사업 등)으로 수용되는 토지의 경우 수용되기 이전에

사업용토지 요건을 갖추지 못했다고 하더라도 수용사업의 사업인정고시일 2년 전에 취득한 토지라면

무조건 사업용 토지로 간주하였으나,

 

이번 법 개정으로 수용사업의 사업인정고시일 2년에서 5년 으로

강화되었다. 매각 정보를 이용해 취득한 경우를 대비코자 조건이 강화되었고, 시행일 이후에 취득한 토지는

취득 후 5년이 지나 사업시행이 되어도 취득시기에 상관없이 양도일 기준 사업용 여부를 판단한다.

현행 양도세 감면율 10~40%(연간 1억원, 5년간 2억원 감면)

 

 

 

7. 수용되는 토지 보상금 감소.

 

① 토지 등 보상가액 엄격하게 심사

 

 -보상비를 노리고 무리하게 식재된 수목은 보상에서 제외하고,

  정상적으로 식재된 수목도 최소수준으로 보상한다.

* 사과나무는 1,000㎡ 당 33주가 정상적으로 보고 이를 초과 시 초과분은 보상 에서 제외하고

  수목의 이식비용과 묘목원가 중 낮은 가액으로 보상한다.

* 투기 혐의가 확인되면, 투기혐의 유형(불법 농지 취득,위장 전입 등)에 따라 농 업손실보상과

   이주보상에서 제외 함.

 

② LH 등 부동산 업무관련 종사자는 대토 보상 등 제외

 

-LH임직원은 대토보상 공급대상자 및 협의양도인 택지 곡급대상자 에서 제외하고

  향 후 대토보상 제외 대상 법위를 유관기관 (국토부, 지자체 등)업부 관련 종사자까지 확대 추진

 

③ 토지 단기투기를 방지하기위해 보유기간 장,단기로 차등 보상

 

  -협의 양도인 택지 공급 시 토지소유 기간별 차등으로 부여하여 장기 보유자 순으로 우선 공급

  * 이주자택지(또는 주택공급 대상자격)공급대상을 ‘고시일 이전 거주자’에서‘고시 일

     1년 이전 거주자로 자격 강화

** 사과나무 1,000㎡ 당 33주 = 10평에 1주를 정상식재 로 간주

 

 

8. 농지법에 위배되는 농지의 강제 처분제도 강화

 

① LH사태 관련 등 투기목적 농지취득에 대해서는 현행 농지법 규정 에 따라 처분 의무 부과

* 처분 명령 → 이행강제금 부과 (농지 개별공시지가의 20%에 해당하는 이 행강제금을 매각 시 까지 매년 부과 함)

② 투기목적 농지의 신속한 강제처분 절차 집행을 위해 처분 의무기간 (현행 1년)없이 즉시 이행강제금 부과 추진

③ 불법 취득과 함께 불법 취득 중개, 불법 임대에 대한 처벌 강화

 

 

구분 현행 개정  
 
취득 5년 또는 5,000만원 5년 또는 해당 토지가액 이하 벌금  
 
중개 - 3년 또는 3,000만원 이하 벌금  
 
임대 1,000만원 2,000만원 이하 벌금  
 

 

 

④ 농업법인이 농지를 활용한 부동산업 임대업을 영위한 경우

     -부당이익 환수를 위한 과징금 제도 도입.

 

 

농민만이 농지를 소유하고 경작한다는 경자유전(헌법 제121조)의 이념으로 그간 농지를 보존하고

식량자원으로 역활을 해왔다. 법제정당시 (1949.6.21:제헌국회,1인당 국민총소득 2,900불)는 무엇보다도 농지의

보존과 대자본의 과점으로 부터 농민을 보호하는데 기여해온 것이다.

1994. 농지법 개정으로 현재까지 이르면서 농지법도 실정에 맞추어

조금씩 비농민도 소유할 수 있게 되었는데,(2020년 1인당 국민 총소득 31,755불)

 

-상속(유증 포함)으로 농지 취득

-법 규정에 의한 담보농지 취득

-국가,지방단체의 농지취득

-용도지역이 주거,상업,공업지역의 농지인 경우

-농지전용 인허가,승인을 받거나,전용신고를 한 경우

-주말,체험영농으로 취득

-토지 수용의 경우 등으로

 점차 개방해왔다.

 

그 중에서 주말ㆍ체험영농은 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용해

취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생 식물을 재배하는 것으로 그간

도시민의 좋은 반응을 가져왔다.

도시생활에 지친 삶의 리듬을 전원에서 조그만 농지를 소유한 만족감과 가족과 친우 들이 모여

직접 재배하고 수확하는 즐거움이란,

아마 체험하지 않고서는 느껴보지 못할 것이다.

이제는 도시생활에서 전원으로, 은퇴자, 힐링을 추구하는 젊음들,

요양 등으로 많은 이들이 찾아 이동하고 있다.

주위를 보면 그런 현상을 피부로 느낌을 알 수 있다.

 

 

이제는 LH사건으로 발그러진 허점을 막기위해 전국민을 대상으로

강력한 규제에, 이마져 조그마한 기쁨도 누리지 못하게 되었다.

옛말에 “빈대잡으로 초가삼간 태운다”란 경우가 있다는데

투기근절을 위한 당국자의 노고는 이해하지만, 투기에 대한 보다 적절한 감시와 통제는 그물같이 잘짜여진

제도하에서도 가능하지 않을까하는 생각이 드는 것은 아마 이방인의 소견 일지도 모른다.

 

하여간 이러한 규제로 제일 큰 타격을 받는 부류는 농.어민 들일 것이다. 도시민들은 온갖 규제에도 가진 것이 있어

그런지 견디어 나간다 하지만, 농어민들은 자녀들 학비, 경조사, 병 치레 등으로 쌈지돈을 마련하려면, 소 팔고 땅을

팔아 왔던 것이다.

이러한 제도 하에서 그나마 주로 도시민들의 매입을 통해서 숨통을 터 왔는데, 자금이 필요하면 이제

매도시장이 좁아져 더욱 어려워질 것으로 보인다. 이제 급하면 토지 담보로 금융기관을 통해 자금을 융통해야 하는데

나중에는 경매시장으로 가는 악 순환이 반복되지나 않을까 걱정되는 바이다.

 

 

 

그간 도시지역에서의 아파트가격의 급등으로 야기돤 26차례의 고단위 처방에도 개의치 않고 기대만큼 수습효과가

나지않아 그 결과 민심만 이반된 현상으로 나타난 결과를 우리는 보아왔다.

한해 대입수험지망생이 약 60만 명이라는데, 중개자격증을 따기 위한 인구가 한해 약 30만에 이른다하니 전국 부동산

박사를 양산하는 현상으로 당국자와 부를 쫒는 자와의 전쟁같은 현상이 지속되고 있는 것인지도 모른다.

택지지구 개발 정보를 이에 접근할 수 있는 소수인들에 의해 독점하는 과정에서 벌어진 투기 현상을 근절하기 위한

조치가 전국 모든 토지주 즉, 농.어민들에게 피해를 주는 결과를 초래 할까바 두려운 것이다. 토지 매수가 줄어들면서

결국 귀농,귀촌 인구도 감소하고 전원주택 등 건설도 어려워 질 것이다.

 

민생을 좀더 잘 챙겨주는 곳에 민심은 따라가는 가 보다..