일시적 2주택 비과세 요건

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땅 이야기

2021. 10. 24.

 

 

 

 

-- 대체주택 취득일에 따라 달라진다.

 

 

 부동산을 양도 시에는 양도차액에 따른 양도소득세를 내고 있다.

그 중에서 주택은 거주하는 특성으로 다른 부동산과 달리 양도 시 세제 혜택을 주고 있는데

그 대표적인 사례가 1가구 1주택에 한해서 양도소득세에 대한 비과세 제도이다.

이는 주거의 기본적 복지라는 면에서 혜택을 주고 있는 것으로, 요양, 취업, 부양 등 일시적으로

2주택을 소유해야 하는 경우가 발생하는 경우에도 비과세 혜택을 주고 있다.

최근 세법 개정이 이루어 지면서 대체취득으로, 일시적 2주택 비과세 요건이 변화가 있어

이에 대해 살펴보고자 한다.

 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을

취득하여 2주택이 된 경우,

다른 주택을 취득 한 날부터 3년 이내에 종전의 주택(2년 이상 보유한 주택에 한함)을 양도하면

1세대 1주택의 양도로 본다. 이를 그림으로 살펴보면 아래와 같다.

 

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취득                                        대체취득                                              양도

                         

A주택                                                       2년이상보유                          비과세

 

                      1년이상              B주택              3년이내                          계속보유

                                                                                               

   A와B주택이  

   조정대상지역

   일시적2주택                              * 2018.914.이후 취득 2년이내  

                                                 * 2019.12.17.이후 취득 1년이내

                                                    (1년 이내 B주택에 전입요건)  

 

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일시적 2주택 비과세 요건 판단 시 이 같은 그림을 그려보면서 비과세 해당 여부를 확인하고

그림에서 1, 2, 3년 요건이 충족되었는지 반드시 검토해야 한다.

              

 

 

다만,조정대상지역 내에 주택(A 주택)을 보유한 자가

2018.9.13. 이후 조정대상지역 내에 추가로 주택(B 주택)을 취득하는 경우

3년 이내가 아닌 2년 이내이고,

2019.12.17. 이후 취득 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 1년 이내로 단축이 되면서

신규주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하여야 하는 요건이 추가되었다.

 

만약, 신규 주택(B 주택)의 취득일 현재 기존임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등

명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차 기간이 끝나는 날이 신규주택 취득일로부터 1

후인 경우에는 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료일까지로 하되,

신규주택의 취득일로부터,

최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

, 조정대상지역 내 일시적 2주택자 1) 조정대상지역에 종전 주택이 있는 상태에서

조정대상지역에 신규주택을 취득하는 자인 경우에는 아래와 같이 중복보유 허용 기간이 단축된다.

 

 

2018.9.13. 이후 취득 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2

2019.12.17. 이후 취득 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 1년 이내 양도이면서 신규주택

취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 세대원 전원이 전입

(, 취득 당시 기존임차인이 있는 경우 최대 2년 이내)

 

그렇다면 법이 개정되기 전에 신규주택을 취득하거나 계약한 경우에는 어떻게 될까?

결론적으로 다음에 해당하는 경우에는 종전과 같이 3[2]

이내에 양도하여도 비과세가 가능하다.

 

2018.9.13. [2019.12.16.]이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권)를 취득하는 경우

2018.9.13. [2019.12.16.]이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한

  매매계약 체결+계약금 지급한 경우

 

 


 

B주택취득  →          분양권취득           →               3년경과          →              주택완공          2년경과           

 

                        A분양권                  →                                   A신축주택        →             계속보유     

B주택양도--------- → ←----------ⓐ비과세 ------→ ←----ⓑ비과세---→ ←----ⓒ비과세 -----→ ←---ⓓ과세 

 


또한 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 종전대로 3년 이내 종전 주택을 양도하면 비과세 받을 수 있다.

 

위 일시적 2주택 비과세 규정과는 별개로 2021년 이후 취득한 분양권의 경우 주택으로 보아 분양권으로 인한 일시적 2주택 비과세 특례를 아래와 같이 별도로 적용하여야 한다.

 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권(2021.1.1. 이후 취득 분)을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 분양권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 1세대 1주택 비과세 요건*을 갖춘 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다(의 경우)

 

다만 3년이 경과하더라도 일반주택을 양도할 때 다음 아래의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용이 가능하다(ⓑⓒ의 경우)

 

 

 

*1주택을 소유한 1세대가 2년 보유한 주택(양도가액 9억 원 이하)을 양도

 

. 종전 주택이 1세대 1주택 비 과세요건 갖출 것

. 분양으로 취득한 주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전 주 택 양도

. 분양으로 취득한 주택의 완공 후 2년 이내 재건축주택 등으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주

 

* 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능함.

 

조합원 입주권 및 분양권 취득으로 인한 일시적 2주택 비과세 요건과 일반 일시적 2주택 비과세 요건 중

가장 큰 차이점은 일반적인 일시적 2주택의 경우 신규주택 취득일로부터 3년 이내(조정대상지역 내 2

또는 1) 양도하여야 하지만,

분양권(2021.1.1. 이후 취득분) 등으로 인한 일시적 2주택의 경우에는 조정대상지역 여부 불문하고 3년이

경과한 경우에는 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례 적용이

가능하다는 것이다.

 

 

하지만, 종전 주택이 없는 상태에서 분양권을 계약하고 종전 주택을 취득한 후 분양권으로 인해 신규주택이

완공되어 일시적 2주택이 된 경우(분양권 2개였던 경우 포함) ‘종전 주택 취득 시점(분양권이 2개였던 경우에는

둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점)’을 기준으로 일시적 2주택 양도 허용 기간을 판정함에 주의하여야 한다.

 

, 종전 주택이 없는 상태에서 분양권을 취득함으로써 일시적 2주택이 된 경우 분양권 계약일이 아닌 종전

주택 취득일을 기준으로 아래와 같이 중복 보유 기간을 판단하여야 한다.

 

종전 주택 취득일 : ‘18.9.13. 이전 3

종전 주택 취득일 : ‘18.9.14. ~ ‘19.12.16. 2

종전 주택 취득일 : ‘19.12.17 이후 1

 

 

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출처 :한국부동산 뉴스/세법가이드(www.etax119.co.kr)