나의 자리

장군 2008. 6. 19. 11:36

상가 투자 요령

 

작년한해 우리를 후끈하게 달아 오르게 했던 주식시장은 좀처럼 풀릴 기미가 보이지 않고 있다. 따라서 시중의 많은 부동자금은 갈 곳을 잃고 방황하고 있는 상태이다. 그런데 주식시장과 부동산 시장은 동반관계가 아닌 상반관계이므로 현재는 부동자금이 부동산 시장으로의 리턴이 예상되는 시점임을 예측할 수 있다.

다 아시다시피 2008년 새정부가 들어섰다. 새정부의 부동산 활성화 정책으로 부동산 시장은 이미 봄을 맞이하고 있다 또한, 새정부가 들어서면서 경제활성화를 제일 큰 공략으로 내세운 만큼 역시 화두는 경제활성화로 보이며 일단 상가시장에는 긍정적으로 작용할 것이다.

따라서 부동산 투자처로써 각광을 받고 있는 상가 투자 요령을 살펴 봄으로서 투자처를 찾는 이들에게 조금이나마 도움이 되었으면 한다.

 

 

1. 견실한 대형 시행사와 시공사의 상가에 투자할 것

 

  일반적인 부동산 상품 중에서 상가 투자는 High risk high return인 상품이다. 그만큼 상가 투자는 많은 기회가 있을 뿐만 아니라 그에 상응하는 많은 위험을 내포하고 있다.

  상가가 가지고 있는 Risk중 가장 큰 Risk는 바로 시행사 또는 시공사의 부도이다. 상가라는 상품 자체가 대형 시행사가 시행하는 경우가 많지 않으며, 특히 예전 굿모닝 시티 사건과 같이 일확천금을 꿈꾸는 소형 신생 시행사가 사업을 진행하는 경우가 많기 때문에 시행사의 안전도는 간과하고 넘어갈 수 없는 아주 중요한 요소이다. 특히 요즘 건설 경기의 불황에 따른 시공사의 부도도 무시할 수 없는 상황이기에 시행사와 시공사의 안전성은 가장 중요한 Check Point가 된다.

  특히, 일반 소형 신생 시행사들은 상가 분양이 단발성으로 끝나기 쉽기때문에 그 상품에 엄청난 폭리를 취할 수 있도록 저가 마감이나 부실 시공도 감수할 수 있으나, 대형 시행사의 경우 브랜드 이미지를 유지하기 위해 폭리나, 부실 시공 등은 가급적 배제하는 경향이 높아 대형 시행사를 선택하는 것이 향후 상가 가치 상승과 관리 유지에도 도움이 된다.

 

 

2. 완성된 상권의 신규 상가에 투자할 것

 

  최근까지 상가 분양의 주류를 이루었던 지역은 주로 신도시의 상가들이었다. 이런 신도시들의 상가는 신도시 공급에 따른 일반인의 기대감과 신도시 상가의 선점에 따른 이익을 노리고 분양 상가에 과감히 투자를 하게끔 한다. 그러나 실제로는 초기 신도시 상가에 투자를 하셨던 분들의 대다수가 손해를 보고 나오는 경우가 허다하다. 왜 그럴까? 그 이유는 신도시의 도시계획적 측면에서 찾아볼 수 있다.

  신도시를 계획하게 되면 우선, 주거 및 상업, 녹지지역의 면적을 먼저 산출하게 된다. 이때 주의할 점은 각 지역의 면적은 신도시가 성장을 끝내고 완전히 안정화 되는 시점, 즉 모든 신도시 아파트가 입주를 끝낸 약 10년 후 정도의 수요를 산정하여 계획하게 되는 것이다. 그런데 신도시의 상가는 아파트가 입주하기 전에 벌써 분양을 시작하게 되므로 실제 투자자들은 임대도 제대로 되지 않는 상가를 가지고 계속 가지고 있어야 할지, 손해를 보고 팔지를 걱정하게 되는 것이다.

물론 좋은 자리의 상가는 프리미엄이 붙어 상가 투자의 꿈을 실현 시켜 주는 곳도 있다. 그러나 좋은 자리를 선택하기도 쉽지 않을 뿐 아니라 좋은 자리는 그만큼 분양가도 높기 때문에 일반인이 선뜻 투자할 수도 없는 경우가 많다.

  따라서 상가 투자의 초보자이거나 조금은 안정적인 투자를 원한다면 신도시 또는 택지개발지구 중에서 이미 안정화에 접어든 신규 상가에 초점을 맞춰 보는게 좋을 듯 싶다. 안정화에 접어든 신규 상가는 대부분 주변 상가 수준에 맞춰 분양을 하기 때문에 크게 손해보는 경우가 적으며, 특히 기존 수요가 이미 정착되어 있는 상태이기 때문에 임대나 가격 하락의 Risk를 줄일 수 있기 때문이다.

 

 

3. 상가의 가시성이 높은 상가를 선택

 

  상가의 성패는 뭐니뭐니해도 가시성(인지성)이다. 가시성을 바꿔 말하면 어디서든 잘보인는 상가가 좋다는 뜻이다. 따라서 상가 분양 광고를 접해보면 삼면이 도로에 접해있다, 대로변에 접해있다 등등의 광고 문구를 볼 수 있을 것이다. 이렇듯 상가는 도로에 접해 있느냐 없느냐, 도로는 대로냐, 소로냐에 따른 큰 영향을 받게 된다. 특히 최근에 많은 영향을 주는 것이 바로 자동차인데, 일반인들이 도보보다는 자동차의 이동 비중이 커지게 되면서 자동차의 통행이 많은 대로변 상가는 그만큼의 가시성 확보와 함께 무형의 프리미엄을 받게 되는 것이다.

  따라서 상가를 투자할 때 가시성이 높은 상가, 즉 대로변에 면해 있는 상가에 투자하는 것이 유리하다.

 

 

4. 집객시설이 주변에 있는 상가 선택

 

  상가는 결국 사람들이 많이 모이는 곳이 장사가 잘된다. 따라서 사람이 많이 모이는 곳의 상가는 투자가치도 높고 임대도 잘 되어 높은 투자수익을 얻을 수 있게 된다. 이러한 점 때문에 역세권, 버스정류장, 횡단보도 또는 공공시설 등의 위치가 상가 투자의 중요 요소가 된다. 그런데 일반인들이 생각할 때 이러한 법칙이 적용되지 않는다고 생각되는 것이 있다. 그것은 바로 대형 할인점이다. 대형 할인점에는 수많은 사람들이 집객하게 되나 대형할인점에서 모든 것을 소비하기 때문에 주변 상가는 상대적으로 위축되어진다고 생각하게 되는 것이다.

  그러나, 이러한 대형할인점 주변도 상가의 성공 Merit가 높은 지역일 수도 있다. 그 이유는 대형 할인점도 틈새가 있기 때문이다. 직접적으로 말하자면 대형할인점에 없는 업종을 유치하면 대형할인점에 집객하는 많은 사람들을 수요자로 얻을 수 있는 효과를 발휘하게 된다. 이러한 틈새 업종들이 바로 병원과 음식점이다. 가까이에 있는 대형할인점의 주변 상가들의 업종을 한번 살펴보면 어김없이 음식점들과 병원들이 있는 것을 쉽게 확인할 수 있을 것이다. 이러한 이유는 대형 할인점의 특성상 식당이나 병원을 유치하지는 않기 때문이다 따라서 일반적인 사고에 의해 대형 할인점 주변은 안된다라는 생각보다는 대형할인점의 집객 수요를 자신의 상가 수요로 돌릴 수 있는 업종 선택 및 상가 투자가 이루어 지면 더욱 놀라운 효과를 발휘할 수 있을 것이다.

 

 

5. 주상복합 아파트의 상가를 선택

 

  시중에 분양되고 있는 상가를 보면 테마형 상가, 근린생활형 단지내 상가, 주상복합 상가 등이 있다. 물론 관점에 따라 어느 상가가 좋다라는 의견은 틀릴 수 있지만, 본인이 생각할 때는 전체적으로 볼 때 주상복합 상가가 가장 안정적인 투자처가 될 것으로 판단한다.

  먼저 테마형 상가는 2000년대 초반부터 동대문 밀리오레의 성공으로 확산되었던 상품이다. 이러한 테마상가 성공 붐을 타고 많은 테마형 상가가 우후죽순처럼 개발되었고 현재는 주변에서 쉽게 테마형 상가와 마주칠 수 있는 상태가 되었다. 테마형 상가는 시행사의 입장에서 볼 때, 한 건의 성공으로 일확천금을 얻을 수 있는 황금알을 낳는 거위였다. 그러나 현재는 공급 과잉으로 테마상가의 성공률이 높지 않다. 특히, 한번 망가진 테마상가는 회복이 어려우며, 그러한 피해는 고스란히 투자자의 손해로 돌아오게 된다. 따라서 테마상가는 상가 상품중에서도 최고 Risk를 내포한 상품이며, 가급적 투자 초보자에겐 권유하고 싶지 않은 상품이다.

  다음으로 근린생활형 단지내 상가이다. 이러한 단지내 상가는 그나마 가장 안정적인 투자처로 볼 수 있다. 배후 인구가 정해져 있기 때문에 그 속에서 일정한 수익발생이 가능하기 때문이다. 그러나 요즈음은 앞서 말했다시피 자동차 통행의 증가로 인해 단지내 상가의 이용률이 급감하였고, 또한 주변에 중심상권이 있게 되면, 그쪽으로 다 흡수되기 때문에 예전과 같은 많은 투자 수익을 기대할 수 없게 되었다. 또한 공급 자체가 적기 때문에 수요 또한 적어 환금성에 문제가 생기는 경우도 종종 발생한다.

  마지막으로 주상복합 상가이다. 주상복합 상가는 주로 저층부에 상가가 위치하고 고층부에 아파트 또는 오피스텔이 위치하고 있어 주 이용고객은 상가 위층부의 입주민이 된다. 그런데 주상복합 상가의 특징은 바로 주상복합 상가의 위치에 있다. 현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 보면 주상복합 상가는 주로 상업지역이나, 최소 준주거 지역에 개발하게 된다. 그러한 지역들은 상업 또는 주거와 상업이 혼재되어 있는 지역으로 많은 유동인구가 발생하는 지역이다. 따라서 이러한 지역들의 주상복합 상가는 근린생활형 단지내 상가와 테마상가의 장점을 향유할 수 있는 상가가 될 수 있는 것이다.

  , 주상복합 상가에 투자할 때 유의할 점이 있다.

  먼저, 주상복합 상가의 주상비율을 확인해 봐야 한다. 대부분의 주상복합의 경우 주거와 상업의 비율이 7:3 정도 수준이며, case에 따라 9:1인 경우도 있는데 그리 많지는 않다. 그런데 7:3인 경우 상가의 비율이 높아 상가 가치가 떨어지는 경우를 종종 볼 수 있다. 이는 경쟁점포가 많기 때문으로 애초에 그 지역의 기본 용도가 상업용도이기 때문에 어쩔수 없이 발생하는 상황이다. 따라서 주상복합 상가를 선택할 때 그 주상복합건물의 상업비율이 얼마나 되는지 꼭 check 하도록 한다.

  다음으로 주상복합 상가의 경우 대로변에 접해있는 상가와 건물 내부 상가로 나뉘어 지는데 가급적 대로변 상가를 선택하도록 한다. 이유는 앞서 설명한 가시성이 상가의 가치를 크게 좌우하는 요소이기 때문이다. 절대 분양가의 저렴성에 현혹되지 않아야 한다.

 

 

6. 주변 개발 호재를 파악

 

  모두들 알다시피 주변에 개발 호재가 발표되거나 구체화되면 부동산의 가격은 상승한다. 부동산 상승 주기를 살펴보면 처음 개발 계획 발표시에 한번, 착공시 한번, 마지막으로 준공시 한번 부동산 가격이 상승하게 된다. 따라서 상가를 선택할 때 주변 개발 호재를 파악하는 것이 매우 중요하다.

  실제로 주변 개발 호재가 상가 매출에 도움을 주지는 않는다. 오히려 공사 때문에 매출이 더 줄어드는 경우도 있을 수 있다. 그러나 투자자의 입장에서는 개발에 따른 기대효과가 바로 상가의 가치에 반영되므로 성공적인 투자처가 될 수 있는 것이다.

 

 

  물론 지금까지 상가 투자 요령에 관하여 많은 글들과 방송이 있어왔다. 그만큼 상가 투자는 많은 risk와 수익을 가지고 있는 약간은 위험하지만 매력적인 투자처인 것이다. 앞서 설명한 6가지 check point를 가지고 판단해 보면 어느정도 상가 투자를 함에 있어서 Guide line을 설정할 수 있을 것이라 생각된다.

 

  위에 제시한 Guide line을 가지고 현재 분양하는 상가를 판단해 보면 눈에 들어오는 상가가 있다. 바로 화성 병점(태안신도시)에 있는 SK VIEW 주상복합 아파트 상가이다.

  화성 병점 SK VIEW 주상복합 상가는 시행사가 SK네트웍스이고 시공사가 SK건설로 대형 시행사와 시공사가 개발하고 있는 주상복합 상가이다. 특히 이 상가가 위치하고 있는 곳은 이미 완성되어 안정기에 접어들고 있는 태안 신도시의 신규상가이며 또한 동탄 신도시와 인접해 있어 배후 인구 흡수도 노려볼 만한 상가이다.

  아울러 1번 국도변에 연접해 있어 가시성이 탁월하고, 맞은편에 대형 할인점(홈에버)이 있어 집객을 유도하는 좋은 자리에 위치하고 있다.

  또한 주거와 상가의 비율이 9:1로서 상가의 개수도 적은편이며 전부 대로변에 접해있어 가시성 확보도 탁월하다.

  마지막으로 병점역에 대형 행정복합타운 개발이 이미 명시되어 있으며, 맞은편 3M 공장부지가 개발 계획을 잡고 있어 개발 호재도 풍부한 편이다.