종중의 설립 및 등기 방법

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안산김씨 연원(淵源)/종중등기, 정관 등

2011. 2. 25.

□ 종중(문중) 설립

 

1. 우선은 종중 설립을 하고 행정관청에 신고하여 종중 등록

 

종중등록절차는

 

▷ 종중등록절차는 종중회원들의 총회를 소집,

 

총회 의사록 (정관을 작성 결의하고, 정관에 따라 회장등 임원

선출)을 작성

 

참석자 작성 서명날인을 받아 회의록에 첨부

그런 다음 정관,총회 의사록사본을 첨부하여 행정관청에 등록

 

□ 재산 등기

 

1. 임야인 경우는 종중명의로 취득이 가능함으로, 현재 개인명의

로 등기가 되어 있으면 증여의 방법으로, 또는 종중이 원고가

되고, 등기권리자를 피고로 하여 재판을 통하여 판결을 받아

등기를 하는 방법도 있다

 

이경우 종중과 등기권리자간에 매매계약서를 작성해 놓아야

그 권리를 종중에서 주장할 수 있습니다)

 

이 경우에도 종중명의로 가처분을 해 놓는 것이 권리보전

차원에서 필요,

 

2. 전답 등 농지는 현행법상 종중명의로 취득이 불가능함으로,

우선 종중과 현 등기권리자간에 매매계약서를 작성하여야

한다 그래야 종중에서 권리를 주장할 수 있다

 

그 다음 종중명의로 법원에 가처분을 신청하여 권리를 보존

한다

(종중땅이나 개인땅이 법정에서 다툼이 생기므로, 위토대장

등을 만들어 공증하여 보관하면 더욱 좋다 )

 

□ 종중재산의 등기 방법

 

1. 여러 명의 소유로 등기된 여러 개의 부동산의 경우

등기 예규와 방법론상 일괄신청 할 수 없고 각자 별개의 신청

서로 동시신청을 해야 한다. 소유명의인이 사망하지 않은 이상

증여를 소유권이전등기신청의 등기원인으로 하면 된다.

 

일반적으로 농지의 경우는 종중명의로 취득할 수 없고

그 외의 부동산을 종중명의로 취득한 경우 그 소유관계는

총유라는 소유형태로 전환하게 된다.

 

2. 법무사에게 사건을 의뢰 하는 것을 전제로 첨부 서면은

다음과 같다.

 

- 증여계약서 : 법무사작성 소정양식(시,군,구청 검인필요)

- 인감증명서 : 증여자

- 주민등록등(초)본 : 증여자1통, 종중대표자1통

- 증여재산 각 토지대장 또는 건축물대장

- 종중규약(관할 시군구청에 신고된 내용)

- 대표자(관리인)자격증명서 : 법무사가 대표자자격증명서면에

사실과 상위 없음을 기재 후 기명날인

- 부동산등기용 등록번호 증명서: 부동산 소재지 시장(구청장),

군수로부터 부동산등기용등록번호를 부여받아 부동산등기용

등록번호증명서를 첨부

- 등기증명서(등기필증) : 증여자

 

= 제2세대 종중원과의 다툼 =

 

첫 번째 이유로는 등기부상 명의자로 되어 있는 종중원들이 사망한 뒤에 그 자손들이 자신의 선대 명의로 되어 있는 부동산을 자신들이 상속받을 재산으로 주장하는 경우다. 종중부동산이라는 점을 모르거나 고의로 자신의 선대 명의로 되어 있는 것을 근거로 억지 주장을 하게 된다.

 

이러한 다툼을 미연에 방지하기 위해서는 현재 등기명의자로 되어 있는 종중원들에게 그 부동산이 실제로는 종중재산인데 자신들의 명의로 명의신탁되었다는 사실을 적은 확인서를 작성해야 한다. 더 확실히 하기 위해서는 확인서를 공증받아 두는 것이 좋다.

 

= 종중재산 명의신탁 가능 =

 

둘째로, 부동산실명제법이라고 불리는 `부동산실권리자명의등기에관한법률'이 시행되면서 명의신탁이 무효가 돼 다툼이 발생한다는 것이다.

 

명의신탁 자체가 무효이기 때문에 등기부상 명의자로 기재된 사람들은 재산을 종중에 돌려주지 않아도 되는 것으로 잘못 알고 있다.

 

위법 제8조에 의하면 종중 재산의 경우에는 특례를 규정하고 있다.

 

`종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다)이외의 자 명의로 등기한 경우'에는 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 한 소유권은 종중에 있다는 특례를 규정하고 있는 것이다.

 

따라서 종중소유 부동산에 관하여 명의신탁을 해 놓았던 것은 계속 유효하며 명의신탁의 일반 법리가 그대로 적용이 될 수 있다.

 

결국 명의신탁자인 종중과 명의수탁자인 등기명의자 사이에 분쟁이 발생한 경우나 그런 우려가 있는 경우에는, 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 제기하면 종중재산을 되찾을 수 있다.

 

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宗中業務 參考資料


1. 시군구청에 종중등록 신청 한다.

2. 등록증명서 첨부하여 등기소에 부동산 명의이전 등기한다.

농지의 경우 : 영농조합 법인설립이 가능하면 활용한다.

3. 등록증명서 첨부하여 세무서에 고유번호등록 신청한다.

4. 고유번호확인서 첨부하여 종중명의로 예금거래 한다.

5. 주소가 다를 경우에는 등기소에 부동산 주소 변경등기 하고

6. 등기부등본을 첨부하여 시군구청에 등록증 주소변경 신청한다.

 


종중 등록 신청 서류        

1. 정관                         * 시군구청 민원실에 신청

2. 총회 결의록

   “종중 등록 사항”,  “대표자 선임 사항” 의결 기록

3. 대표자 주민등록 초본, 도장. 주민등록증

4. 회장 직인 

 


종중 부동산 주소변경 등기 서류    

1. 정관                         * 등기소 민원실에 신청

2. 총회 결의록

    “주소 변경 사항”,  “대표자 선임 사항” 의결 기록

    회원 3명 이상 인감증명서 및 도장

3. 구 등기문서

4. 종중 등록확인서

5. 대표자 주민등록 초본, 도장.

6. 회장 직인  

 


세무서 종중 고유번호 등록 서류

1. 정관                          * 세무서 민원실에 신청

2. 총회 회의록

  “사업자 등록신청”,  “대표자 선임 사항” 의결 기록

3. 종중 등록확인서

4. 건축물 대장 또는 임대차계약서

5. 회장 직인

6. 신분증, 위임장 

 


  영농조합 법인 설립등기 서류

        1. 정관

        2. 창립총회 의사록

           “법인 설립 사항”,  “대표자 선임 사항” 의결 기록

        3. 출자자산의 내역,

        4. 대표조합원의 주민등록등본, 도장

        5. 대표이사 직인

           * 등기소 민원실에 신청

             등본 첨부하여 세무서에 법인설립 신고

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종중 등록 방법

 

종중등록대장의 등재사항은 단체의 명칭과 등록번호를 표시하는 것입니다.

 

종중은 ‘법인 아닌 사단ㆍ재단 및 외국인의 부동산 등기용 등록번호 부여절차에 관한 규정 시행규칙 제7조’에 의거, 종중 등록번호 부여를 시.군.구청에 신청하면 부동산 등기용 종중명의로 등록번호가 주어진다.

 

이 등록번호로 종중은 임야나 건물 등 부동산의 소유권 보존등기를 할 수 있다. 그러나 종중 전답 즉 종묘의 제사 비용을 마련하기 위해 경작하는 묘위토(墓位土)는 소유가 현행 농지법에서는 불가능합니다.

 

종중으로 등기가 되면 등기부상의 고유번호로서 종중통장을 개설할 때 사용됩니다.

 

관리할 종중의 자금이 클수록 총무 관재인의 개인명의로만 통장을 개설하여 사용할 경우 부득이한 사고의 발생이나 총무가 바뀔 때마다 통장을 새로 개설하거나 자금이 분실 될 위험성도 발생하게 되므로 종중명의로 통장을 개설하면 된다.

 

관재인 총무등이 사망하여 자손이나 인척들이 개인재산이라고 우기는 경우에는 종중재산이 명백하다면 종중에서 가압류후 본안에 대한 소송을 제기해서 되찾아야 하는 번거로운 경우도 발생하게 됩니다.

 

종중 등록절차

1. 시.군.구청에 종중등록 신청서를 작성하여 신청 한다.

2. 등록증명서를 첨부하여 관한 소재지 등기소에 부동산 명의이전 등기를 신청한다.

농지의 경우 : 종원으로 구성된 영농조합 법인설립이 가능하면 활용해도 된다.

3. 종중 등록증명서를 첨부하여 세무서에 고유번호등록 신청한다.

4. 고유번호확인서를 첨부하여 거래하고 하는 은행을 방문하여

종중명의로 예금통장을 개설한다.

5. 종중의 주된 사무소의 주소가 다를 경우에는 등기소에 부동산 주소 변경등기를 한다.

6. 등기부등본을 첨부하여 시.군.구청에 종중 등록증의 주소변경을 신청한다.

 

종중을 등록하기 위해 필요한 준비물은?

 

종회정관과 총회결의록 (종중등록사항, 대표자선임사항)

- 자체 운영에 맞게 작성

대표자의 주민등록초본, 도장, 주민등록증

부동산 등기용 종중등록증 - 종중의 주된 주소지 시청발급

고유번호증 - 관할 세무서에 신청하여 발급

통장개설-반드시 개인실명이 아닌 종중명의로 개설-종중으로 등록된 고유번호증사용

종중도장 - 관인과 회장직인을 새겨서 준비한다.

 

향후 운영에 대비한 회계 장부와 노트북 등을 준비한다.

 

 

종중 부동산 주소변경 등기시 필요서류

 

1. 정관- 등기소 민원실에 신청

2. 총회 결의록 (주소 변경 사항, 대표자 선임 사항 의결 기록)

회원 3명 이상 인감증명서 및 도장을 지참

3. 구 등기문서

4. 종중 등록확인서

5. 대표자 회장 주민등록 초본, 회장직인 도장

 

 

세무서 종중 고유번호 등록시 필요서류

 

1. 정관 - 세무서 민원실에 신청

2. 총회 회의록 (사업자 등록신청, 대표자 선임 사항 의결 기록 )

3. 종중 등록확인서

4. 건축물 대장 또는 임대차계약서준비

5. 회장 직인

6. 접수자 신분증, 위임장

 

 

영농조합 법인 설립등기 서류

 

1. 정관작성

2. 창립총회 의사록(법인 설립 사항, 대표자 선임 사항 의결 기록)

3. 출자자산의 내역서,

4. 대표조합원의 주민등록등본, 도장

5. 대표이사 직인-등기소 민원실에 신청, 등본을 첨부하여 세무서

에 법인설립 신고

 

 

헌법 제21조 1항에 ‘국가는 농지에 관하여 경자유전(耕者有田)의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다’는 규정이 있다.

 

또 농지법 제10조는 농지 소유자가 정당한 사유 없이 농지를 농업경영에 이용하지 않을 경우 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분하도록 강제하고 있다.

 

상속으로 농지를 취득한 경우에도 농업경영을 하지 않으면 1만㎡까지, 농지 임대차 또는 사용대차를 하더라고 2만㎡ 이내만 소유 가능하다.

 

따라서 전국의 지자체는 부재지주 등 농지이용의무를 위반한 자에게 농지를 자진하여 처분하도록 매년 통지하고 있습니다.

 

실제로는 종중 전답이지만 종원들 개인명의로 등기가 돼 있어서 경작을 하지 않아 처분 통보를 받는 경우도 많지만 행정기관으로서도 불가피한 통보 절차를 취하고 있습니다.

 

또한 종중 재산이 개인들 명의도 되어 있어서 이 명의를 바꾸면 종부세 대상이 되지 않는데, 종중재산이 개인명의로 되어 있어서 과세대상이 되어 종부세 고지서가 발부되면 고스란히 명의자가 혼자 납부를 해야만 하는 부담도 안고 있습니다.

 

경작의제(耕作擬制)의 해법으로 경자유전에 대한 해석을 조금만 확대 해석하여, 종중이 관리인을 두고 경작하면 실질적으로 경작하는 것이기 때문에 전답에 대해서는 종중 등록 시 경작을 확약하는 각서를 첨부토록 하여서 투기성 여부를 실사하여 등기를 하면 될 수도 있다고 합니다.

 

실소유자가 아니면서 부득이 종중 재산을 개인 명의로 등기하게 되면 선의의 제3 취득자가 피해를 입게 되거나 명의신탁이 되어 또 다른 불법 행위를 낳게 하고 있습니다.

 

이미 지나간 제도지만 1995년 6월 30일 이전의 명의신탁을 제외한 매매ㆍ증여ㆍ교환 등 법률행위와 상속으로 사실상 양도된 부동산을 대상으로 2007년부터 1년간 한시적인 부동산 특별조치법을 적용하여 多者권리관계 확인서류를 구비하여 행정관서의 확인을 받아 소유권이전과 보존등기를 할 수 있게 하기도 하였었습니다.

 

종중의 대표자와 주소가 변경된 경우에는 신대표자가 종중의 정관 기타 규약이나 결의서 등 종중 대표자의 변경을 증명하는 서면을 첨부하여 등기명의인의 표시변경등기를 할 수 있습니다.