부동산 관련 서식

장군 2009. 7. 3. 11:11

  • 현행 임대가 수준(전세금 기준)은 분양가의 40-60% 수준으로 형성되며 전세/월세/보증금부 월세방식으로 나눌 수 있다. 과거 임대가 수준은 취득원가(토지비+건물비)에 약 20%를 가산한 마크업(Mark-Up)방식에 의해 분양가를 결정한 후 이의 50-60% 선에서 임대가를 책정하는 방식이었다.
  • '93년말까지는 부동산 경기의 침체로 수급원리에 따라 임대가가 결정되었으며 금융기관 등 주요임차인(Key Tenant)에 대해서는 덤핑까지 이루어졌다. '94년 이후 경기회복, UR타결 등 국제화 진전으로 대로/광로변, Grade가 높은 빌딩 중심으로 공실율이 해소되었으나 '97년 하반기 IMF 한파 이후 공실율이 최대 30%까지 기록하게 되었다. 최근 들어 경기회복과 벤처붐으로 인해 오피스 임대시장의 공실율 해소로 이어져 테헤란로/여의도 지역은 사무실 구하기가 하늘의 별따기일 정도이다.
  • 임대가의 산정은 전세금 기준으로 가격을 책정한 후 임차인과 협상하여 임차보증금 수준을 결정하고 차액에 대하여 월세 환산율을 적용하여 월임대료를 책정하는 것이 관행이다.

 

    - 통상 전세금 기준으로 가격을 책정한 후 임차인과 협상하여 임차보증금 수준을
    [가격산정 구조]
      ⅰ) 30-50% 수준
      ⅱ) 10개월분의 월임대료 수준으로 결정하고 차액에 대하여 월세 환산율을 적용하여 월임대료를 책정한다.
    - 10개월분의 임대료에 해당하는 보증금은 과거에 임차인으로부터 임대물건을 강제로 명도 받아야 할 경우 최악의 상황(연체임대료, 관리비 및 기간의 이자와 법정비용 등)을 고려하여 산정된 것으로 위험부담을 최소화하고자 한 방식이었다.
    - 이때 전세에서 월세로 전환되는 금리는 건물의 위치 및 규모, 임대인의 사정에 따라 적용되게 되는데 보통 소형건물(연면적 2천평 미만 또는 5층 이하)의 경우에는 연24%, 중·대형 건물의 경우는 도심이 12%-15%, 강남이 18%, 여의도는 14%-18%를 일괄적으로 적용하며, 임대인이 금융권 회사인 경우는 시중금리를 고려한 이보다 낮은 금리가 적용되기도 했다.
    [산출공식]
    - 10개월분 월임대료를 보증금으로 예치하는 경우

    예) 임대면적 100평, 평당 전세가격 3백만원의 총 전세가 3억 가운데 10개월분의 월임대료를 보증금으로 예치후 월임대료의 산정은?
    연이자율 24%적용 월임대료 = 300백만원 × 0.24 / (12+10*0.24) = 5백만원

    이자율 보증금 월임대료 비교
    10% 0.076923 0.007692 월세보증금은 통산 월임대료의 10개월분 징수
    15% 0.111111 0.011111
    20% 0.142900 0.014290
    24% 0.166670 0.016667
    - 전세금 총액의 30-50%를 보증금으로 예치하는 경우

    예) 임대면적 100평, 평당 전세가격 3백만원의 총 전세가 3억 가운데 1억을 보증금으로 예치후 월임대료의 산정은? 연이자율 24%적용
    월임대료 ={(300백만원 - 100백만원)*0.24}/12〕= 4백만원


    [가격산정 구조]
    - 전세 계약시 금액을 월세환산율을 적용하여 매월 임대료를 책정한다.

    [산출공식]
    - 10개월분 월임대료를 보증금으로 예치하는 경우

    예) 임대면적 100평, 평당 전세가격 3백만원의 총 전세가 3억을 월세방식으로 환산시
    월임대료 산정은? 연이자율 24%적용
    월임대료 = 300백만원 × 0.24/12 = 600백만원