부동산뉴스 정보

장군 2006. 5. 8. 11:43
부동산개발사업

1. 부동산개발사업

1.1 정의

개발사업이란 토지의 개발계획을 수립하고 부지활용을 가능케하는 개발시설을 설치하는 등 건축 전 단계까지의 행위를 말한다. 개발을 통해 실제 활용가능하고, 수익성을 창출할수 있는, 부동산 상품을 생산, 운영하는 행위이다. 개발사업은 4가지의 주요한 Point를 갖는다

 

4 POINT: ○ 경제성 ○ 편리성 ○ 환경성 ○ 가치창출성

3.2 개발사업의 분류

개발사업의 동류별로 분류해보면

가. 개발시설별 분류

◇주거시설: 공동/단독/전원주택 ◇상업시설: 판매/업무/숙박 등

◇공업시설: 공장/발전소 등 ◇공공시설: 공공청사/도로/항만시설

◇기타(복합시설): 민자역사/주상복합 등

나. 개발방식에 의한 분류

◇재개발 ◇재건축 ◇공영택지개발사업 ◇지주공공사업 ◇SOC사업

다. 분양(운영)방식에 의한 분류

◇분양사업 ◇임대사업 ◇직영사업

라. 기업활동중심 분류

◇업무용 ⼘생산시설(공장) ⼘업무시설(빌딩, 연수원, 기타)

◇사업용 ⼘주택건설 ⼘빌딩(신축, 재개발), ⼘레저, ⼘교통(물류)

⼘기타

 

2. 사업의 구상단계

2.1 사업의 여건분석

부동산 개발사업은 사업의 구상단계에서 사업에 대한 기본적인 사항에 대해 분석하게 된다. 주택개발이나 일반적인 상업시설(오피스빌딩, 상가개발)개발이든 기본적인 사항은 동일하다.

가. 자료수집 및 검토

.업무용 시설: ①기업의 성장계획 ②시대적 배경 ③문화의 변화전망 ④경쟁력

.사업용 시설: ①시장 조사 및 예측 ②고객의 수준 ③수요(량) ④니드 ⑤사업수지(예상)

◇부동산 관련자료 분석

경기동향, 주택동향, 전세가 동향 등 주택사업에 영향을 줄 수 있는 모든자료의 수집·분석을 통하여 전반적인 사업 동향을 파악한다.

◇관련법규검토

국토이용관리법, 주촉법, 도시계획법, 건축법 등 주택사업과 관련 있는 기본법규에 대한검토를 통하여 사업시행에 있어서 적용할 규제사항, 시행방법 등의 대체적인 OUT-LINE을 설정한다.

◇용지정보 수집

지주, 중개인, 협회, 택지분양공고 등을 통하여 건설가능 용지에 대한 정보를 입수하여야한다.

◇분양관련 자료수집 및 분석

기분양 업체의 팜플렛, 신문자료 등 분양 관련 각종 자료를 수집하고, 업계의 분양실적, 분양 결과에 대한 자료를 주택협회 및 지역 부동산 등을 통하여 수집하고, 사업계획수립의 기초자료를 활용해야 한다.

나. 후보지 여건분석

◇대상지 현황조사 ⼘각종 공부조사(위치/면적/도시계획사항파악)

◇입지특성 분석 ⼘주변환경조사 ⼘교통환경조사 ⼘지리적특성 파악

◇주변상권 특성분석 ⼘및 변화추이 분석

◇관련법규 검토 ⼘도시 장기발전 계획 ⼘관련법규 검토

다. 시장성 분석

◇유사사례 검토

⼘기본계획 검토 ⼘운영계획 및 실태분석

⼘개발형태및 패턴 검토 ⼘수익성 검토

◇유치가능 시설사업의 적정성 평가

⼘유치가능시설 검토

⼘시설유치에 따른 강·약점 분석

⼘시설유치에 따른 사업성 판단

◇기회요인 평가

⼘종합분석 및 평가 ⼘내용의 설정

⼘단계별 사업시행계획

 

 

3. 사업지 분석 및 선정

입지환경에 대한 조사와 분석을 효율적으로 추진하기 위해서는 프로젝트의 목적에 맞는 조사항목을 정해야 한다. 특히 대형개발프로젝트의 경우도 그렇지만 최근에는 도시설계 또는 상세계획구역으로 지정되어 있는 경우가 많아 주변계획을 조사하여 입지에 대한 조사 분석을 종합적으로 고려해야 한다.

3.1 지역 조사

3.1.1 기초조사

사업구상단계에서 선정된 부지의 대상 후보지를 중심으로 현장 답사를 통하여 구체적 입지 특성을 파악한다. 일반적인 내용으로 지형, 입지, 교통, 학교, 병원등 생활편익시설 및 기반시설의 설치여부를 파악하게 된다.

<표2-1>기초조사

구분

조 사 항 목

조 사 방 법

지역

기초

·인구(증가율) ·가구수

·주택보급율 ·재정자립도

·자동차보유대수 ·공공기관

·공익시설 ·도로율등

·경제력 파악 ※지역성격

- 도시통계연감. 전국통계연감. 행정구역편 람 등의 통계자료이용

(정보자료실, 통계청)

- 해당 구청등 지자체총무부서

/공보부서

- 개발계획총람등 관련 전문서적참조

교통

여건

·도로(향후 계획포함)

·지하철노선(향후 개통포함)

·환승역 ·버스노선

·교통량

- 지번도, 도시계획도, 도로망지도

- 교통통계연감, 개발계획총람 확인

- 현지조사, 지하철공사,

도시철도공사, 공보과

3.1.2 상권조사

○ 시장성 분석

분석대상 후보지를 구체화하고, 그 지역의 전세가, 매매가 현황, 분양 현황 등에 대한 분석 및 기반시설 확충여부 등 발전 가능성을 탐지하여 시장성에 대한 기초 분석을 실시하여야 한다.

<표2-2>상권조사

구분

조 사 항 목

조 사 방 법

업종분포

·업무 및 상업시설

·금융시설

·도·소매업 등의 분포도

- 각종 통계자료 이용

- 현장조사

(지역핵심을 중심으로 업종분포파악)

임대현황

·임대시세

·공실률

·신축현황

- 현장조사 (중개업소 탐문)

- 임대물건 전화확인

- 빌딩전문지 (빌딩문화등) 자료 이용

3.1.3 개발계획 조사

도시계획구역내인 경우는 도시계획에 따른 건축 제한 등에 대한 면밀한 검토가 이루어져야 한다.

<표2-3>개발계획조사

구 분

조 사 항 목

조 사 방 법

도시기본계획

(도시 계획)

- 해당 지역 도시기본계획

- 지자체별 개발계획

- 시·구청 계획(안)공람 및 담당부서확인

- 개발계획총람 참조

- 신문등 관련 자료

상세계획구역

도시설계지구

- 상세계획구역, 도시설계지구 위치

- 상세계획,

도시설계주요내용

(용도지역변경등)

- 상세계획 추진일정

- 입안중인 법령안

- 구청 담당부서(도시정비과등) 확인

- 관보, 신문(지자체공고)

- 개발계획총람 등 관련서적 참고

재개발

재건축사업

- 재개발, 재건축 지역

및 규모,

사업시행일정 등

- 시청, 구청 담당부서 확인

- 신문, 부동산 전문지 이용

- 개발계획총람 등 이용

역세권

개발계획

- 주요역세권(환승역) 현황파악

- 역 배후지 조사

- 신문, 잡지등

- 개발계획총람 참조

- 담당부서 확인

기타 관련

계 획

- 특정지구개발계획 및 시설유치 계획 등

- 신문, 메거진등

- 개발계획총람 참조

- 담당부서 확인

3.2. 사업지 선정

3.2.1 부지의 입지분석

지역조사 내용을 토대로 대상부지의 현황에 대한입지분석을 아래내용을 토대로 분석한다

<표2-4>입지분석

구 분

조 사 항 목

조 사 방 법

교 통

접 근 성

·도로현황(접면도로, 이면도로,

연게도로, 향후 계획도로)

·지하철현황(현재 및 계획노선)

·버스노선 및 교통량

·공공, 공익시설과의 거리 및 접근성

- 지적도, 도로망도,

지하철노선도

- 현장조사

주변환경

·주변입지현황

·신축상황 및 나대지현황

·경재시설/보완시설

- 현장조사(사진촬영),

정밀지도 이용

분양여건

·업종분포(특성)

·상권의 성쇄상태

·상권발전성여부 및 잘래성

·임대현황)주요빌딩현황, 임대료, 공실률)

·입지지운시설 확인

(공공시설, 유통시설, 금융기관 등)

- 현장조사

- 빌딩전문지 자료이용

3.2.2 사업지 규모의 선정

입지분석에 의거 토지확보 가능성 및 매수소요기간을 조사한다. 소유권에 대한 파악을 통하여 소유자 성향, 재력 등을 파악하여 매입 가능성 및 대체적인 매입예상을 예측하고, 소요기간을 판단하여 사업지 규모를 선정한다.

<표2-5>사업지 조사항목

구 분

조 사 항 목

조 사 방 법

물리적조건
조 사

·면적 ·이용용도

·건물노후상태

·지형, 인접대지 현황

·경사도 ·접면가로상태 등

- 토지대장, 지적도 등 공부확인

- 현장조사(사진촬영)

가격 조사

·공시지가, 실거래가, 적정가

·매도가

·인근 및 주변 지역 시세

- 지가확인隥(동사무소)

- 매매사례(인근 중개업소)

- 부동산전문지참고

(부동산뱅크지등)

권리관계조사

·소유권 관련사항

 (가등기, 가처분사항등)

·소유권의 제한사항

 (근저당,지상권, 지역권, 전세권 등)

- 등기부등본 확인(갑구, 을구)

적정부지
규모선정

·매입가능성 분석

·경제성 분석

- 중개업소 의견

- 매수가능성 및 효율성에 의한 규모 선점

1)지가수준,용적률,용도,공급시설,교통,환경,민원

2)토지확보 가능성, 매수소요기간

3)인·허가 관련 검토

 

 

4. 사업 수지 분석

4.1 사업타당성 분석

부동산개발의 타당성은 대상지역에 대한 입지분석을 토대로 연관된 계획사항 및 법규에
대한 검토 및 해당지역의 기초적인 조사내용을 필요로 한다.

4.1.1 입지분석

   ⼘도시분석⼘인근지역분석⼘부지분석

4.1.2 관련계획 및 법규 검토

    ⼘상위계획(국토건설종합계획)⼘도시기본계획 및 재정비계획⼘관련법규 검토

4.1.3 상권조사 및 분석

   ⼘인문환경조사
   ⼘사회.문화적 환경조사
   ⼘통행량조사
   ⼘교통환경 특성분석
   ⼘사회/경제여건 변화에 따른 사업환경 분석
   ⼘상권유형별 집적상황 조사
   ⼘수요구조 및 구매권 조사
   ⼘임대분야 환경 및 보증금/권리금 조사
   ⼘경쟁상권의 조사

4.2 사업 업종 규모 및 수준 확정

4.2.1 개발가능업종의 검토 및 선정

시장의 분석을 통해 개발가능한 업종에 대한 규모를 확정해야 한다. 여기에는 통상 여러 가지 가능성에 대한 종합평가를 토대로 업종을 선정하여 최적구성이 되도록 하여 사업에 따른 효율성이 극대화 되도록 하여야 한다. 종합적인 평가를 위해 평가항목은 다음과 같이 구성할수 있다.

<표2-6>평가항목
 

업종
구분

평 가 항 목

비고

입지성

시장성
(수요)

수익성

경쟁성

건축
조건

향후
전망

종합
평가

이러한 일련의 과정을 도해하면 다음과 같다.

<그림2-1>경제성분석 Flow

시 장 분 석


경 제 성 분 석

1. 지역 및 도시분석

·지역의 경제활동

· 인구 및 소득분석

·성장과 개발의 유형

·경제기반 분석

·교통망의 분석

2. 근린분석

·근린지역의 경제활동

·교통의 흐름

·개발사업의 근린지역에서의경쟁력(현재/미래)

·인구특성

3. 부지분석

·지역지구제 및 건출규제

·편익시설, 접근성

·부지의 크기와 모양

·지형

4. 수요분석

·경쟁

·인구

·추세분석

5. 공급분석

·공실률 및 임대료수준

·도시시설의 공급

·건설비용 및 금융상태

·착공량 및 건축허가수

·도시계획

투자결정을 하기위한 필요자료 제공 및
선택가능성 평가

 

1. 세전현금수지분석

·공실률

·영업비용

·금리

·순영업소득

·부채서비스액

2. 세후현금수지분석

·감가상각

·세금-영업소득세, 양도세



3. 시장가치 및 투자가지


4. 내부수익율 및 순현가


5. 투자결정




손익분석 결과로 개발사업에 대한 최종적인 투자결정

※사업수지분석 실무

  ⼘손익에 관련된 제반사항

  (투자비, 임대료, 금리, 세금, 감가상각 등의 비용산정 중요)

  ⼘사업기간(장기간)여건변화 예측능력 노-하우

  ⼘손익분석 TOOL소개

<그림2-2> 사업계획 업무Flow

개 발 구 상


·검토 배경 및 목적 수립



여 건 분 석


·기본 현황 파악 / 관련법규 검토



사업기본계획 수립


·유사 개발사례 검토 / 개발컨셉 결정



건 축 계 획 수립


·개략적인 건축계획(안) 수립



사 업 성 분 석


·수지분석 / 추진일정



사 업 계 획 확 정



※개발사업 업무flow
 

사업의

구상

 

사업지 선정

 

사업계획수립

 

토지확보

 

기본
설계 및인허가

 

사업수지분석

 

실시설계 및 시공

 

분양 및 임대

 

건물운영및관리

 

 

5. 토지확보

5. 1 매수 팀 구성

토지매수는 경험이 필요하다. 그리고 팀 구성에 의한 업무추진으로 여건에 대응하는 각자역할이 수반되어야 한다. 상황에 따라 다르지만 대체적으로 매수업무는 다음과 같은 인력구성이 요구되며 임무가 분담된다.

˚매수팀리더: 주어진 정보와 실무접촉내용에 따라 방침을 결정, 전략구상, 팀지휘

˚매수실무: 중개인과 밀접한 관계를 유지하고 소유자와 협상조정계약업무 주관

˚매수보조: 정보, 조사, 법률검토, 서류징구, 자료신청 및 관리, 실무보조

˚현장접촉(중개인): 매수전략에 의거 소유자와 접점상황유지, 보고, 협상중개업무

˚지원조직자금: 필요한 자금조달 및 회계처리

상기매수팀은 매수업무 규모와 성격에 따라 인력구성이 탄력적으로 운영된다.

5. 2 매수업무와 추진전략

토지매수업무는 상대성이 있기 때문에 사업시기와 원가관리의 목표에 도달할수 있는 전략 수립이 필요하다.

매수전략은 전쟁의 전황과 같은 성격이 있기 때문에 교본과 기준이 없다. 다만, 사업성격과 구역에 따라 소유자가 소수인 경우도 있지만, 일반적인 상황은 많은 필지와 소유자의 토지를 매수하여야 하므로 보안유지가 절대적으로 필요하고, 매수과정에도 순서유지가 중요하다.대체적으로 매수 우선순위 적용은 아래사항을 기본적으로 하여 추진한다.

˚구역내에서 가장 가격이 낮은 필지의 토지

˚가급적 대형필지 매수 우선

˚보안에 유리한 토지

˚인접토지 매수가 연관된 토지

˚고가의 토지, 보안이 문제있는 소유자 및 종중토지 등은 마무리 단계에서 협상을 추진한다.

5. 3 매수 실무 및 계약 업무

5. 3.1 물건분석

대상부동산에 대한 소유권 및 기타 제권리에 대한 권리분석을 통해 사전에 권리의 하자를 파악함으로써 거래의 하자를 없애기 위함이다. 부동산관련 제반공부 및 현장조사의 과정을 거쳐 현황과 공부상의 이동(異同) 및 표면적으로 나타나지 않는 권리의 파악 등을 폭넓고 정확하게 분석함으로써 거래의 안전을 도모할수 있다.

5. 3.2 주요공부

공부는 소유권과 소유권이외의 권리에 대한 법원의 등기부 등본과 행정관련사항을 파악할수 있는 공부로 구성된다.

<표2-7>주요공부

구 분

주 요 내 용

발 급 처

토지.건물,

등기부등본

부동산의 표시, 소유권 및 기타권리사항

관할등기소

토지,건물대장,

임야대장

면적, 지목, 소유자, 취득일, 건물구조,

주용도

관할 구청

(군 청)

토지이용계획

확인원

용도지역, 및 지구, 도시계획일안사항,도시 계획시설 저촉여부, 토지거래규제사항등

지적도. 임야도

각종 계획 및 공법상제한

토지가격확인원

공시지가(90년 이후)

동사무소

5.3.3 권리분석

○ 부동산등기부(민법 제186조 등기법 제2조)

등기가 물권변동의 효력발생요건이 되므로 부동산물권의 「설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸」은 등가하여야 그 효력이 발생한다. 물권변동은 등기를 신청한때가 아니고 실제로 등기부에 등재된 때에 일어나게 된다.

<주의 사항>

1)권리분석을 위해서는 등기부상의 기재내용이 대장과 일치하는지를 확인할 것

2)상이할 경우 원인을 철저히 규명하여 단순한 오류와 같이 쉽게 정정될수 있는 사항이면 별 문제가 없으나, 그렇지 않은 경우는 의사결정에 참도할 것.

3)양자가 일치하는 경우에도 대장과 지적도 및 현황이 일치하는지를 검토할 것.

4)매입대상부동산에 정당한 소유권이외의 권리가 설정된 경우 언제 말소시킬것인지, 말소는 가능한지 여부를 파악하여 매매계약작성시 반영할 것.

○ 토지대장(지적법 제9조)

토지대장은 행정부의 과세목적 서류로서 토지의 소개, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명 및 주민등록번호 등을 확인할 수 있다.

<주의 사항>

토지등기부의 표제부에 등재된 내용과 일치하는지 확인이 필요하다.

○ 건축물건관리대장(건축법 제29조 지방세법 시행규칙 제81조)

건물재산세부과를 위하여 비치하는 서류이므로 건물과세를 위한 기준이 된다. 소재지, 건물구조 및 용도, 면적, 층별내용, 준공년월일, 소유자의 주민등록번호, 성명등을 확인할 수 있다. 건물의 보존등기시에 이 대장을 근거로 등기하게 된다.

<주의사항>

건물등기부의 표부제에 등재된 내용과 일치하는지 확인이 필요하다.

5. 3.4 행정사항의 확인

○ 토지이용계획확인(신청)서=(국토이용관리법 시행규칙 제2조의14)

토지이용계획확인(신청)서는 주로 계획구획내의 토지를 구입할 때 그 토지에 대한 건축규제나 인근의 도시계획상황을 확인하기 위한 것으로 도시계획법상의 용도지역, 지구, 구역과 도시계획시설, 도시계획사업, 개발제한구역, 지적도 및 축척등이 명시되어 있다.

<주의사항>

건축, 매매, 저당권설정 등 권리를 수반하는 행위를 하고자 할 때에는 정밀을 요하는 도면이 필요하므로 별도의 측량이 필요함

○ 국토이용계획확인원의 열람

도시계획구역외의 지역에서는 시. 군. 구에 비치하고 있는 국토이용계획확인원을 열람 또는 발급받아 국토이용관리법상의 용도지역, 용도지구, 개발계획 등의 수립여부 등을 확인할 수 있다.

○ 지적도(지적법 제10조)

토지대장에 등록된 토지에 관한 지번, 지목, 경계 등을 나타내는 대표적인 공부로서 1/500, 1/600, 1/1000, 1/1200, 1/2400, 의 5가지 축척이 사용됨. 전국적으로 볼 때 1/1200 축척이 대부분이며, 구획정리사업의 완성지역에선 1/500 축척이 사용된다.

<주의사항>

지적도는 측량에 사용할 수는 없음. 단, 스케일을 사용한 대략적인 면적의 예측을 가능케하며 지목 및 부지의 형상이 어떠한지를 알수 있게함

○ 공시지가확인원(지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률제7조)

신청인의 필요에 의해 원하는 연도('90년도이후)의 토지 공시지가를 알아볼수 있는 수단으로서 상속세 증여세 양도소득세 택지초과소유부담금 등의 세금계산시 이용되며 ㎡당 토지가격이 원단위로 표시된다.

※ 공시지가의 적용(지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률시행령제12조)

① 과세시가표준액 조정

② 국토이용관리법 기타 법령에 의한 개발이익금 또는 개발부담금의 부과

③ 도시계획법 기타 법령에 의하여 조성된 공업용지, 주거용지, 관광용지 등의 공급 또는 분양

④ 토지구획정리사업, 도시개발 또는 경지정리를 위한 환지, 체비비의 매각 또는 환지신청

⑤ 토지의 관리, 매각, 경매, 재평가

5. 3.5 보이지 않는 권리의 분석

최적의 입지를 선정했다고 해도 「보이지 않은 권리」를 정확히 파악하지 못한 경우 세입자명도가 어렵게 되고, 소유자이외의 제3자가 점유권이나 유치권 등을 행사할 경우 사업이 지연 또는 최악의 경우 불가능하게 될 가능성이 높다. 부동산의 규모나 가치 등에 비추어 사업이 지연된다는 것은 사업수익성의 악화를 의미한다. 소송등의 법적절차를 밝게된다면 기업이미지 실추가능성이 있다.

보이지 않는 권리는 노력하지 않으면 파악하기 어려운 권리로서 깊은 주의력을 가지고 파악한다. 등기할수 없는 권리 및 공법상규제 등의 「보이지 않는 권리」를 파악함으로써 권리 분석의 완벽을 기하고 매매계약의 이행을 원활히 하는데 있다. 등기부나 각종 공부에 의해 확인되지 않는 보이지 않는 권리는 다음과 같다.

<표2-8>보이지 않는 권리

구 분

보이지 않는 권리

물 권

유치권, 법정지상권, 분묘권, 채석권, 온천권, 광천권 등

채 권

임차권으로 등기하지 않은 것

공법상규제

용도지역, 지구, 구역, 토지면적의 최소기준, 건폐율, 용적율등

공법상규제에 대해서는 건축규모검토시에 필요하므로 여기서는 임차권과 유치권에 대해 살펴보도록 한다.

○ 임차권

임대차관계를 파악하는는 중요한 이유는 토지매수자의 채권을 보호하는에 있다. 매매계약 체결시 매도인의 보이지 않는 채무(보증금 등)를 파악함으로써 매매대금의 지급방법에 반영하여 최대한 거래에서의 안전을 확보하여야 한다.

협상하는 과정에서 임차인현황과 임대차계약 체결내용 및 계약종료기간 등에 대한 정확한 정보를 확보해야하고 확보된 자료를 근거로 현장에서 다시 한번 확인이 이루어져야 한다.

<주의사항>

보증금은 계약기간만료시 소유자가 임차인에게 돌려주어야할 채무로서 임차인이 다수인인 경우 이들 모두의 보증금을 파악하여 당사의 채권확보는 물론 세입자의 원활한 명도를 유도할수 있도록 배려하여야 한다. 명도소송 등을 통한 법률적해결은 소송시간, 기회비용 및 기업이미지 등을 교려해 볼 때 결코 바람직한 방법이 아니다.

○ 유치권

건물을 신축한 경우에 공사대금을 수령하지 못한 때나 수선의 경우에 수선비를 변제받지 못한 경우에 있어서 시공자 또는 수선자가 그 비용을 변제받기 위해 건물을 점유하고 있는 때에 해당한다. 이때는 신축건물의 매입시에는 공사금액은 어느정도이며, 시공자와의 공사금액은 정산되었는지를 사전에 파악해야한다. 사실 유치권은 등기가 효력발생요건이 아니며 유치권자는 양수인에게도 권리의 주장이 가능하며 유치물을 임의 경매할수있으므로 특히 주의하여야 한다.

5. 3.6 현장조사

현장조사는 입지선정을 위한 조사단계에서 행했던 전반적인 지역조사와는 달리 매입대상 부동산에 대한 집중적인 조사가 이루어져야 한다. 관련공부를 통해 파악했던 부동산위의 권리외에 현장실사를 통해 검증해야 할 사항으로는 여러 가지가 있으나 지적도와 실제부지 형상을 비교함으로써 점유상태의 확인도 이루어져야 한다. 한편으로 임대료와 공실률을 조사함으로써 적정매매가겨을 유추해야 한다.

○ 점유상태(민법 제572, 574조)

공부상의 면적이 소유자가 점유하고 있는 면적과 동일한지 또는 과부족한지의 여부를 미리 알아봄으로써 계약후의 경계분쟁을 사전에 방지하고, 권원없는 제3자의 시효취득방지할 필요가 있다. 이의 해결을 위해서는 수량매매체결로서 계약전에 미리 경계측량을 완료한 상태에서 정확한 면적으로 계약을 체결하게 된다.

○ 시효취득(민법 제245조,점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

시효란 계속되어온 사실상태를 존중하여 그것을 진실한 법률관계로 인정하는 제도로서 법적생활의 안정을 도모하기 위하여 인정하는 제도로서 특별한 규정이 없는한 민법규정을 적용한다. 시효취득 법률규정은 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 동기함으로써 소유권취득(점유시효취득)되며, 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 아무 과실없이 그부동산을 점유한 때에 소유권취득(등기부시효취득)"이 된다

5. 3.7 임대시세조사

대부동산이 위치한 인근지역의 비슷한 수준의 건물을 중심으로 부동산가격을 조사하고 임대가 있는 경우 임대보증금과 임대료, 관리비징구여부등도 함께 파악하여야 하며 시세조사 시 가격만을 조사할것이 아니라 매입하고자 하는 부동산보다 입지여건이 좋은 매물을 발굴 하는 기회로 활용하는 것도 중요하다.

공실률은 총임대가능면적 대비 공실의 비율로서 대상지역 오피스공급에 비해 수요가 얼마나 있느냐에 의해 결정되며 경제여건이 호전되면 줄고 악화되면 늘어나는 성향을 갖고 있다.참고로 대상지역이 쇠퇴기에 있거나 향후 발전가능성이 없는 지역에서의 공실은 상존하므로 주의를 요하여야 한다.

○ 세입자의 파악

중개인을 통해 확보된 임대차계약서와 실제 사용현황이 동일한지 여부를 파악하여여한다. 계약서내용과 사용현황의 일치여부를 파악하는 것이 목적이므로 사용현황이 일치하지 않는 경우 중개인 또는 소유자를 통해 명확한 사유를 확인하여야 한다.

5. 3.8 제세금 검토

매도인이 부동산을 매각함으로써 발생하는 제세금을 검토함으로써 매매계약서 작성시 매매대금지급계획에 반영하여 매수인이 이와 관련된 손실, 분쟁은 사전에 방지할 필요가 있다.

○ 양도소득세

매도인이 대상부동산을 매각할 경우 특별한 경우(주택의 경우 1세대 1주택등)을 제외하고는 양도소득세(법인의 경우 법인특별부가세)의 부과대상이 됨

○ 상속 또는 증여세

매도인이 상속 또는 증여받은 부동산을 매각하는 경우 상속세 및 증여세는 얼마나 부과되는지 여부를 검토하여 거래에 참고할 필요가 있다.

○ 기타 부동산 관련세재

각종 부담금, 부가가치세 등

 

 

6. 설계업무
 설계단계가 되면 사업의 실현성이 높아지고 내용도 구체화되는 경우가 많다. 그중에서도 큰 비중을 차지하는 것이 설계작업 성과로 사업수지계획을 조정하는 일이다.

6. 1 설계

6 . 1.1 오너 리콰이먼트

사업의 구상에 따라 주인의 개발 철학이나, 핵심 Point, 의지를 담아 설계의 방향을 정한다. 모든설계는 사업자(발주자)의 표상과 품위가 건물의 외관이나 내부공간계획에 잘 표현되어야 하며 주위환경에 조화되고, 내방고객의 편리성을 감안하며 공사비돠 유지관리비 등을 비교 검토하여 경제성있는 건물이 되도록 하여야 한다. 한편으로 진보하는 과학기술, 변화하는 도시환경에 대응할수 있는 융통성을 고려하여 미래지향적인 제반 시설을 갖추도록 해야 한다.

설계사무소와 설계자를 선정하여 계약하게 되면 실시설계도와 시설설계도를 작성하는 작업에 들어가게 된다. 무엇보다 중요한점은 사업주의 기본컨셉에 대한 이해를 통해 설계에 정확히 반영되어지는 것이 중요하다. 설계자는 일반적으로 아이디어나 기술면에서 자부심을 갖고 있어, 사업계획이나 관리측면에서 사업자와 충돌하는 일이 있는데 이경우에는 서로의 입장을 고수하는 것보다는 양자간 협의를 통해 최선의 컨셉을 도출할수 있도록 하는 것이 중요하다.

6. 1.2 설계회사의 선정기준

설계회사의 선정기준은 사업주의 의도를 설계에 정확히 반영할수 있고, 경영이 안정되고 사회적으로 신용이 있다고 평가받고 있으며 관공서 등과 관련한 업무실적이 많아 행정분야와의 교섭능력이 있으며, 설계비의 수준도 적정한 것인지를 검토하여 정한다.

6. 1.3 설계업무의 프로세트

기본설계는 기본계획단계에서부터 시작되어 부지내의 배치도, 각층의 평면도, 입면도 , 단면도등을 제시하고 사업수지에 대한 전망을 파악해 나가면서 계획을 완성시켜나가게 된다. 또한 기본설계에 의거해 개략적인 공사비를 산출하고 기본설계도가 승인되면 실시설계에 들어간다. 실시설계는 건축기준법에 의거한 건축확인 신청을 하는데 필요한 일이다. 추후 큰폭의 수정이나 후퇴가 없도록 사업자는 충분한 협의를 거치면서 실시설계작업을 진행시켜나가야 한다.

6. 2.1 기획설계(Predesign)

기획단계와 기획설계단게를 통칭 기획설계로 분류한다. 건축가능여부의 조사와 사업성(규모)검토를 하는 단계로서 이에 필요한 최소한의 자료조사 및 법규검토가 선행되며, 조사분석된 자료를 바탕으로 사업계획이 수립된다.

기획설계단계는 프로젝트에 관련된 일체의 사회적, 법률적, 환경적, 제문제를 조사분석하고, 건축주 또는 이용자가 제시하는 일체의 설계조건에 관한사항과 설계자가 제안하는 창작의도에 관한사항을 협의 조정한다. 그리고 조사분석과 협의, 조정된 내용을 프로그래밍하는 단계까지를 포함한다.

6. 2.2 계획설계(Schematic Design)

건물에 관한 설계의 기본 CONCBPT가 방향을 수립하는 설계의 가장 중요한 단계이다. 건축에 관한 기본방향은 건물의 기능, 규모, 형태, 구조, 재료 등 건물자체에 대한 종합적인 계획 방침을 수립한다. 더나아가서는 대지조건과 잘 조화를 이루기 위해서는 대지계획 개념과 상응하는 계획이 수행되어야 한다.

6 .2.3 기본설계(Design Development)

기본설계는 계획설계에서 설정된 기본구상이 실시설계에 일관되게 반영되도록 충분한 연구검토를 통하여 구체적인 개념으로 나타내는 지침을 결정하는 단계이다. 배치, 평면, 입면, 구조, 재료, 설비시스템, 예상공사비산정, 공사기간등의 기본적인 내용을 설계도서에 표기하여 실시설계에 착오가 없도록 하고, 결정된 사항을 건축주와 최종 합이 한다.

현 단계에서는 교통영향평가나 건축심의등 인.허가 과정에서 지적된 사항들을 검토 반영하여 인.허가이 다음 단계인 건축허가를 진행한다.

6. 2.4 실시설계(Construction nulls)

실시설계 단계는 기본설계를 바탕으로 구성되며 기본설계를 구체적으로 도면에 나타내어 실제로 공사가 가능하도록하는 단계이다. 따라서 실시설계도서는 시공단계에서 건축주, 시공자간에 정확한 커뮤니케이션이 되도록 도면구성, 표현방법, 치수크기, 등의 논리적이고 정확하게 구성되어야 한다. 기본설계 원칙의 확장적용, 공사와 공사비산출기준, 계약에 준하는 일체의 설계도서와 완성되어 건축주에게 최종적으로 전달된다.

6. 2.5 공사감리(Construction Administration)

공사감리는 건축물이 설계도서와 일치되게 시공되는가의 여부를 확인하고 지도하는 업무 과정으로서 설계자가 지닌 감각적인 분야를 공사시공자에게 전달하여 시공내용이 설계자의 설계의도와 일치할수 있도록 노력하고, 관계법규의 준수, 시공계획의 검토, 안전관리의 지도,시험성과의 확인등의 업무르 통하여 건물의 질적향샹을 도모한다.

6. 2.6 준공후 업무

공사완료후 건물사용 및 관리에 따른 부수적으로 수행되는 업무로서 향후 개발이 완료된 후 유지관리에 관련된 지원내용도 포함하게 된다.

① 공사관리 ② 건물 유지관리사항 및 관리 체크리스트 작성 ③ 품평회 이외에도 직접적으로 설계와는 무관하지만 성과에 대한 이해를 돕기위한 모형 제작이라든지 그래픽, 디자인, 샘플보드 제작, 예술장식품 설치에 대한 검토, 집기, 비품류 설치 협조, 특수가구 제작에 대한 조언등 설계자를 어떤 면에서는 종합적인 컨설턴트로 활용할 수도 있다.

 

7. 인.허가 업무

7. 1 인.허가 업무의 추진절차

① 인.허가 신청 및 서류 작성② 인.허가 과정과 절차 및 일정 계획③ 인.허가 행정부서업무협의 ④ 각종 심위 위원회 심의 업무 지원⑤ 민원해결⑥ 인.허가 및 고시

7. 2 인.허가 업무의 개념

부동산관련 인.허가 프로젝트의 사업추진과정에서 토지가 확보되면 그용도에 맞도록 사용할 수 있게 관청으로부터 인.허가를 받는 것을 말한다. 부동산관련 인.허가업무의 범위는 토지에 관련된 인.허가와 건축에 관련된 인.허가로 구분된다. 부지조성 또는 토지의 형질변 경.산림훼손. 농지전용등의 허가를 말하며, 더 나아가 국토이용관리법상의 용도지역변경과 도시계획시설 결정 및 그 시행 허가를 득하는 것으로 한정한다.

이는 지목이 田등의 상태에서는 관청의 허가없이 무단으로 부동산의 형질을 변경하거나 건축물을 신축할 수 없고 관청으로부터 인.허가를 받아 건축허가가 가능한 지목인 대지로 조성할 수 있는 단계까지를 말하며 이단계가 완료되면 목적사업을 위한 건축허가및 공사를 시행하게 되는 것이다.

건축에 대한 인.허가는 건축허가에 관련된 교통영향평가, 입지심의, 건축허가로 구분되며 재개발지구는 재개발사업에 따른 절차를 병행하여 인.허가를 받게되어 있다.

※주요 인.허가 종류

⼘국토이용계획의 변경⼘도시계획시설결정⼘도시계획사업 시행허가⼘산림훼손허가 ⼘사도개설허가⼘농지전용허가⼘국공유지용도페지⼘분묘이장허가⼘구거점용허가

7. 3 인허가의 사전검토

7. 3.1 법규검토

인허가와 관련한 법령의 검토는 토지관련 법령과 그 사업에 관련된 법령으로 구분하여 검토하여야 한다. 예를 들어 노인촌사업과 같은 실버산업인 경우 그 사업을 위한 부지형질변경에 관련한 토지관련 법령과 실제적으로 노인촌을 운영하는데 필요한 목적사업에 대하여 당해 토지가 그 사업을 위한 법상 허용이 가능한가를 먼저 검토하여야 한다.

인허가 법규는 먼저 도시계획구역내인지 아니면 구역외인지 여부를 파악하고, 도시계획구역내의 부지인 경우 용도지역을 국토이용계획확인원에 의하여 파악하고 국토이용관리법의 용도지역에서 허용가능한 시설인가를 확인한다. 다음에 부지의 면적을 확인하여 개별법으로 처리할것인가, 또는 통합법을 적용할것인가를 파악해야 한다. 도시권내의 부지인 경우 도시권정비계획법을 확인하여 허용가능시설인지를 확인하여야 하는데 특히 인구집중유발시설에 대하여 유의 하여야 한다. 농지가 편입되어 있는 경우 100% 농민만 전용할수 없으므로 각 시.도별 농지 전용억제지침을 참조하여야 한다

<표2-9>법규검토

용인시 적용대상시설 예시(농업진흥구역내)

편입농지 (%)

˚관광시설(민가시설)

˚고아원,양노원,병원등공공시설,국민주택,광업시설,주요소, 휴게소,

버스정류장등 도로 이용시설, 자동차운전시설

˚농수산물처리가공시설을 포함한 공장시설,비농가용 농수산물창고,

부업전지시설,사도법에의한도로

˚어패류 양식시설 및 간조시설

˚농가주택 및 농업용 시설,마을회관등 공동이용시설

˚기타시설
 

40

50

70

70

100

30

※ 예시 도시계획 구역

˚10,000㎡ 이하: 토지형질경허가(96.11)

˚10,000㎡ 이상: 도시계획사업시행허가

˚30,000㎡ 이하: 전용.훼손허가(현재)

˚30,000㎡ 이상: 국토이용계획변경

① 토지의 지목별 적용법률 (개별법)

<표2-10>지목별 적용법률

지 목

적 용 법 률

농지

전, 답, 과수원, 구거

·농지법

임 야

·산림법

목 장 유 지

·초지법

대·잡 종 지

·건축법

공 장 용 지

·공업배 및 공장시설에 관한 법령

학 교 용 지

·학교시설 사업촉진법




도로, 철도용지

하천, 제방,

구거, 유지,

수도용지

·국유재산법 ·도로법 ·사도법 ·철도법

·사방사업법 ·하천법 ·공유수면관리법

·방조제간리법

·수도법


광천지, 염전,

공원, 체육용지

유원지, 종교지

·도시공원 ·지연공원법

·국민체육진흥법

·체육시설의 설치 및 이용에 관한 법률

사 적 지

·문화재산보호법

묘 지

·매장 및 묘지등에 관한 법률

② 부지의 용도지역에 의한 적용법률

◇. 도시계획구역내 부지 : 도시계획법 (건축법).

◇. 도시계획구역의 부지 : 국토이용관려법

◇. 수도권내 부지 : 수도권정비계획법

7.3.2우리나라 부동산 법령체계도

◇.수도권정비계획법

⼘과밀억제권역 : 인구 및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 그이전 또는 정비가 필요한 지역

⼘성장관리권역 : 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구 및 산업을 계획적으로유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역

⼘자연보전권역 : 한강수계의 수질 및 녹지등 자연환경의 보전이 필요한 지역

(과밀억제권역·성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 대통령령으로 정한다)

◇.기타 :관광지개발:관광진흥법,공원:자연공원법, 공장설치:공법배치 및 공장설립에 관한 법률, 농지:농지법,농어촌발전특별조치법, 초지:초지법, 임야:산림법, 도로법,하천법,공유수면관리법,등

<표>부동산 법령체계도


헌법

국토건설종합계획법

| --------- 수도권정비계획법

국토이용관리법

| --------- 도시계획법(도시:도시개발법,도시재개발법,

| 도로법,수도법,주차장법,

| 도시공원법,택촉법)

산림 농업 수자원 관광 축산 수산 환경 공업

·산림법 ·농지법 ·하천법 ·관광관리법 ·초지법 ·수산업법 ·자연 ·공업배치법

·사방 ·공유수면 ·관광진흥법 ·낙농 ·어항법 공원법 ·지방공업

사업법 관리법 ·관광단지 진흥법 ·환경 개발법

·온천법 개발촉진법 보전법 ·산업기지

·문화재 개발촉진법

보호법 ·공업단지

관리법

·수출자유

지역설치법

☆.공통:·건축법 ·토지수용법·지적법·측량법·공공용지취득및 손실보상에관한법률

☆.수도권정비계획법: 과밀억제권역. 성장관리권역. 자연보전권역

 

7. 4 인.허가 업무추진

7. 4.1 추진방안의 결정

앞절에서 예시한 사전검토가 완료되면 인.허가추진을 이한 세부추진방안을 결정하기위한 본격적인 준비를 하여야 한다. 세부적인 사항은 다음의 예시하는 항목을 구체적인 추진계획을 수립한다.

<인.허가 추진을 위한 세부준비 사항>

◎부동산매매계약서상 매수조건 이행. ◎사업지내 미매수 부동산매수. ◎지장물의 명도 ◎진입도로 개설등에 따른 부동산매수. ◎행정부의 사전 추천이 필요한 경우 추천업무 수행. ◎사업부지의 시설배치계획 및 배치도면. ◎사업계획에 따른 조감도 제작. ◎시설물의 세부계획 수립 및 이용계획. ◎ 이용대상 및 인원수의 파악. ◎사업의 운영계획의 수립. ◎인.허가용 토목설계의 시행. ◎인·허가용 사업계획의 수립. ◎인·허가 추진일정 수립. ◎인·허가관련 서류구비. ◎인·허가 종합추진계획의 결정

7.4.2 행정부처의 사전 협의

사업추진계획 방침서의 형태 및 배치를 행정부처에 설명할 수 있는 내용만 발췌하여 작성하고 행정부처의 관할부서에 사전 협의를 하여 추진하고자 하는 사업이 허가 가능성과 허가가 불가할 경우에 대해 대비하여 허가서류에 필수적인 사항이 누락여부와 계획안 인·허가 추진일정은 정확성등에 대해 검토를 할 필요가 있다.

※ 주무부서의 예

① 산림훼손 허가 :산림과 ② 농지전용 허가 :산업과 ③ 국토이용계획변경 :도시과 ④ 도시계획사업시행 :도시과

7. 4.3 인.허가서류의 작성

인·허가용 토목설계는 인.허가용 서류 및 대관청 설명 및 보완자료의 작성 제출을 포함하여야 한다. 따라서 인·허가용 토목설계의 업자 선정이 인·허가업무의 성패를 좌우하므로 신중히 선택하여야 한다. 계금액에 대한 NEGO를 마친후 <계약금의 지급 및 이행보증보험증권 징구>계약금은 업자로부터 동 금액에 대한 이행보증보험증권을 발급받아 제출게 한연 후에 지급하여야 한다.

<표2-11>인.허가용 사업계획서의 구성

사업계획서

사업계획서

Ⅰ.서론

1. 사업시행자 소개

2. 사업의 목적 및 취지

3. 사업시행지

4. 사업의 종류 및 명칭

5. 사업시행자의 주소 및 성명

6. 사업시행 기간

Ⅱ. 사업계획의 배경

1. 계획의 목적

2. 계획의 범위

Ⅲ. 지역분석

1. 입지특성

2. 자연적특성

가. 지형, 지세

나. 토지이용현황

다. 지적법에 의한 지목별 토지현황

라. 산림법에 의한 토지구분현황

Ⅳ. 개발계획

1. 토지이용계획가. 기본방향

2. 동선계획

3. 시설배치계획

가. 기본방향

나. 시설배치계획

4. 기반시설계획

가. 상수도계획

나. 하수도계획

다. 쓰레기처리시설계획

라. 도로계획

마. 전기, 통신계획

Ⅴ. 사업계획

1. 시설운용기본계획

2. 세부시설운용계획

3. 운영PROGRAM

Ⅵ. 투자계획

1. 투자내역

2. 년차별 자금계획

「오수정화시설 설계산출 및 사양서」는 지방환경청에 오수정화시설 설계. 시공업의 등록을 필한업자만의 작성할 수 있음.

인·허가용 토목설계시행에 있어 계약업체의 현장측량시에는 반드시 측량후 사업부지경계를 페인트 또는 헝겁등으로 표시토록 하여 향후 현장 확인시 사용토록한다. 또한 측량의 범의를 진입도로를 포함한 주변까지 가능한한 넓게 하도록 하여 설계변경등 여건 변동이 있을 때 다시 하는 사례가 없도록한다. 업자가 토목설계를 진행할 경우에 토지설계의 지휘감독 으로 선정된 토목기술담당자는 수시로 정확한 설계가 진행되고 있는지를 확인하여야 한다. 특히 법면의 처리방법, 도로의 배치 및 경사도, 잔여 토량의 처리등 인.허가와 관련된 문제점을 처리하여야 한다. 개략적인 설계도면이 완성되었을 경우, 내부적인 사전 검토를 통하여 완성되도록 하여 시간과 경비를 절감하도록 한다. 일단 인.허가설계가 완료된후 「시설 물의 세부계획」 및 「사업의 운영계획」을 접수한 연후에 "인·허가용 사업계획서"를 작성 한다.

7. 4.4 인.허가 업무신청

○ 인.허가 신청서의 접수

완료가된 신청서는 인.허가 관청과 협의하여 접수시에 무리가 없다고 판단될 경우 시민봉사실에 있는 유기한 민원담당자에게 접수시킨다.

○ 신청서 선람

결재권자(군수, 구청장, 도지사, 시장 등)에게 당해 사업의 취지 및 목적을 설명하여야 하는지를 협의하여야 한다. 대부분 인.허가는 선람시에 그 가능성여부가 타진되므로 선람이 완료되면 즉시 선람시 문제점을 파악하여 그에 상응하는 조치를 취하여야 한다.

선람시의 문제점은 대략 2가지유형, 즉 허가/불가 판정과 조건부허가로 나눌수 있다. 우선불가의 판정을 받을 경우는 그 사유와 원인을 파악하여 취하여부를 결정하고 조건부허가가 가능할 경우 그에 대응하는 자료를 제출하여 설득을 할 필요가 있으며 항시 서류 또는 차트로 설명, 소명자료를 만들어 제출하여 하라고 참조 할수 있도록 하여야 한다.

○ 복합심의 업무의 처리

선람이 완료되면 허가청의 담당자는 즉시 당해 청의 각부서에 공문을 발송하고 복합심의를 진행한다. 이 때에 인·허가 담당자는 허가청의 담당자에게 문의하여 복합부서를 파악하고 사전에 설명하여야 할것인지아닌지를 구분하여 조처를 취한다.

○ 인·허가

인.허가는 허가조건을 첨부하여 행정청의 장이 인.허가 한다.

◆ 복합심의 부서별 검토내용

- 문화재관리법 ………… 문화재 보호구역

- 수도권정비계획법 ……… 인구집중유발시설등

- 국토이용관리법 ……… 허용범위

- 건축법 ……… 건축사항

- 공업배치 및 공장설립에 관한 법률 ……… 공장

- 중소기업창업지원진흥법 ……… 공장의 허용범위

- 광업법 ……… 광권설정지역

- 농지확대개발촉진법 ……… 개간촉진지역

- 도시교통정비촉진법 ……… 교통영향평가

- 초지법 ……… 초지전용여부

- 산림법……보전임지.준보전임지.전용여부.천연보호림.채종림.시험림.

자연휴양림.기타

- 수도법 ……… 상수도 보호구역

- 도로법, 사도법 ……… 접도구역, 연도구역

- 관광진흥법 ……… 관광지

- 체육시설의 철체 및 이용에 관한 법률 ……… 체육시설

- 군사시설보호법 ……… 군사시설지

- 사방사업법 ……… 사방사업지정지

- 환경정책기본법,수질환경보전법,소음진동규제법,유해화학물질관리법 공해발생시설

 

 

8. 건설 업무

⼘시공계획수립→ ⼘시공사선정 및 계약→ ⼘감리회사선정→ ⼘하도급공사구분 및 발주→ ⼘시공관리→ ⼘민원해결→ ⼘건축관련 부수적인 허가→ ⼘건축,마감,주공

8. 1 시공회사의 선정

8. 1.1 선정기준

시공업자의 선정기준은 추진하는 회사나름대로 여러 가지기준을 들수 있으나 통상

˚관공서 공사의 실적

˚자금력이 있고 경영이 안정되어 있을 것

˚시공기술이 우수하고 관청, 지역, 근린등과의 교섭, 금융기관의 알선, 분양알선등 각분야를 담당할 인재가 고루 갖추어져 있을 것

˚설계변경, 장래의 중.개축에 대응할수 있을 것

˚완성후 일정기간동안 공사보증이 확실할 것

˚기술이 우수한 관련협력업체를 확보하고 있는 것이 중요하다.

시공업자를 결정하는데는 경쟁입찰방식과 수의계약방식이 있는데 각각 장단점이 있다. 신뢰관계가 있는 경우에는 수의계약으로 결정하지만 경쟁입찰이 바람직하다. 자체 설계사무소가 있는 경우에는 공사견적에 대해 충분히 검토하는 것이 바람직하다.

8.1.2 계약업무 추진 FLOW

<표2-12>계약업무 추진 FLOW
 

업체선정
시공업체선정

장설명
현장설명서 작성/ 현장설명 업체통보 및 현장설명

예상승인
물량산출조사, 일위대가 및 예산역서 작성/ 예정가 작성/

↓ 예산승인 품의

견적접수
견적내역서 접수

견적내용검토
각 공종별 시스템 분석/ 물량검토 및 단가 검토

공사비 네고
물량 및 단가NEGO/ NEGO합의서작성/ NEGO(안)작성

↓ 공사비 분석

공사비확정

계약내역서 작성/ 계약관련 서류접수 (착공계, 사업자등록증사본,건설업면허증 및 면허수첩)/
법인등기부등본, 인감증명서, 신고서, 현장대리인/ 계약서날인/ 계약이행증권/

↓ 선급금 지급 및 선급금 지급보증

계약체결

8. 2 공사관리업무

8. 2.1 공사관리업무 FLOW

공사관리의 업무프로우는 현장소장을 선임하는데서부터 준공후 인수인계에 이르기까지 크게 다섯단계로 나눠볼수 있다.


현장소장선임

현장소장 선임확정, 현장소장임무 교육

현현장 개설
현장개설 보고서 접수, 대관착공계제출


현장 관리
공정관리 주간공정보고, 월간공정보고

↓ 품질관리 현장점검 , 설계변경 , Submittal승인

인허가관리(중간,준공),기타 인.허가 공사비관리

기성관리 , 준공정산 , 취득세납부

기타 부대공사관리, 사급공사관리, 인입공사관리

준공
대관 사용전 검사 및 검사필, 준공검사 및

보완공사 시행


인수인계 

시공사 인수인계 , 관리사 인수인계

8. 2.2 현장업무의 처리

현장에서의 업무는 허가조건을 숙지하여 이행하고 인원의 변동사항을 사전에 보고하며 현장일지를 일자별로 상세히 기록하여야 한다. 현장에서 처리하여야 할 업무를 살펴보면 다음과 같다.

<표2-13>현장업무

구 분

제 출 서 류

제 출 시 기

1. 현장개설

가. 기구조직표

나. 공정표

다. 기타

개설후 15일이내

2. Submittal

가. 공문

나. Shop Drawing

다. 시방서

라. Sample 및 기타

발주 15일이내

3. 설 계 변 경

가. 공문

나. 변경사유서

다. 변경 전.후도면

라. 시방서

마. Sample 및 기타

바. 변경내역서 및 하도업체 견적서

발주15일이내

4. 기 성 신 청

가. 공문

나. 기성검사원

다. 기성내역서

라. 기성사진

대금지급희망일 로부터 15일이내

8. 2.3 보 고

○ 공정

매월 정한날짜(예 25일)까지 공정보고서를 제출해여야 하며 여기에는 문제점 및 대책, 공사 시공사진, 출입업체의 내용이 포함되어야 한다. 특히 준공 3개월전에는 전여공정에대한면밀한 스케줄 작성 보고하도록한다. 공정지연등의 사유가 발생되어

스케줄 변경이 불가피한 경우에는 사유발생시마다 수시로 보고하여 발주자와 나중에 분쟁의 소지를 없애는 것이 중요하다.

○ 인.허가

주요 인허가 사항은 월 공정보고 또는 수시로 상황을 보고하고, 준공 3개월전에는 인허가 스케줄을 별도 작성보고하고 서류준비사항, 접수, 검사, 필증수령, 등 상세히 구분 작성되어져야 한다. 진행상의 추진내용은 일자별로 상세히 현장일지에 기록되어야 한다.

○ 주요검사 및 시험

주요검사 및 시험이 있을 경우에는 필히 사전 통보하고 시행후 결과를 보고하여야 하며 이러한 주요 검사 및 시험성적서는 준공 인수인계시 빠지지 않도록 잘 관리하여야 한다.

○ 민 원

민원이 예상되는 부분에 대해서는 사전에 파악하여 대책을 강구하는 것이 필수적이며 민원이 발생되면 이에 대한 경과사항을 상세히 기록하여 보고시에 포함시켜야 한다.

○ 기 타

인원변동은 예상되는 시점에서 사전보고하고, 현장에 주요인사가 방문하면 방문 즉시 보고하고 방문후 특기사항, 지시내용 등을 상세히 기록하여 보고하도록한다. 한편 후가, 폭설, 장마, 태풍시 사전 안전조치하고 이상유무를 사후보고하도록 하도록 한다.

8. 2.4 준 공

준공전 사육관리자 약3개월전 투입되므로 사육관리자가 불편하지 않도록 근무장소를 제공하고 공사관련 자료요구, 각종 검사 및 입회시험 등을 허용하며 공사관련시행 요구사항, 지적사항 등은 검토후 즉각 시행하여 향후 운영단계에서 발생할수 있는 문제의 소지를 사전에 조치토록한다.

○ 정 산

공사와 관련된 설계변경, 추가 공사관련 사항은 사전에 서루를 철저히 준비하여 공사완료 즉시 서류를 제출하도록한다.

○ 인수인계

공사준공과 함께 인수인계서를 작성하여 제출하도록 하며 여기에는 각종 인.허가, 서류 검사, 시험성적서, 확인증 등의 서류와 장비관련 Manual, Catalogue등은 빠뜨리지 않도록 철저히 관리하여야 한다.

9. 분양 및 임대

9. 1 상업용시설

9. 1.1 전문컨설팅사와 연계

사업계획에 따라 수립된 개발계획은 본래의 목적을 달성하기 위하여 임대사업 또는 분양형사업이냐에 따라 마케팅 계획을 수립하여 시행한다. 미국에서도 1960년대나 70년대에는 일반적인 방법으로 건물의 벽면에 임대 또는 분양이라는 방법이 일반화되었지만 점차 부동산사업에도 마케팅개념이 도입되면서 임대나 분양을 전문적으로 하는 회사가 생겨나게 되었다. 전문회사는 임대나 분양에 대한 기본적인 수요조사와 더불어 시장공략목표를 설정하여 체계적인 서비스를 제공하게 되므로 이들의 활용은 중요하다. 상업용 오피스빌딩 또는 공동주택등 용도별로 별도의 전문성을 가진 전문 컨설턴트 조직으로 구성되어 있다.

9. 1.2 마케팅계획의 수립

부동산개발사업이 궁극적으로 성공여부는 개발사업의 시장성과 경쟁력에 달려있다. 시장에서의 임대활동은 양질의 임차자 확보로 이어지고 준공후 공실율이 낮은 상태로 된다면 사업의 성공은 높아지게 된다. 임대활동은 개발유형에 따라 각자의 여건에 맞는 마케팅전략을 가지고 있어야한다. 아직 우리나라에는 주요 입주사(Major tenant 또는 Anchor tenant)등의 개념이 일반화되어 있지는 않지만 빌딩의 특성을 결정짓는 것도 빌딩의 주요 입주사의 구성, 예를 들면 전자회나, 또는 금융타운등 입주사 구성도가 사업 방향설정에 있어서 중요한 항목이다. 개별적인 마켓팅을 위해 고려해야 할 사항은 다음과 같다.

1) 시장분석

2) 마케팅프로그램의 작성, 빌딩레이아웃-전용율, 빌딩의 강점등에 대한 설명 부분. 층별 임대료 산정, 대금 납부 조건결정

3) 임대전담자 선정

4) 마케팅 자료의결정

5) 마케팅 Follow-Up(보고체계의 구성)

9. 1.3 마케팅 수단과 테크닉

○ 광고 및 홍보

<표2-14>홍보매체의 활용

구 분

매 체

매 체 선 택

서울수도권

지 방

방송광고

신문광고

정기간행물

팜플렛 광고

기타광고

TV, 라디오

중앙.지방지

주택정보

주택저널

자체제작

신문간지 등
 

별도결정

중앙지2개

2개지이내

시행

별도 결정

좌동

지방지1개

좌동

좌동

좌동

9. 1.4 임대 계약 업무

○ 임대료의 결정

임대료 수입은 수입항목 가운데 부동산 임대사업의 기본이 되는 것이므로, 그 설정은 사업 계획 전체를 좌우할 만큼 중요한 사항이다. 임대료의 설정방법으로는 부동산가격에 기대이윤을 곱하여 구하는 방법도 있지만, 현실적으로는 시장의 수요와 공급의 균형속에 정해진다. 따라서 임대료의 설정은 일반적으로 주변지역에 있는 같은 종류의 건물의 단위면적당 임대료 시세와 비교해 결정한다. 이 경우 유의할 점은 다음과 같다.

⼘실제임대료비교

건물이 임대조건은, 담보, 보증금 등 계약시의 일시금과도 관계가 있으므로, 월지부 임대료만으로 높고 낮음을 비교할수 없다. 따라서 임대료를 비교하는 경우에는 보통 일시금의 운용이율을 임대료에 가산한 액수(실제임대료라고 한다)를 기준으로 한다.

⼘공익비의 취급

건물 공영부분의 수도광열비, 설비관리비, 청소비, 방재, 방범경비 등의 공익비를 어떻게 취급하는지는 각 임대 사례에 따라 다른경우가 많다. 사업계획에서는 이들 공익비는 실비정산으로 처리해 수입. 지출 어느곳에서도 포함시키지 않는 것이 일반적이나 , 실제 임대 사례에서는 공익비를 일체 징수하지 않고 암대수입증에서 실비를 지출하고 있는 경우와, 반대로 과대한 공익비를 징수해 공익비중에 실질적인 임대료 상당분이 포함되어 있는 경우 등 여러 가지가 있다. 따라서 임대료 수준을 비교할때에는 각 사례의 공익비 취급에 주의해 임대료를 수정한 후 비교할 필요가 있다. 또한 공익비를 실비 정산해 수입. 지출 어느 곳에도 포함시키지 않는 경우라도 미임대율이 높은 경우에는 미임대 부분의 분양소개업자가 부담해야 할 공익비 상당액을 별도 지출항목으로 계산해 넣어야 한다.

⼘층별 임대료 격차

건물의 임대료에는 각층(건물의 층수)따라 격차가 있다. 층별 실질 임대료의 비율(각층별 효용비)을보면, 번화가의 상업빌딩에서의 1층을 100으로 할 때 2층은 70-80, 3층은 50-70, 지하1층은 60-80정도가 되는 경우가 많다. 일반적인 사무실의 경우는 각층별 차이가 적지만 점포의 경우는 커진다. 또 초고층 건물에서는 최상층에 가까울수록 층별효용비가 높은 경우도 있다. 이 층별 효용비 역시 지역에 따라 수준이 다르므로 주변에 있는 동일 종류 건물의 각 층 실질 임대료를 조사해서 수준을 파악해 주는 일이 중요하다.

○ 임대조건

⼘임대기간 ; 임대기간은 임대시장서의 일반적인 관례에 준하게 되나, 개발사업의 성격과 입지, 시장환경 등에 따라 달라질 수 있다. 따라서 원하는 기간의 장단기 여부와 시장의 공급상태 및 빌딩의 연수등에 따라 임대조건을 탄력적으로 조정하여야 할 필요가 있다.

⼘임대료의 개정: 임대료를 개정할 때도 건물용도와 지역에 따라 차이가 있지만, 20-30년이라는 긴 기간에 걸친 설정이므로 다소 소폭의 개정률로 해 둘 필요가 있다. 특히, 최근의 대도시권 임대빌딩시장에서는 임대개정시 임대료를 인하하는 일도 드물지 않게 되고, 아룰러 연 5%를 넘는 개정률은 거의 불가능에 가깝게 되었다. 일반적으로는 2년마다 3-7%정도 혹은 3년마다 5-10%정도가 타당하다.

⼘선택조건(Option): 임대에 따른 부대조건에는 매입권, 갱신권, 확장권, 포기권 등의 여러 가지 부대조건을 계약서에 포함 시킬수 있다.

① 매입선택권(Option to buy)

② 갱신선택권(Option to renew)

③ 확장선택권(Option to expand)

④ 포기선택권(Option to cancel)

○ 임대주택의 임대료

미국에서의 임대맨션 이나 아파트 등과 같은 임대주택의 경우 ,임대료 시세는 단위면적당이 아니고 방의 형태에 의해 형성된다. 따라서 임대주택의 임대료 설정에 있어서는 방 형태에 따른 지역임대료 시세의 수준을 파악해 이를 기초로 각 방마다 임대료를 설정하고, 이를 단위면적당 임대료 수준으로 비교해 보는 방법이 일반적이다. 아직 임대주택이 일반화되어 있지 않은 우리나라에서 임대주택은 이렇다할 추세를 보이고 있지는 않지만 전세시세가 아파트에서 일괄적으로 가격이 형성되는 것 처럼 일괄적으로 적용된다. 우리나라에서는 주택의 분양에 대해서는 제약사항이 많으므로 이부분에 대해 따로 알아볼 필요가 있다.

9. 2 주택의 분양

현행 우리나라에서 적용되고있는 규정에 따른 세부분양절차는 매우 엄격한 제한이 적용되고 있다.

9. 2.1 입주자 모집승인

가. 입주자 모집시기

기준공정후 분양하는 경우는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하여 당해 주택의 사용검사에 대하여 2인이상의 지정업자 또는 시공권이 있는 등록업자의 연대보증을 받아 공증하여 제출하여야 한다. 우리나라 의 건축기준 공정표에 의하면 "착공후 분양하는 경우 (건축공사를 착공한후 건축공정이 별표의 기준공정에 달하지 전에 입주자를 모집하고자할 때)"에 대해 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 주택공제사업조합으로부터 주택분양보증 또는 주택임대보증을 받거나 주택사업조합으로부터 주택착공보증을 받고, 당해주택의 사용검사에 대하여 1인이상의 지정업자 또는 시공권이 있는 등 특업자의 연대보증을 받아 공증한다.

나. 입주자 모집조건

소유권을 확보하였을 경우 대지에 저당권. 가등기담보권. 전세권. 지상권. 및 등기되는 부동산임차권이 설정되어 있을 때에는 그 저당권을 말소한 후에 입주자를 모집해야한다. 하지만

① 사업주체가 국민주택기금이나 또는 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받 으면서 당해금융기관이 저당권을 설정한 경우

② 사업주체가 금융기관 또는 주택사업공제조합으로부터 주택건설자금의 융자 또는 부재매입보증을 받기위하여 당해대지에 금융기관 또는 주택사업공제조합으로부터 저당권등이 설정되어있으나 주택사업공제조합으로부터 주택분양 또는 주택임대보증을 받은 경우

③ 지정업자 또는 시공권이 있는 등록업자인 사업주체가 건설하는 대지에 저당권 등이 설정되어있는 경우 저당권등의 권려자가 주택의 입주자모집 이후에는 저당권등을 행사하지 아니하고 그 주택의 사용검사를 받기전까지 그 저당권등을 이의없이 말소한다는 약정서를 저당권자와 사업주체가 공동으로 보증하여 제출하거나 주택사업공제조합으로부터 주택분양보증 또는 주택임대보증을 받은경우에는 예외를 인정하고 있다.

소유권 확보하지 못하였을 경우에는 대지사용승낙을 얻어 주택을 건설하는 경우에는 입주자를 모집하기 전에 소유권을 확보한다. 하지만 이경우에도

① 대지의 소유자가 국가 또는 지방자치단체인 경우

② 사업주체가 공공사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우에는 당해 공공사업의 시행자와 택지분양계약을 체결하여 당해 택지를 사용할수 있는 권한을 확보한 경우

③ 사업주체가 부득이한 사유로 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 당해 대지의 소유자가 주택의 입주자모집 이후에는 당해 대지를 제3자에게 양도하거나 담보로 제공하지 아니 할것과 그 주택의 사용검사를 받기전에 대지의 소유권을 사업주체에게 이전할 것을 약속하는 약정서를 사업주체와 공동으로 공증하여 제출하고 주택공제사업조합으로부터 주택분양 보증 또는 주택임대보증을 받은 경우에는 역시 예외를 인정하고 있다.

다. 입주자 모집절차(공급규칙 제8조)

○ 입주자모집 승인신청

사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집하여야 하며, 입주자모집승인에 대한 시장 또는 군수의 승인을 얻어야 하며, 시장 또는 군수는 사업주체로부터 입주자모집공고안의 승인신청이 있는 경우에는 승인신청일로부터 5일이내에 승인여부를 결정하고, 입주자 모집공공안을 승인한 때에는 그 승인내용을 한국주택은행에 통보하여야 한다.

※ 입주자모집 승인신청서

① 입주자모집공고안② 당해주택이 건설되는 대지의 등기부등본(승낙신청일전7일이내에 발행된 것) ③보증서. 공증서. 건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당하는 것)

○ 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 일간신문 또는 당해 주택건설지역 거주자가 쉽게 접근할 수 있는 장소에 게시공고, 다만, 청약예금제도 실시지역 중 수도권. 광역시 및 도청소재지에서 50호 또는 50세대 이상의 주택을 공급하거나 공고하여야 하고 입주자모집 공고는 최초 신청접수일로부터 7일이전에 정하는 내용을 공고하게 되어 있다. 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하여 표시. 이 경우 공급면적은 전용면적과 계단. 복도. 현관등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적 및 건축법시행령 제62조의 규정에 의해 지하층의 설치가 의무화된 최소한의 면적을 합한 주거공용면적이하로 표시하고 주거공용면적을 제외한 관리사무소. 노인정등 기타 공도면적은 이와 따로 표시하도록 되어있다.

참고로 사업주체가 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사인 경우에는 입주자모집시기, 조건, 절차를 적용하지 않아도 된다.

○ 입주자 모집공고에 포함해야 할 내용

① 사업주체명. 시공업체명. 연대보증인 및 사업주체의 등록번호 또는 지정번호 ② 주택의 건설위치 및 공급세대수(특별공급 및 단체공급이 있는 경우에는 공급방법별로 세대수를 구분) ③ 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적 ④ 주택의 공급신청자격. 신청시의 구비서류. 신청일시 및 장소 ⑤ 분양가격 및 임대보증금. 임대료와 청약금. 계약금. 중도금등의 납부시기 및 납부방법 ⑥ 주택사업공제조합의 분양보증을 받을 경우에는 그내용 ⑦ 입주자에 대한 융자지원내용 ⑧ 일정기간이 경과한 후 분양전환되는 임대주택인 경우에는 그 분양전환시기와 분양예정가격의 산출기준 등 분양전환조건에 관한 사항 ⑨ 부대시설 및 복리시설의 내용 ⑩ 당첨자의 발표일시 및 장소 및 방법 ⑪ 입주자 또는 예비입주자선정일시 및 방법 ⑫ 이중당첨자 및 부적격당첨자의 처리 및 계약취소에 관한 사항 ⑬ 입주자의 계약일. 계약장소등의 계약사항 ⑭ 입주예정일 ⑮ 기타 시장 또는 군수가 필요하다고 인정하는 사항

 

 

10. 운영 및 관리

하나의 개발프로젝트가 준공되어 본격적인 운영에 들어가게 되면 사실은 그 시점브터 업무가 관리전문회사로 이관된다. 사실 부동산관리란 여러 가지 업무영역을 복합적으로 지칭하는 개념으로 임대차활동, 임대료의 징구, 대상부동산의 유지활동과 예산의 수립 및 지출의 제반활동을 의미한다.

10. 1 운영의 준비

10. 1.1 운영계획의 수립

<표2-15>운영계획

임대/임차

면적계획(자가, 임대, 공실)

수입 및 비용계획(임대료. 보증금운용익. 사내대체)

사육관리

관리부동산 증감계획. 인원계획

지출계획

수도광열비. 수선비. 관리용역비

보수공사

대상사옥. 월별투자계획

10. 1.2 임대차 관리

준공 3-6개월전 완공예전건물의 주변여건 즉 주변의 임대시세 및 임대여건과 시설정도. 공용비율. 위치. 편의시설 등을 감안하여 임대기준을 수립하여 완공후의 운영에 대비하여야 한다. 건물이 완공되어 운영을 하면서도 지역상공회의소의 동향분석 자료. 경쟁빌딩의 동향을 파악하는 등 지속적인 관리가 수반되어야 한다.

매월 임대시설을 분석하고 공실사유 파악 및 해소계획 수립하는 등의 연속적인 관리는 부동산 개발사업의 성패를 결정하게 된다.

<표2-16>임대차관리

적정 용역비

산출 및 지급

˚비용분석:인건비.일반관리비.수도광열비.수선비 등

항목별 비용분석

˚적정인원산출:타사 사육과 투입인원.인당단가 비교

˚경영계획과 비교:경영계획 한도내 체결

˚적정단가 산정:규모별.용도별 차등단가(타사입수비교)

˚년도별 인원 및 비용증가 추세 분석

관리상태

점 검

˚안전.환경 관리상태정기점검

˚문제사옥발생시 신속히 대책수립(정밀진단 실시여부,

결과에 따른 보수, 보강실시, 공사대금 하자처리여부 결정)

˚수시현장점검:관리상태확인(인원 정위치, 근무수칙 숙지등)

보험가입

˚보험종류.가입범위.보험료 산정 등의 적합여부 결정

공과금 납부

˚도로점용료.교통유발 부담금.환경개선 부담금 등

10. 2 예산실적관리

예산관리란 목표설정에서부터 예산의 수립. 실천. 평가에 이르는 일련의 과정을 의미한다. 예산관리는 차기년도에 시행하게될 구체적인 목표가 설정되면 이의 달성을 위한 구체적인 계획을 수립하고, 목표달성을 위해 벤치마킹을 할 수 있는 부동산과 비교하여 적절한 수준의 임대료와 비용과 대비하여야 할 필요가 있다. 구체적으로 살펴보아야 할 사항을 살펴보면 다음과 같다.

10. 3 보수공사

시간이 지나면 자연적으로 장비가 노후화되는 등 건물이 상대적으로 매력을 상실케된다. 따라서 대상 부동산의 가치가 하학되는 것을 막고 일정수준의 경쟁력을 유지하기 위해서는 적정한 수준의 유지보수를 해주어야 한다

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