개정된 양도소득세를 중심으로(2017~2020)

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땅 이야기

2021. 8. 2.

 

비내리는 영동교 / 마리아 (원곡 : 주현미) ---미쓰트롯2(TV 조선)/ YouTube

 

집값 안정을 위한 부동산 대책으로 수차례에 걸친 양도소득세의 개정은 우리 생활에

많은 변화를 가져오고 있다. 이에따라, 2017년부터 2020년 까지 개정된 내용을

중심으로 변화된 양도소득세를 살펴보고자 한다.

 

 

 

 
     ‘17년 8ㆍ2 대책
 

 다주택자의 조정대상지역 내 주택 양도 시
   ⇒ 중과세율 적용ㆍ 장기보유특별공제 배제

‘18.4.1. 이후 양도분부터
 
 
 조정대상지역 내 분양권 양도 시
   ⇒ 중과세율 적용
 
‘18.1.1 이후 양도분부터
 
 
조정대상지역 내 1세대1주택 비과세
   ⇒ 2년 거주여건 추가
 
 
  2년 거주 미적용 검토
 
 
 ‘18년 9ㆍ13 대책
 

 조정대상지역 내 일시적 2주택자
    ⇒종전주택 양도기한 2년으로 단축
 
 
 
 
   조정대상지역 내 신규 취득
   ⇒장기일반 민간임대주택 중과
 
 
 
 
 장기일반민간임대주택 등 감면 적용 시
   ⇒주택가액 기준 신설
 
 
 
 
1주택자 장기보유특별공제 적용 시
    ⇒ 2년 거주요건 추가
 
 
 
 
 
 
    ‘19.2.12. 시행령 개정 주요내용

 
  장기임대주택 보유 1세대의 거주주택
    ⇒ 특례 평생 1회 제한
   
 
 

  1세대 1주택 비과세 보유기간
   ⇒ 요건 강화
 


 
 
⑩  주택임대사업자 양도소득세 특례 적용 시
   ⇒임대료 5% 증액 제한 요건 추가
 
 
 

 

 

 

 
    ‘19년 12ㆍ16대책
 
 
조정대상지역 내 일시적 2주택자 종전주택 양도기한
   ⇒ 1년으로 단축 및 전입요건 추가
 
 
 
 
조정대상지역 내 임대주택에 대한 1세대1주택 비과세
   ⇒ 2년 거주요건 추가
 
 
 
 
다주택자의 조정대상지역 내 장기보유주택 중과
   ⇒ 한시적 배제
 
 
 
 
⓮ 1주택자 장기보유특별공제 보유기간별/거주기간별
  ⇒공제율 구분
 
 
 
주택 수 계산 시 분양권 포함  
 
 

 

 
    ‘20년 7ㆍ10 대책
 
 
단기보유주택 및 분양권
  ⇒ 중과세율 인상
 
 
 
 
다주택자의 조정대상지역 내 주택 양도 시
  ⇒ 중과세율 인상
 
 
 
 
단기임대ㆍ아파트 장기일반매입임대 유형폐지 및 신규등록임대주택
   ⇒ 의무임대기간 연장
 
 
 
 
임대사업자 자진ㆍ자동 등록말소 시
   ⇒ 거주주택 특례적용 및 임대주택 중과 배제
 
 
 

 

 

 

 

■ 세율 및 장기보유특별공제

 

& && 다주택자의 조정대상지역 내 주택 중과세율 적용

                       장기보유특별공제 배제,

                       단기보유주택 ㆍ분양권 중과세율 인상

 

❷ (‘18.1.1. 이후 양도분부터) 조정대상지역 내 분양권 양도 시 중과세율 적용

❶ (‘18.4.1. 이후 양도분부터) 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세율 적용 및 장기보유

    특별공제 배제

& ⓱(‘21.6.1. 이후 양도분부터) 다주택자의 조정대상지역 내 주택, 단기보유주택 ㆍ입 주권,분양권에 대한

           중과세율 인상

 

     양도세 기본세율  
 
과세표준 세율(%) 누진공제  
 
일반 비사업용
1,200만원 이하 6 16    
 
1,200만원 ~ 4,600만원 이하 15 25 108만원  
 
4,600만원 ~ 8,800만원 이하 24 34 522만원  
 
8,800만원 ~ 1,5억원 이하 35 45 1,490만원  
 
1,5억원 ~ 3억원 이하 38 48 1,940만원  
 
3억원 ~ 5억 이하 40 50 2,540만원  
 
5억원 ~ 10억 이하 42 52 3,540만원  
 
10억원 초과 45 55 6,540만원  
 

 

구 분  
세 율
 
‘18.1.1 ~
‘18.3.31
‘18.4.1 ~
‘21.5.31
‘21.6.1.이후
조정대상지역
내 주택
2주택자 기본세율 기본세율
+10%
기본세율
+20%
3주택이상자 기본세율
+10%
기본세율
+20%
기본세율
+30%
분양권 조정지 50%
 
1년 미만
→ 70%
1년 이상
→ 60%
비조정지역 기본세율(1년 미만 : 50%
2년 미만 : 40%)
단기보유
주택 등
1년 미만
보유
주택ㆍ입주권 외 50% 50%
주택ㆍ입주권 40% 70%
2년 미만
보유
주택ㆍ입주권 외 40% 40%
주택ㆍ입주권 기본세율 60%

 

 

 

& 1주택자 장기보유특별공제 적용 시 2년 거주요건 추가 및 보유기간 별 / 거주기간 별(공제율) 구분

 

   - ‘20.1.1. 이후 양도하는 분부터 2년 이상 거주한 경우에 한하여 최대 80% 적용

  - ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 연 8%의 공제율 구분[보유기간 연 4%(최대 40%), 거주기간 연 4%(최대 40%)하여 적용

 

 

 

 

다주택자의 조정대상지역 내 장기보유주택 중과 한시적 배제

 

- 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 ‘19.12.17. 이후부터 ’20.6.30.까지 양도하는 경우

   양도소득세 중과배제 및 장기보유특별공제 적용

 

 

 

 

 

 

■ 1세대 1주택 비과세

 

조정대상지역 내 1세대1주택 비과세 2년 거주요건 추가

 

- ‘17.8.3. 이후 조정대상지역 내 취득하는 주택은 2년 이상보유하고,보유기간 중 거주기 간이 2년 이상인 경우 비과세

   적용(단, ’19.12.16.이전에 등록 신청한 임대주택은 제외 ⓬)

     * 2년 거주 미적용 검토

 

 

& ⓫ 조정대상지역 내 일시적 2주택자 종전주택 양도기한 단축 및 전입요건 추가

 

- 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 취득한 경우

아래의 기간 내 종전주택을 양도하고,신규주택으로 이사ㆍ전입신고 시 비과세 적용

 

구 분 ‘18.9.13.
이전
‘18.9.14.~
’19.12.16.
‘19.12.17
이후
‘17.8.2. ➠ ’18.9.13. ➠ ‘19.12.16 ➠
       
종전주택 양도기한 3년 2년 1년 종전주택
양도기한
3년 이내
양도
2년.이내
양도
1년 이내 양도ㆍ전입
신규주택 이사,전입  -  - 1년 거주요건   2년 거주
 
①‘18.10.23.이후 양도하는 분부터 적용하되, ②다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 종전 규정 따름
 
1.조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 ‘18.9.13.이전 조정대상지역에 있는 신규주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리 포함, 이하 이 항에서
같음)을 취득한 경우
2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 ‘18.9.13. 이전 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인 된 경우
 
 

‘20.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용하되, ② 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 종전 규정 따름
 
1조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 ‘19.12.16.. 이전 조정대상지역에 있는 신규주택(신규주택을 취득 할 수 있는 권리 포함, 이하 이 항에서 같음)을 취득하는 경우
2.조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 ‘19.12.16.이전 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우
 
 

 

 

1세대 1주택 비과세 보유기간 요건 강화

 

-‘21.1.1. 현재 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분(양도,증여,용도 변경)*한 경우 1주택을

   보유하게 된 날부터 보유기간 기산

* 다만 ,증여,용도변경은 ‘21.2.17. 이후 분부터 적용(멸실은 제외)

- 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택을 보유한 1세대가 1주 택 외의 주택을 모두

  처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 포함

 

주택 수 계산시 분양권 포함

 

- ‘211.1. 이후 취득한 분양권을 주택 수 계산 시 포함

 

 

 

 

 

 

장기임대주택

 

 

조정대상지역 내 신규 취득 장기일반민간 임대주택 중과

 

-‘18.9.14.이후 국내에 1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 신규 취득한 장기일반 민간

  임대주택은 양도소득세 중과

* ①‘18.10.23.이후 양도하는 분부터 적용하되, ② 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 종전 규정 따름

1,‘18.9.13. 이전 주택(주택을 취득 할 수 있는 권리 포함 ,이하 이항에서 같음)을 취득한 경우

2.‘18.9.13 이전 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에

   의하여 확인된 경우

 

 

장기일반 민간임대주택 등 감면 적용 시 주택가액 기준 신설

 

- ‘18.9.14. 이후 취득하는 주택은 장기보유특별공제(8년 50%, 10년 70%) 및 양도소득세 감면(10년 이상, 100%)

  적용 시 임대 개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원)이하의 주 택가액 기준 신설

 

* ① ‘18.10.23.이후 양도하는 분부터 적용하되, ② 다음 중 어느하나에 해당하는 경우 종 규정을 따름

1, ‘18.9.13. 이전 주택(주택을 취득 할 수 있는 권리 포함 ,이하 이항에서 같음)을 취득한 00경우

2. ‘18.9.13 이전 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에

   의하여 확인된 경우

 

 

 

장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례 평생 1회 제한

 

- 장기임대주택을 보유하 1세대의 거주주택 특례를 최초 거주주택에만 적용

(평생 1회로 제한) -- 가정어린이집은 종전과 같이 횟수 제한 없이 비과세

 

 * ‘19.2.12. 이후 취득하는 주택부터 적용하되, ② 다음 어느 하나에 해당하는 경우

       종전 규정 따름

1, ‘19.2.12. 당시 거주하고 있는 주택

2. ’19.2.12. 전에 거주주택을 취득하기 위하여 매매계약을 계약금을

    지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택.

 

 

 

주택임대사업자 양도소득세 특례 적용 시 임대료 5% 증액 제한 요건 추가

 

- ‘19.2.12. 이후 주택임대사업자에 대한 1세대1주택 거주요건 적용 배제, 거주주택 특례 및 임대주택 중과배제

적용 시 임대료(임대보증금)증가율 5% 이하 요건 추가(’20.2.11. 연 5%⇒5% 로 개정)

  * ‘19.2.12. 이후 주택 임대차 계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 적용

 

 

조정대상지역 내 임대주택에 대한 1세대1주택 비과세 2년 거주요건 추가

 

-‘17.9.19 이후 양도하는 임대주택이 1세대가 보유한 1주택으로서 세무서 및 시ㆍ군ㆍ구에 등록되고 의무임대기간을 충족한 경우에 1세대1주택 거주요건 적용을 배제하였으나(의 단서,’17.9.19.신설),‘19.12.17. 이후 등록 신청하는 임대주택의 경우는 2년 거주요건 적용

* ① ‘20. 2.11. 전에 양도한 부분에 대해서는 종전 규정 따름

  ② 1세대가 조정대상지역에 1주택을 보유한 거주자로서 ‘19.12.16. 이전에 해당 주택을 임대하기 위해 사업자등록과

     임대사업자 등록 신청한 경우에는 해당 주택을 ’20.2.11. 이후 양도하는 경우라도 종전 규정 따름

 

 

 

단기임대ㆍ아파트 장기일반 매입임대 유형 폐지 및 신규등록 임대주택 의무

임대기간 연장

 

- ‘20.8.18. 이후 등록 신청한 민간임대주택부터 의무임대기간을 8년에서 10년으로 연장

- ‘20.7.11.이후 폐지되는 유형(단기,아파트 장기매입)의 임대주택으로 신청하거나, 단기

임대를 장기임대로 변경신고 시 세제혜택 및 보완조치 적용 배제

 

<거주지역 특례 적용 시 장기임대주택 여건(가목과 마목)> <민간매입임대주택 중과배제 시 장기임대주택 요건(가목과 마목)>

구 분 ‘18.3.31. 이전 ‘18.4.1.~’20.7.10. ‘18.7.11~’20.8.17. ‘20.8.18. 이후 구 분 ‘18.3.31.
이전
‘18.4.1.~’20.7.10. ‘18.7.11~’20.8.17. ‘20.8.18. 이후  


 
소득령∮167의3①2 가목 가목 마목 마목 소득령∮167의3①2 가목 마목 마목 마목  
 
의무임대기간 5년 5년 8년 10년 의무임대기간 5년 8년 8년 10년  
 
지자체등록 단기/장기일반 단기/장기일반 장기일반 장기일반 지자체등록 단기/장기일반 장기일반 장기일반 장기일반  
 
기준시가 임대개시일 당시 6억원(비수도권 3 억원)이하 기준시가 임대개시일 당시 6억원(비수도권 3 억원)이하  
 
임대료상한 5% 이하(‘19.2.12.부터) 임대료상한 5% 이하(‘19.2.12.부터)  
 
  ※‘18.9.14. 이후 국내에 1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역에 신규 주택을 취득하여 장기일반민간임대주택으로 등록하더라도 양도소득세 중과 ()  
 
 

 

 

임대사업자 자진ㆍ자동 등록말소 시 거주주택 특례 적용 및

    임대주택  중과 배제

-

자진(민특법상 의무임대기간의 1/2이상 임대)ㆍ자동 등록말소로 인하여 의무임대기간 미충 족하여도

거주주택 특례 적용 및 임대주택 중과배제⑩

 

거주주택 특례  
임대주택 등록말소 이후(2호 이상인 경우 최초 등록말소 기준)5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 거주주택 특례를 적용하고특례를 적용받은 자진ㆍ자동 등록말소로 의무임대기간을 미충족하여도 추징하지 않음
 
 
 
 
임대주택 중과배제 자진ㆍ자동 등록말소로 의무임대기간 미충족하여도 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보며,자진말소의 경우 등록말소 이후 1년 이내 양도하는 경우 중과 배제  
 
 

 

장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 8년 임대 후 자동말소된 경우,의무임대기간

    8년을 미충족하여도 장기보유특별공제 50% 적용    * ‘2018.8.18. 이후 등록이 말소되는 분부터 적용

 

※ 개별사안에 대한 구체적인 적용은 반드시 관련 법령을 확인하시기 바랍니다.

 

 

출처 : 한국부동산 뉴스. - 국세청 부동산 납세과