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장군 2006. 7. 22. 16:58

교통영향평가

관련법령

  • 도시교통정비촉진법 제13조 및 동법 시행령 제13조, 시행규칙 제3조
  • 우리시 교통영향평가 대상사업 및 시설의 지역 범위에 관한 조례

적용대상

  • 상주 인구 10만 이상의 도시 및 그 도시와 같은 교통생활권에 있는 지역
  • 건설교통부장관이 특히 필요하다고 인정하여 지정, 고시한 도시 및 교통권역

교통영향 평가의 교통영향심의위원회별 심의대상 시설(단일용도의 시설물)

  • 주거시설(아파트, 단독주택, 연립주택 · 다세대주택) : 연면적 : 95,000㎡ 이상
  • 종교시설
    • 교회, 성당, 사찰, 향교, 기도원 : 연면적 15,000㎡ 이상
    • 수도원, 수녀원, 사당, 제단 : 연면적 25,000㎡ 이상
    • 의료시설(병원, 종합병원, 의원, 한의원) ; 연면적 25,000㎡ 이상
  • 업무시설
    • 일반업무시설 ; 연면적 25,000㎡ 이상
    • 공용의 청사 : 연면적 6,000㎡ 이상
  • 관람집회시설
    • 공연장 · 집회장(예식장제외),관람장(운동장 포함) : 연면적 8,000㎡ 이상
    • 예식장 : 연면적 2,500㎡ 이상
  • 전시시설
    • 전시장 : 연면적 15,000㎡ 이상
    • 동 · 식물원 : 부지면적 20,000㎡ 이상
  • 판매시설
    • 도매시장 · 소매시장(백화점 · 쇼핑센타제외) · 상점 : 연면적 11,000㎡ 이상
    • 백화점 · 쇼핑센타 : 연면적 8,000㎡ 이상
    • 숙박시설(호텔, 여관, 콘도미니엄등 관광숙박시설) : 연면적 33,000㎡ 이상
    • 위락시설
  • 주점영업, 특수목욕장, 당구장,유기장 : 연면적 11,000㎡
  • 무도장, 무도학원, 투전기 및 카지노업소 : 연면적 6,000㎡ 이상
  • 자동차관련시설
    • 세차장, 자동차 매매장, 폐차장, 운전 · 정비학원 :부지면적 25,000㎡ 이상
    • 검사소, 정비공장, 주차장 : 연면적 13,000㎡ 이상
  • 방송 · 통신시설(방송국, 전신전화국, 촬영소) : 연면적 36,000㎡ 이상
  • 공장시설(공해공장, 일반공장) : 연면적 75,000㎡ 이상
  • 교육연구시설
    • 교육원, 직업훈련소, 학원, 연구소, 도서관 : 연면적 25,000㎡ 이상
    • 초 · 중 · 고교 : 연면적 50,000㎡ 이상
  • 저장시설
    • 창 고 : 연면적 55,000㎡ 이상
    • 하역장, 적치장(콘테이너야적장 포함) : 부지면적 55,000㎡ 이상
    • 저장탱크(유 · 출입관로 이용탱크 제외) : 저장용량 40,000㎥ 이상
  • 관광 · 휴게시설
    • 야외음악당, 야외극장 : 부지면적 10,000㎡ 이상
    • 어린이회관, 휴게소, 전망대, 유원지 부속시설 : 연면적 20,000㎡ 이상
  • 운동시설 (체육관· 운동장 :운동장 부속건축물을 포함한다) : 연면적 10,000㎡ 이상 또는 관람석 2천석이상 10만석미만
  • 사회복지시설(아동시설, 노인시설) : 연면적 30,000㎡ 이상
  • 위험물판매시설(주유소, 액화석유가스 충전소) : 부지면적 1,000㎡ 이상
  • 근린생활시설(제1종 및 제2종근린생활시설,근린공공시설) : 연면적 12,000㎡ 이상
  • 위생시설 (분뇨 및 쓰레기처리시설) : 5년이상 준영구이상의 시설에 한한다, 폐기물처리시설, 고물상 ; 연면적 12,000㎡ 이상
  • 장례관련시설
    • 장례식장 : 연면적 6,000㎡ 이상
    • 화장장, 납골당, 공원묘원 : 부지면적 12,000㎡ 이상
  • 청소년수련시설(생활권수련시설, 자연권수련시설, 유스호스텔) : 연면적 40,000㎡ 이상
  • 동물관련시설 (가축시장, 도축장, 도계장, 동물검역소) : 부지면적 25,000㎡ 이상
  • 기타시설(위 이외의 건축물) : 연면적 12,000㎡ 이상

심의필증 제출시기

  • 도심재개발사업 시행계획인가 신청시 (심의필증을 교부받은날로부터 2년 이내 도심재개발사업시행인가를 신청해야 함) (도시교통정비촉진법 시행령 16조)
  • 재심의(도시교통정비촉진법시행령 제16조제2항)
    • 심의필증을 교부받은 날로부터 2년 이내에 허가등을 신청하지 아니하거나 3년 이내에 허가등을 받지 못한 경우
    • 심의필증에 제시된 규모의 15% 이상인 경우(복합용도의 시설물은 복합산식에 의한다)
    • 심의필중에 제시된 부지면적의 15% 이상에 대한 토지이용계획이 변경되는 경우 등

건축위원회 심의

관련법령

  • 건축법 제4조 및 서울시건축조례

절차도

심의 대상

  • 서울시 건축심의위원회 심의대상
    • 다중이용건축물 중 16층이상 또는 연면적 3만제곱미터이상인 건축물의 건축계획 (공개공지, 조경, 토지의 굴착계획 등의 계획을 포함한다)
    • 2) 16층이상으로서 300세대 이상인 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획 승인 대상 공동주택의 건축계획(조경, 토지의 굴착, 색채계획 등을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (개정 98.4.30)
    • 3)문화예술진흥법시행령 제24조 제1항의 규정에 의한 연면적 (주차장, 기계실, 전기실 및 공조실의 면적을 제외한다)이 1만제곱미터(증축의 경우에는 증축되는 연면적이 1만제곱미터)(증축의 경우에는 증축되는 연면적이 1만제곱미터)이상인 건축물에 대한 미술장식품의 심의
    • 4) 기타 법령 등에서 심의를 받도록 한 사항과 서울특별시장(이하"시장"이라 한다)이 위원회의 자문이 필요하다고 인정하여 부의 하는 사항(개정 '98.4.30 '99.7.31)
  • 구 위원회의 심의 대상 다음 각목과 같다.
    • 법 제5조의 규정에 의한 적용의 완화에 관한사항
    • 법 제36조 제2항의 규정에 의한 건축선의 지정에 관한 사항
    • 법 제62조의 2의 규정에 의한 도시설계안의 심의
    • 영 제5조 wp4항 제8호의 규정에 의한 다중이용건축물의 구조안전, 피난 및 소방에 관한 사항
    • 16층이상으로서 300세대 미만인 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인 대상 공동주택의 건축계획
    • 기타 법령등에서 심의를 받도록 한 사항(개정 98.4.30)
  • 건축법 제25조의 규정에 의한 협의대상 건축물로서 건설기술관리법시행령 제39조 제1항의 규정에 의한 중앙건설기술심의위원회의 심의 또는 동조 제2항의 규정에 의한 지방건설기술심의위원회의 심의를 득한 건축물과 제1항의 규정에 의한 위원회의 심의를 거친 건축물(기존 건축물을 포함한다.)로서 다음 각호의 1에 해당하는 경미한 변경사항은 심의를 생략할 수 있다. 다만, 당초 건축위원회 심의시 지적사항과 심의조건을 변경하는 경우를 제외한다. (개정 98.4.30, 99.7.31)
    • 건축계획의 기본골격을 변경하지 아니하는 경우로서 그 건축물의 연면저그이 10분의 1이하로서 1개층이하의 변경
    • 건축법 제10조 제2항 및 영 제12조제3항의 규정에 의한 사용승인신청시 일괄하여 신고할 수 있는 변경(개정 99.7.31)
    • 건축물의 외장의 기본골격을 변경하지 아니하는 창호, 노대, 파렛펫 등의 경미한 외장변경(개정 99.7.31)
    • 건축물의 출입 및 이용동선에 변경이 없는 범위안에서의 공개공지, 조경 등 법령 등에 서 확보하도록 한 외부 시설물의 면적변경 및 일부 위치이동(신설 99.7.31)
    • 토지굴착계획의 주요공법이 아닌 일부계획 변경 및 규모축소(신설 99.7.31)
    • 기존 건축물의 경우 기본골격을 변경하지 아니하는 경우로서 연면적의 10분의 1이하로서 최고층수 1개층이하의 증축, 건축법 제9조의 규정에 의한 신고대상 건축행위와 용도변경(신설 99.7.31)

심의 신청시기

  • 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가신청 이전에 심의신청할 수 잇다. 다만, 토지굴착 등의 계획에 대한 심의는 착곡신고 이전에 심의신청 할 수 있다.

기타 평가 및 심의

미술장식품 심의

  • 심의대상
    • 설치비용

- 비주거용 : 수도권정비계획법에 의한 표준건축비에 의거 산정한 건축비용의 1/100이상
- 주 거 용 : 수도권정비계획법에 의한 표준건축비에 의거 산정한 건축비용의 1/1,000이상
- 복합용도 : 주거 및 비주거용비율에 의거 산정한 비용이상

문화재 심의

  • 심의대상 : 국가지정 문화재 보호구역 경계로부터 100m이내의 지역에 건축하거나, 서울시 저정문화재 보호구역 경계로부터 50m 이내의 지역에 건축하는 건축물
  • 심의대상 제외 건축물 : 대수선?용도변경?층수변경없는 신고대상 건축물
  • 문화재 주변 건축물 협의시 심의기준(4대문안)
  • 기준1 : 문화재 건물높이의 2배지점에서 문화재 높이를기준하여 앙각 27º 선 이내

- 대 상 : 남대문, 동대문, 우정총국, 정동교회
남대문 문화재 높이 : 19m, 동대문 문화재 높이 : 20.2m
우정총국 문화재 높이 : 6.5m 정동교회 문화재 높이 : 12.7m

  • 기준2 : 보호구역 경계 지표에서 문화재 높이를 기준하여 앙각27º 선 이내

    - 대 상 : 파고다공원, 사직공원, 경복궁, 비원, 창덕궁, 덕수궁, 종묘, 운현궁, 경희궁, 서울문묘
    경복궁, 비원, 창덕궁, 창경궁, 덕수궁, 종묘의 문화재 높이 : 19m
    파고다공원 문화재 높이 : 12m
    운현궁 문화재 높이 : 6.9m
    사직공원 문화재 높이 : (사직대문 높이 6m, 사직단 0.5m)
    경희궁 문화재 높이 : 11.9m
    서울문묘 문화재 높이 : 7.1m

  • 기준3 : 보호구역 경계 지표에서 문화재높이 3.6m를 기준하여 앙각27º 선 이내

- 대 상 : 4대문내 소재한 기준 ①,②의 대상 문화재를 제외한 문화재
경복궁, 비원, 창덕궁, 창경궁, 덕수궁, 종묘의 문화재 높이 : 19m

  • 문화재 주변 건축물 협의시 심의기준(4대문 밖)
  • 기준 : 보호구역 경계지표에서 7.5m 높이를 기준하여 앙각27º 선 이내

- 대 상 : 4대문밖에 소재한 문화재

  • 시지정 문화재
  • 대상 : 시지정 문화재 보호구역 경계(보호구역 경계가 지정되지 않은 문화재는 문화재 외곽경계)에서 50m 이내에 건축하는 건축물의 심의
    기준(국가지정 문화재 천연기념물 포함)
    적용 : 4대문 내,외 공통 적용
    심의기준 : 문화재보호구역 경계지점에서 7.5m높이를 기준하여 앙각27º 선 이내
    심의완화 : 앙각기준에 저촉이 되더라도 다음의 건축물은 문화재 위원회의 심의를 거쳐 완화가능
  • 교육기관(학교, 교육원, 연구소)
    공공업무시설(국가, 지방자치단체 청사 등)
    전시시설(박물관, 전신전화국)
    통신시설(방송국, 전신전화국)
    노유자시설(아동복리시설, 유치원, 양노원, 경로당)

※ 문재 86700-1627(2000.9.16) : 2000.7.1이전에 도시계획위원회심의등 관련절차등을 이행한 사항에 대하여는 행정의 신뢰성 확보를 위하여 소급적용이 곤란함

과밀부담금 부과

  • 수도권지역내에서 부과대상 건축물이상을 건축하고자 하는 경우 사업시행인가 때 과물부담금을 부과받아 사용승인전까지 납부하여야 한다.

부과대상

  • 업무용 건축물 : 연면적 2만5천제곱미터이상인 건축물 또는 업무용시설이 아닌 건축물로서 그 업무용시설의 면적의 합계가 2만5천제곱미터이상인 건축물
  • 판매용 건축물
    • 연면적 1만5천제곱미터이상인 건축물 또는 판매용시설이 아닌 건축물로서 그 판매용시설의 면적의 합계가 1만5천제곱미터이상인 건축물
    • 판매용시설 및 업무용시설이 주용도가 아닌 건축물로서 판매용시설 및 업무용시설의 면적의 합계가 1만5천제곱미터이상 2만5천제곱미터미만이고 판매용시설의 면적이 업무용시설의 면적보다 큰 건축물의 판매용시설 및 업무용시설에 해당하는 부분
  • 복합용 건출물
    • 업무용시설 및 판매용시설이 주용도(당해 건축물의 업무용시설 및 판매용시설의 면적의 합계가 용도별 면적중 가장 큰 경우를 말한다)인 건축물로서 그 연면적이 2만5천제곱미터이상인 건축물 또는 판매용시설이 주용도가 아닌 건축물로서 그 업무용시설 및 판매용시설의 면적의 합계가 2만5천제곱미터이상인 건축물

과밀부담금의 감면대상

  • 국가 또는 지방자치단체가 건축하는 건축물은 부담금을 부과하지 아니한다.
  • 도시재개발에 의함 도심재개발사업에 따른 건축물에는 부담금의 100분의 50을 감면한다.
  • 건축물중 주차장, 주거용시설 또는 국가·지방단체에 기부체납되는 시설과 업무용건축물의 2만5천제곱미터, 판매용건축물의 1만5천제곱미터, 복합용건축물로서 부과대상면적 중 판매용시설의 면적이 용도별면적중에서 가장 큰 건축물의 1만5천제곱미터, 기타 복합용건축물의 2만5천제곱미터에 해당하는 면적에 대하여는 아래에서 정하는 바에 따라 부담금을 감면한다.
  • 신축의 경우
    • 주차장면적과 기초공제면적의 합계면적이 기준면적(업무용 25,000㎡, 판매용 15,000㎡, 복합용 : 판매용시설의 면적이 용도별 면적중에서 가장 큰 건축물은 15,000㎡, 기타 복합용건축물은 25,000㎡를 말한다. 이하 같다.)
    • 부담금 : (기준면적 - 주차장면적 - 기초공제면적) × 단위면적당 건축비 × 0.05 + 시준면적 초과면적 × 단위면적당 건축비 0.1)
  • 주차장면적과 기초공제면적의 합계면적이 기준면적을 초과하는 경우
    • 부담금 : (신축면적 - 주차장 면적 - 기초공제면적) × 단위면적당 건축비 0.1
  • 증축의 경우
    • 기존 건축물의 면적(이하 "기존면적"이라 한다.)이 기준면적을 초과하지 아니하는 경우
    • 기존면적과 증축면적중 주차장면적의 합계면적이 기준면적을 초과하지 아니하는 경우
      • 부담금 : (기준면적 - 기존면적 -증축면적중 주차장면적) × 단위면적당 건축비 × 0.05 + 전체면적중 기준면적초과면적 단위면적당 건축비 0.1)
    • 기존면적과 증축면적중 주차장면적의 합계면적이 기준면적을 초과하는 경우
      • 부담금 : (전체면적 - 기존면적 - 증축면적중 주차장면적) × 단위면적당 건축비 0.1

      ※ "기존면적"이 "기초공제면적"보다 작은 경우에는 "기존면적"대신 "기초공제면적"을 적용한다.

  • 기존면적이 기준면적을 초과하는 경우
    • 부담금 : (전체면적 - 기존면적 - 증축면적중 주차장면적) × 단위면적당 건축비 0.1
  • 용도변경(업무용시설등이 아닌 시설에서 업무용시설등으로 용도를변경하는 것을 말한다. 다만, 이미 부담금이 부과된 시설을 용도변경하는 경우를 제외한다.)의 경우 부담금 산정은 증축의 경우를 준용한다. 이 경우 "기존면적"대신 "전체면적 - 용변경면적"을 적용하며, "증축면적중 주차장면적"대신 "용도변경면적중 주차장면적"을 적용한다.
  • 대통령령 제14234호 수도권정비계획시행령 시행후 신축하여 증축·용도변경하는 것으로서 업무용시설등이 주용도인 건축물에 대하여는 증축·용도변경을 건축물전체를 신축하는 것에 준하는 것으로 보아 신축의 경우의 식에 의하여 부담금을 산정하며, 이중 이미 부담금이 부과된 면적이 있는 경우에는 이 면적을 제외한 면적에 대하여 산정한다.
  • 주상복합건축물 또는 국가·지방자치단체에 기부채납하는 시설이 포함된 건축물에 대한 부담금은 주거용면적 또는 기부채납시설면적을 제외한 면적(이하 "산정대상면적"이라 한다.)에 대하여 산정한다. 이 경우 "산정대상면적"이 신축의 경우의 "기준면적"보다 작은 때에는 "기준면적"대신 "산정대상면적"을 적용한다.
  • 업무용시설등이 주용도가 아닌 업무용건축물·판매용건축물·복합용건축물의 신축·증축 또는 용도변경의 경우
    • 부담금은 업무용시설등의 멵거(업무용시설등에 부속된 주차장면적을 포함한 면적을 말한다.)만을 건축물의 면적으로 보고 위 ③항의 가목내지 마목의 식을 준용하여 산정한다.

공공청사의 경우

  • 신축의 경우
    • 부담금 : (신축면적 - 주차장면적 - 기초공제면적) × 단위면적당 건축비 0.1

※ 기초공제면적은 3천제곱미터로 한다. 이하 같다.

  • 증축의 경우
    • 부담금 : (신축면적 - 주차장면적 - 증축면적중 주차장면적) × 단위면적당 건축비 × 0.05 + 전체면적중 기준면적초과면적 × 단위면적당 건축비 0.1

    ※ "기존면적"이 "기초공제면적"보다 작은 경우에는 "기존면적" 대신 "기초공제면적"을 적용한다.

  • 용도변경(공공청사가 아닌 시설에서 공공청사로 용도를 변경하는 것을 말한다. 다만, 이미 부담금이 부과된 시설을 용도변경하는 경우를 제외한다.)의 경우의 부담금 산정은 증축의 경우를 준용한다. 이 경우 "기존면적"대신 "전체면적" - "용도변경면적"을 적용하며, "증축면족중 주차장"대신 "용도변경면적중 주차장면적"을 적용한다.

도심재개발사업 시행인가

사업시행인가의 의의

사업의 시행

  • 사업시행인가는 사업시행계획으로 정한 내용을 실현토록 하는 절차로서, 시행인가를 받은 자는 당해 재개발사업을 시행할 수 있는 권리를 취득하게 되고, 재개발사업의 시행을 위한 범위 내에서 일정한 사항에 관하여 공권력을 행사할 수 있는 행정주체로서의 지위를 갖는다.
  • 또한 재개발사업은 도시의 건전한 발전과 공공복리증진에 기여함을 목적으로 하는 도시계획사업의 일환으로 추진되므로 시행자의 지정을 받은 자는 일정한 요건을 갖추어 행정청의 인가를 받아야 하고 관리·감독을 받는다.

다른 법률의 인·허가 의제(擬制)

  • 도심재개발사업시 사업시행인가를 받은 때에는 주택건설촉진법 등 14개 법률의 인·허가 등이 있는 것으로 보며, 사업시행인가고시가 있을 때에는 주택건설촉진법 등 14개 법률에 의한 고시가 있는 것으로 본다(법 26조).

법 령

의 제 사 항

주택건설
촉진법

주택건설사업자등록(제6조)
사업계획승인(제33조)

건 축 법

건축허가(제8조)
가설건축물의 건축허가 또는 축조신고(제15조)

도 로 법

도로공사의 시행허가(제34조)
도로점용허가(제40조)

사방사업법

사방지 지정의 해제(제20조)

농 지 법

농지전용의 허가 · 협의 · 동의 또는 승인(제36조)
농지전용신고(제37조)

산 림 법

보전임지전용의 허가 또는 협의(제18조)
보안림(保安林)안에서의 제한(제62조), 임목벌채 등의 허가와
신고(제90조) 규정에 의한 허가

하 천 법

하천공사시행의 허가(제23조)
하천의 점용 등의 허가(제25조)

수 도 법

일반수도사업의 인가(제12조)
전용상수도 설치의 인가(제36조,제38조)

하수도법

공공 하수도사업의 허가(제13조)

측 량 법

측량성과 사용의 승인(제25조)

유통산업발전법

대규모 점포의 등록(제8조)

국유재산법

사용 · 수익허가(제24조)

지방재정법

대부 · 사용허가(제82조)

지 적 법

사업의 착수 · 변경 또는 완료의 신고(제24조)

토지수용법 제14조 규정에 의한 사업인정 의제(법 32조)

종전 토지 건축물의 평가시점 기준(시행령 제40조)

사업시행인가의 범위

  • 사업시행의 인가는 토지 등의 소유자가 수인인 경우, 시행주체인 소유자간 비용부담, 조직의 관리, 운영, 권리와 의무, 회계, 관리처분계획 및 청산기준 등을 규정한 규약의 인가와 타법령에 의하여 인 허가 등을 받아야 하는 사항 이외의 시행내용에 대한 설계도서 및 정비계획을 인가하게 된다.
  • 도심재개발사업의 시행인가는 공공시설 등의 시행에 관한 사업시행인가와 건축시설에 대한 건축법령의 건축허가를 동시에 이행하고 있다.
  • 토지형질변경 및 토지의 출입 등의 허가는 따로 받아야 한다.

규약의 작성

  • 규약은 조합을 설립하지 않는 토지 등의 소유자가 시행자인 경우에 작성하는 것으로, 다음의 사항이 포함되어야 한다.
    • 재개발사업의 명칭
    • 주된 사무소의 소재지
    • 비용부담에 관한 사항 : 사업시행자인 토지 등의 소유자와 그외의 토지 등의 소유자간의 비용부담이 균형을 잃지 아니하도록 하는 내용과 비용부담내용으로서 그 납부시기 · 방법 등에 관한 사항이 포함되어야 한다.
    • 업무를 대표할 자 및 임원을 정하는 경우에는 그 자격 · 임기 · 직무의 분담 선임방법 및 업무대행에 관한 사항
    • 총회 및 대의원회 등의 조직에 관한 사항
    • 회의에 관한 사항
    • 토지 등의 소유자의 권리 · 의무에 관한 사항
    • 공동시행자와의 재개발시행에 관한 사항 내지 지적 및 건축시설 바닥면적의 결정방법에 관한 사항
    • 규약 및 사업시행계획의 변경에 관한 사항

사업비 예치(제3개발자에 한함)

목적 및 규모

  • 시장 · 군수 또는 구청장은 사업시행인가를 함에 있어 사업의 부실을 방지하기 위하여 필요하다고 인정될 때에는 사업비의 10% 범위 안에서 예치할 수 있다.(법 제24조2항, 시행령 제35조)

예치 및 반환

  • 시장 · 군수 또는 구청장은 예치금액을 결정하여 제3개발자에게 예치에 관한 사항을 통지하여야 한다.
  • 예치금의 예치통지를 받은 제3개발자는 지체없이 당해 재개발구역을 관할하는 시군 또는 구의 금고에 예치금을 현금, 보증보험증권, 국가 또는 지방자치단체가 발행한 국채 또는 지방채, 대한주택보증주식회사가 발생하는 보증서 또는 건설산업기본법에 의한 건설공제조합이 발행하는 보증서로 예치하여야 한다.
  • 시장 · 군수 또는 구청장은 당해 재개발사업의 진도에 따라 예치금의 일부를 반환할 수 있으며, 제3개발자의 사업시행이 부실하게 될 우려가 없어졌다고 인정될 때에는 예치금을 반환할 수도 있다.

사업시행인가시 협의하여햐 할 사항

공공시설의 무상귀속과 무상양도 협의

  • 관련규정 : 도시재개발법 제56조제2항 및 3항
    • 토지 등의 소유자 · 조합 또는 제3개발자인 시행자가 재개발사업의 시행으로 새로이 설치할 공공시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다. 또한 재개발사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 공공시설은 국유재산법 및 지방재정법의 규정에 불구하고 시행자가 새로이 설치할 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 시행자에게 무상으로 양도된다.
    • 시장 · 군수 또는 구청장은 공공시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된 도심재개발사업을 시행하고자 하거나 그 시행을 인가하고자 할 때에는 미리 그 관리청의 의견을 들어야 한다. 인가받은 사항을 변경하는 경우에도 또한 같다.
    • 무상양도에 대한 협의는 사업시행인가 전에 완료되어야 하고 사업시행인가시 관련사항을 고시하여야 한다.
  • 무상양도 협의시 필요서류
    • 도심재개발사업시행인가 신청서 사본
    • 사업계획 결정조서 및 도면사본
    • 무상양도 총괄표
    • 새로이 설치되는 공공시설 조서
    • 새로이 설치되는 공공시설도면(측량성과도 포함)
    • 용도가 폐지되는 공공시설조서
    • 용도가 폐지되는 공공시설 측량성과도
    • 무상양도 요청 토지목록
    • 현황사진
    • 감정평가서(2인 이상)
    • 설치비용계산서
    • 토지대장 및 등기부 등본(무상양도 대상)
  • 업무처리부서
    • 행정재산 : 시·도 각 재산관리과 (예) 도로 : 건설행정과, 하천 : 하수행정과
    • 잡종재산 : 시·군·구 총괄 재산관리과 (예) 구 : 재무과, 시 : 재산관라과, 재개
      발과

공공시설 비용부담

  • 관련규정(도시재개발법 제46조)
    • 재개발사업 시행에 관한 비용은 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 시장 · 군수 또는 구청장이 시행자인 경우 당해 시 · 군 또는 자치구가, 기타의 자가 시행자인 경우에는 그가 부담한다.
    • 시장 · 군수 또는 구청장이 시행자가 아닌 경우에는 도심재개발사업으로 설치되는 공공시설 중 대통령령이 정하는 주요 공공시설에 대하여 그 설치에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다. 다만, 주택재개발사업의 경우로서 대통령령이 정하는 도로 · 공원에 대하여는 그 설치비용의 전부 또는 일부를 부담하여야 한다.
      • 위의 "대통령령이 정하는 주요 공공시설"이라 함은 다음의 시설을 말한다.(시행령 제47조제1항). - 도로, 광장, 녹지, 공원, 주차장, 수로, 하천, 공동구, 공공공지, 소방용수시설 - 비상대피시설
      • 위의 "대통령령이 정하는 도로 · 공원"이라 함은 당ㅇ해 재개발구역의 지정 당시 도시계획으로 결정 · 고시된 도로 · 공원으로서, 다음 사항 중 한 가지에 해당하는 것을 말한다.
        - 너비 20미터 이상인 통과도로로서 시 · 도의 조례로 정하는 도로
        - 도시공원법에 의한 도시공원(어린이공원을 제외한다.)
  • 지방자치단체의 공공시설비용부담에 관한 협의시 필요서류
    • 도심재개발사업시행인가 신청서 사본
    • 사업계획결정 조서 및 도면사본
    • 새로이 설치할 공공시설 조서
    • 새로이 설치할 공공시설 도면(측량성과도 포함)
    • 감정평가서(2인 이상)
    • 설치비용계산서
  • 비용부담협의
    • 시행자는 공공시설을 관리하는 지방자치단체와 사업시행인가전 비용부담 방법, 범위 등을 사전협의하여야 한다.

사업시행인가신청준비(시행자)

동의서 징구

※ 제3개발자와 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사가 시행자인 경우에는 토지 등의 소유자의 동의를 필요로 하지 않는다.

  • 동의서의 작성
    • 동의서에는 동의의 법적 근거와 동의자의 주소, 성명, 주민등록번호 및 권리내역과 함께 사업시행계획 및 규약(정관)의 내용에 동의한다는 내용이 포함되어야 한다.
    • 동의서의 작성시에는, 동의자의 인감도장을 사용하여 이를 확인하고 이를 증명할 수 있도록 인감증명서를 첨부하여야 한다.
  • 동의율(법 제22조제2항)
    • 재개발구역 안 토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의와 토지소유자 총수 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3이상 동의가 있어야 한다.
    • 토지소유자 또는 건축물소유자가 정당한 사유없이 동의 불응시는 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 1/2 이상의 동의를 얻은 후 시 · 군 구 도시계획위원회 심의를 거쳐 시장 · 군수 또는 구청장이 결정할 수 있다.
  • 동의자수 산정방법(시행령 22조, 시행령 29조)
    • 사업시행인가 전에 동의를 철회하는 경우에는 동의자수에서 제외
    • 재개발구역지정일 이후 공유로 된 토지 또는 건축물은 각각 1인의 소유자로 본다.
    • 토지상의 건축물 이외의 수목 또는 공작물을 소유하고 있는 지상권자의 동의도 받아야 함. 이 경우 같은 토지 위에서 권리를 행사할 수 있는 토지소유자와 지상권자의 동의는 이들이 권리로 행사할 수 있는 토지면적에 대해 각각 1/2만큼에 해당하는 동의로 계산한다.
  • 동의서의 철회
    • 사업시행인가를 위한 공람기간 만료 이전에 토지 등의 소유자가 동의서 철회요청이 있을 경우에는 동의수 및 동의면적에서 제외되며, 철회로 인하여 동의면적이 부족할 때에는 인가신청자에게 동의면적을 보완토록 한 후 인가하여야 한다. 또한 동의서의 효력은 그 동의를 이미 한 토지 등의 소유자가 철회하지 않는 한 동의시점과 관계없이 유효한 것으로 본다.

토지 및 건축물의 권리자 조사

  • 토지 및 건축물의 권리자를 조사하는 것은 토지 또는 건축물에 관한 권리자별 명세서 작성의 기초가 된다.

토지조서 작성

  • 재개발구역 내 지적도 작성(시 · 군 · 구 비치 지적도 근거)
  • 토지조서작성(면적, 소유자 명시)

건축물 권리자 조사

  • 조합원 권리내역에 포함될 수 있는 건축물 조사 및 확인

현황측량

국 · 공유지 점유현황 및 현황도로 측량

  • 국 · 공유지 점유현황 측량
    • 재개발구역내 전체 국 · 공유지에 대한 점유현황 측량실시. 이는 정관규정에 의거 조합원의 권리면적에 합산됨
    • 점유면적의 인정에 관한 사항은 시 · 도의 조례로 정하는 사항으로써 관리처분계획에서 따로 설명
  • 현황도로 측량
    • 재개발사업시행으로 용도폐지되는 공공시설조서 작성을 위함
    • 현황도로 측량시에는 구역내 사도에 대한 현황측량을 동시에 실시. 이는 관리처분계획수립을 위한 종전토지 등의 감정평가시 기초자료로 활용하기 위한 것임.
  • 새로이 설치할 공공시설 및 지구계 분할측량
    • 새로이 설치할 공공시설의 면적확정을 위한 측량으로서 국 · 공유지 무상양도의 기초자료로 활용
    • 지구계 분할측량을 통해 전체 사업시행면적 확정

      ※ 지구계 분할측량에 의한 구역면적 변경시 구역변경(단순면적정정)지정 절차를 사업시행인가 전에 실행하여야 사업일정을 단축시킬 수 있음.

세입자 대책

세입자대책을 수립하여야 하는 세입자의 숫자 등에 대한 조사로, 그 자격기준과 이주대책의 내용은 도심재개발사업조례로 정하고 있으며, 그 내용은 다음과 같다.

  • 재개발사업으로 신축되는 건축물의 상가업을 위한 구역지정고시가 있은 날 현재 당해 지역 안에서 3월 또는 주택의 우성분양을 원하는 세입자가 있는 구역 또는 재개발사업지구에 대하여 구청장이 사업시행인가를 할 때에는 재개발사업으로 신축되는 건축물의 상가 또는 주택중 보류지등의 처분을 제3자에 우선하여 이주대책 대상 세입자에게 분양하도록 권장할 수 있다.
  • 제1항의 규정에 의한 우선 분양대상 세입자가 있는 경우 세입자의 자격오건은 시행규칙에서 정하는 바에 의한다.
  • 사업시행자는 사업시행인가내용에 재개발사업으로 신축되는 건축물의 상가 또는 주택중 보류지를 제3자에 우선하여 세입자에게 분양처분하도록 하는 내용이 포함되었을 경우에는 제24조의 규정에 의한 분양신청공고 내용에 이를 포함하여야 한다.

기분설계조서작성


사업시행계회서의 작성

  • 사업시행계획서에는 다음의 사항이 포함되어야 한다.(시행령 제28조)
    • 재개발사업의 명칭
    • 시행구역 및 면적
    • 시행자(시행자가 2인 이상인 경우에는 그 대표자를 말한다)의 성명 및 주소
    • 시행설계도서
    • 자금계획
    • 시행기간
    • 철거의 필요는 없으나 개수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개수 계획
    • 재개발사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 재개발구역 안의 건축물 또는 공작물 등의 명세
    • 토지 또는 건축물에 관한 권리자별 권리명세
    • 임시수용계획
    • 공동구의 설치에 관한 사항(도시계획법 제37조 '공동구의 설치·관리 등' 참조)
    • 재개발사업시행 전의 공공시설조서 및 도면과 재개발사업의 시행으로 새로이 설치할 공공시설의 조서 및 도면(시장 · 군수 또는 구청장이나 공사가 시행하는 경우에 한한다.)
  • 재개발사업의 시행으로 법 제56조제2항의 규정에 의하여 용도폐지되는 공공시설의 조서·도면 및 둘 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로이 설치할 공공시설의 조서·도면 및 그 설치비용계산서(토지 등의 소유자·조합 또는 제3개발자가 시행하는 경우에 한한다.)

사업시행계획서의 작성방법

  • 영 제28조제1항 각호의 사업시행계획의 작성방법은 다음과 같다.
    • 영 제28조제1항제4호의 시행설계도서는 시행항목별로 해당 법령에서 규정한 작성기준에 의한다.
    • 영 제28조제1항제5호의 자금계획은 별지제12호서식에 의한다.
    • 영 제28조제1항제8호의 재개발사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 재개발구역안의 건축물 또는 공작물 등의 명세서는 별지 제13호 서식에 의한다.
    • 영 제28조제1항제9호의 토지 또는 건축물에 관한 권리자별 권리명세는 별지 제14호 서식에 의하며, 동 명세서에는 국공유지의 관리청별 현황과 국공유지 점유 현황을 포함하여야 한다.
    • 영 제28조제1항제12호의 재개발사업시행전 공공시설내역서 및 재개발사업의 시행으로 새로이 설치할 공공시설내역서는 별지 제15호서식과 별지 제16호 서식에 의한다.
    • 영 제28조제1항제13호의 용도폐지되는 공공ㅇ시설내역서 및 새로이 설치할 공공시설내역서는 별지 제16호서식과 별지 제17호서식에 의한다.

사업시행인가 신청서류

  • 시행자가 법 제22조 내지 제24조의 규정에 의하여 사업시행인가를 받고자 하는 때에는 별지 제10호서식에 의한 도심재개발사업시행인가 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 구청장에게 제출하여야 한다.
    • 규약(토지 등의 소유자 또는 제3개발자에 한한다) 또는 시행규정(법제9조 규정의 공사에 한한다) 1부.
    • 법 제22조제1항 및 영 제28조의 규정에 의한 사업시행계획서 1부.
    • 법 제22조제2항의 규정에 의한 토지소유자 등의 도심재개발사업시행동의서(시행자가 공사인 경우는 제외, 별지 제6호서식) 1부.
    • 도심재개발사업시행동의자 명부(별지 제7호 서식) 1부.
    • 영 제30조제1항제7호의 규정에 의한 수용 또는 사용할 토지, 건축물의 명세 및 소유권 이외의 권리명세서 (별지 제11호 서식) 1부.
    • 법 제26조제1항각호 및 법 제32조제2항의 규정에 의하여 사업시행인가로서 인허가등 또는 사업인정이 의제되는 경우, 당해 법령에서 제출하도록 되어 있는 구비서류(해당 사항이 있는 것에 한한다) 1부.
  • 법 제22조 내지 제24조의 규정에 의하여 인가받은 규약, 시행규정 또는 사업시행계획을 변경하거나 재개발사업을 중지 또는 폐지하고자 할 때에도 제1항의 신청서 및 구비서류에 그 변경 · 중지 또는 폐지의 사유 및 내용을 명기하여 구청장에게 제출하여야 한다.
  • 도시계획법 제4조의 규정에 의한 토지의 형질변경 등의 허가, 도시계획법 제5조제2항의 규정에 의한 타인점유토지의 출입허가를 사업시행인가와 함께 받고자 한는 때에는 제1항의 도심재개발사업시행인가 신청서에 이를 명기하고 관계법령에 의한 구비서류를 첨부하여 구청장에게 제출하여야 한다.

사업시행인가 신청서 접수시 검토할 주요 내용

  • 신청서류 및 첨부서류의 적정여부
  • 사업시행계획서 및 규약, 정관 규정등의 타당성 검토
    • 도심재개발구역결정(변경) 고시내용에 적합여부 검토
    • 사업시행구역 및 면적
    • 도시계획의 결정사항 및 지적등의 검토
    • 용도가 폐지되는 국공유지 현황
    • 공공시설의 귀속 및 양도에 관한 사항
    • 새로이 설치되는 공공시설의 조서 및 설치계획 적정여부
    • 임시수용시설 등의 조치여부
    • 사업시행 구역내 지장물 등의 현황
    • 인허가 등의 의제처리에 따른 사전 협의사항 등
  • 세입자 대책 조치방안 검토
    • 도심재개발구역 신규지정 및 기존 구역내 미인가 지구중 기존 주거기능이 많은 지구는 사업시행인가전에 재개발사업 시행자가 사업시행계획 작성시 거주세입자중 임대주택입주희망 가구수를 포함할 수 있는 주상복합 건축계획등을 인가권자인 구청장과 협의 후 사업시행 인가토록 하고,
    • 기존 재개발구역 중 거주세입자가 적거나 건축계획상 세입자 가구를 포함한 주상복합건축물의 건설이 곤란한 지구의 경우에는 구청장이 사업시행자로 하여금 세입자 대착수립계획서를 제출토록하여 사업시행이가 처리
  • 조합원의 토지·건축물 명세 및 소유권 이외의 권리의 명세 검토
    • 토지소유권 확인 : 토지 등기부 등본
    • 건축물소유권 확인 : 건축물 등기부등본( 또는 관할동장이 발급한 소유자가 기재된 무허가건물 확인원)
    • 소유권 이외의 권리 확인 : 토지 등기부등본, 건축물 등기부등본
    • 토지면적 확인 : 토지대장
    • 건축물면적 확인 : 건축물관리대장 (또는 무허가건물 확인원)
    • 무허가건물 누락여부 확인
      • 관할 동사무소에 토지조서를 통보하여 무허가건물대장에 등재된 무허가건물이 있는지 조회한 후 회신결과를 토대로 사업시행인가 신청자에게 보완지시(동장이 발급한 무허가건물 확인원에 의하여 건물소유자수에 산정)

토지등의 소유자의 동의요건 적정여부 검토

  • 기 준 일 : 사업시행인가 신청일
  • 검토대상 범위 : 사업시행지구(대지 + 공공시설설치용지)
  • 소유권 확인 : 토지 등기부등본, 건축물 등기부등본(또는 소유자가 기재된 무허가건물 확인원)
  • 토지면적확인 : 토지대장
  • 동 의 확 인 : 동의서 인감과 인감증면서 대조 확인
  • 동의율 확인
    • 소유자 동의율

사업시행에 동의한 토지·건축물의 소유자


시행지구의 전체 토지·건축물의 소유자수

    • 면적의 동의율

사업시행에 동의한 토지소유자의 면적의 합계


시행지구의 전체 토지면적

  • 소유자수 산정 방법
    • 1인이 다수필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유시 각 1인으로 계산
    • 사업시행인가 신청자가 구역지정일 후에 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 종전 소유자로부터 동의를 얻은 것으로 산정
    • 구역지정일 후에 공유뢰 된 토지 또는 건축물은 각 1인의 소유자의 소유로 산정
    • 구역지정일 전에 공유로 된 경우에는 각 공유자별로 산정

      ※ 개정법 시행일('96.6.30)이전에 구역지정된 재개발구역에 대하여는 구역지정일 대신 종전법에 의한 사업계획결정일을 기준으로 함.

      ※ 토지·건축물 동의자수 산정방법의 실례

토지·건축물 등의 소유자

동의자수 산정내용

구역지정 전

인 가 시

인가신청자
소유의 경우

그외의자
소유의 경우

인가신청자
소 유

그외의자 소유

3필지 1인 소유

매입으로
1인소유

매입으로 3인소유

1

3

" 1인소유

1

3필지 각각 소유
(3인)

"

" 3인소유

3

3

" 1인소유

1

1필지 3인 소유
(공유)

"

☆ " 3인소유

3

3

" 1인소유

1

1필지 1인 소유

"

" 3인소유

1

1

" 1인소유

1

※ 단, ☆는 3인 공유지분을 그대로 3인에게 지분매매할 경우에 한함.

  • 법제12조제2항 규정에 의하여 조합설립인가를 신청할 때 토지등의 소유자가 조합설립인가전에 동의를 철회한 경우에는 동의자의 수에서 제외한다.
  • 동의자의 수를 산정함에 있어서 재개발구역 지정일후 공유로 된 토지 또는 건축물은 각1인의 소유자의 소유로 본다.
  • 시행자는 토지등의 소유자가 동의하거나 동의를 철회할 때에는 인감도장을 사용하여 하며, 이를 증명할 수 있는 인감증염서를 첨부하여야 한다.

시행면적 및 공공용지 부다면적 검토

  • 각 구역의 사업계획결정 내용에 따라 공공용지부담율이 결정됨

⇒ 부담율 =

계획공공용지 면적 - 기존공공용지 면

 

                                                  적


 

구역 총면적 - 기존 공공용지 면적

  • 부담 공공용지 면적 계산

⇒ 부담 공공용지 면적 =               

대지면적


1 - 부담

        율

- 대지면

         적

  • 전체 공공용지 면적 계산
  • ⇒ 부담공공용지면적 + 대체 공공용지 면적(대지내 기존 공공용지 면적)

  • 시행면적
    ⇒ 대지면적 + 전체 공공용지 면적
  • 재개발사업시행인가시 기설치된 공공시설의 기능 발휘를 크게 저해하고 있는 잔여 공공용지를 우선적으로 확보할 공공용지로 지정하고, 신규 구역지정 및 사업계획수립시 지구별 공공용지의 위치를 지정하여 효율적인 공공용지의 확보가 이루어 지도록 함.
  • 단, 부담할 공공용지의 위치는 각 지구의 가까운 곳으로 지정하는 것을 원칙으로 하고, 사업시행자의 불가피한 사유에 의한 요청이 있을시는 변경여부 검토후 조정할 수 있음.
  • 공공용지확보(예시)
  • 시행자 공공용지 부담율 산출공식
    • 구역총면적 : 200㎡, 계획대지면적 : 150㎡, 계획공공용지면적 : 50㎡, 기존공공용지면적 : (20㎡)
    • 계획공공용지율 : 50/200 = 25%
    • 기존공공용지율 : 20/200 = 10%
    • 공공용지증가율 : (50 - 20)/200 = 15%
    • 시행자 공공용지 부담율 산출

· 부담율=

계획공공용지면적 - 기존공공

 

  용지면적


구역총면적 - 기존공공용지면적

=

50 - 20


200 - 20

=

16.67%

※ 지구별 시행면적 산출공식

시행면적 =

대지면적


1 - 부담율

+ 대지내 기존공공용지면적

지구별

산 식

시행면적 5

1

40/1 - 0.1667

48

2

60/1 - 0.1667 + 10

82

3

20/1 - 0.1667

24

4

30/1 - 0.1667 + 5

41

계획공공용지상 기존공공용지

5

200


사업시행인가의 절차


관계서류의 공람·의견청취 및 관계기관 협의(법 제25조, 시행령 제36조)

관계서류의 공람 및 의견청취

  • 시장·군수 또는 구청장은 사업시행인가를 승인하고자 하거나 시행규정 및 사업시행계획을 작성하고자 할 때에는 관계서류의 사본을 30일 이상 일반인에게 공람하여야 한다. 다만, 시·도의 조례로 정한 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  • 이 공람을 시행할 때에 시장·군수 또는 구청장은 그 요지와 공람장소를 공고하고, 관계 토지 등의 소유자와 지상권자에게 이를 통지하여야 한다.
  • 구청장은 인가하고자 하는 사업시행계획에 법 제46조제2항의 규정에 의한 공공시설 설치비용의 전부 또는 일부를 부담하는 내용이 있는 경우에는 법 제25조의 규정에 의한 관계서류의 공람전에 비용부담대상 공공시설의 종류 및 규모와 설치비용 및 연차별 소요예산을 시장에게 제출하고 그 의견을 들어야 한다.
  • 법 제25조의 규정에 의한 사업시행인가를 위한 공람결과 이해관계인의 의견서가 제출된 때에는 제5조의 규정을 준용한다. 이 경우 이해관계인의 의견에 대하여 필요한 경우 시행자를 참석시켜 그 의견을 들을 수 있다.
  • 토지 등의 소유자와 기타 재개발사업에 관하여 이해관계를 가진 자(이하 "이해관계인"이라 한다)는 공람기간 내에 시장·군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있다.

제출된 의견의 처리

  • 시장·군수 또는 구청장은 제출된 의견을 심사하여 채택할 필요가 있다고 인정할 때에는 이를 채택하고, 그렇지 않을 때에는 그 사유를 의견서를 제출한 자에게 통지하여야 한다.

부서별 검토사항

연 번

협 의 부 서

협 의 사 항

비 고

1

남대문경찰서
(교통과)

- 차량진출입 및 소통지장 여부

2

중부수도사업소
(누수방지과)

- 상수도공급가능여부 및 지하굴토공사로 인한 지하매설물 지장여부 등

3

종로소방서
(방호과)

- 소방법 제8조1항에 의한 동의여부 등

4

한국전력중부지점

- 지하굴토공사로 인한 지하매설물 지장여부

5

한국전기통신공사

- 지하굴토공사로 인한 지하매설물 지장여부

6

극동도시가스

- 지하굴토공사로 인한 지하매설물 지장여부

7

지하철공사

- 지하굴토공사에 따른 지하철 관련사항

8

철도청서울지역사무소

- 청도청소유 토지 관련사항

9

재무과

- 매각토지 관련사항

10

청소행정과

- 재활용품 수집용기 및 쓰레기 적재함 설치 관련사항

11

환경위생과

- 정화조 용량 적정여부

12

도시관리과

- 가로수 이식 등 관련사항

13

건설관리과

- 차량진출입 및 공사용 도로점용 등 관련사항

14

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