세법·세제정책

한남뉴타운퍼스트부동산 2015. 8. 18. 14:52

 다주택자의 거주주택 비과세전략

 

서울 성북구에 거주하고 있는 서기창씨는 현재 2주택자에 해당한다. 이 중 한 채는 부부가 거주하고 있고 다른 한 채는 월세 100만원을 받고 있다. 서씨는 현재 살고 있는 주택을 처분하여 나온 자금을 가지고 평수를 줄여 이사를 간 후 남은 자금으로 월세가 나오는 주택을 한 채 더 마련하고자 한다. 하지만 문제는 처분할 때 양도소득세가 많이 나올 것 같다는 것이다. 서씨는 어떤 전력을 마련하는 것이 좋을까?

 


 

문제해결을 위해 서씨가 처한 과세환경부터 분석해 보자.

 

서씨는 현재 1세대가 2주택을 보유하고 있는 상황이다. 서씨는 이 중 거주하고 있는 주택을 처분하려고 한다. 주어진 정보를 토대로 보면 서씨는 1세대 2주택 상태에서 양도하는 것에 해당되어 양도소득세가 다음과 같이 나올 것으로 예상된다.

 

 

양도차익이 무려 6억원에 이르러 장기보유특별공제 30%를 받더라도 세금이 대략 1억 5,000만원 이상 나올 것으로 예상된다. 따라서 양도가액 9억에서 이를 차감하면 7억 5,000만원 정도가 수중에 남게 된다. 그리고 이 금액에서 5억원을 대체거주주택을 매입하는데 2억 5,000만원이 남게 되고 이 금액 범위 내에서 임대주택을 취득할 수밖에 없게 된다.

 


 

그렇다면 대안은 없을까?

 

서씨의 입장에서는 양도소득세가 대략 1억 5,000만원이 나오기 때문에 거주주택을 처분하는 것이 쉽지가 않아 당초 계획 증 소형주택으로 이사를 가는 동시에 남은 자금을 가지고 임대주택을 매입하는 것을 포기할 수도 있는 상황이다. 따라서 이 같은 상황에서는 세금을 절약할 수 있는 방법을 찾는 것이 매우 중요하다. 그렇다면 묘안은 없을까?

 

다음과 같은 두가지 안이 있을 수 있다.

 

첫째, 서씨 입장에서는 A주택에 대해 비과세를 받는 것이 가장 좋으므로 현재의 세법에 규정되어 있는 다양한 비과세 방법을 활용하는 것이다. 즉 서씨는 현재 1세대 2주택을 보유한 상황이므로 다음의 내용중 하나라도 해당사항이 있으면 비과세가 가능하게 된다. 이러한 비과세는 요건만 확인되며 추가적인 조치 없이도 바로 비과세가 적용되므로 가장 좋은 절세방법이 된다.

 

 

물론 이러한 비과세규정을 적용하기 위해서는 세법에서 정하고 있는 요건들을 정확히 이해해야 한다. 예를 들어 B주택이 놀어촌주택이라면 서씨가 그 주택에서 5년 이상 거주를 하였거나 또는 본인명의로 된 1,000㎡ 이상의 농지에서 농사를 짓기 위해 귀농한 주택에 해당되어야 한다. 이외 부수적으로 점검해야 하는 조건들이 있으므로 법조문을 일일이 확인해야 한다.

 

둘째, 앞의 규정에 의해 양도소득세를 비과세 받지 못한다면 대부분 사람들은 과세가 되는 것으로 알고 체념하는 경우가 많다. 하지만 이러한 상황에서 활용할 수 있는 아주 좋은 절세수단이 존재하고 있다. 그것은 바로 임대주택에 대해 사업자등록을 하여 거주주택을 처분하는 것이다. 주택임대사업자등록을 하면 2년 이상 거주한 주택에 대해서는 양도소득세를 비과세해주기 때문이다.

그렇다면 서씨는 어떻게 해야 비과세를 받을 수 있을까? 일단 일반덕인 절차를 알아보고 서씨에게 이를 적용해보자.

 

 

이제 위의 내용을 서씨에게 적용해보자.

사씨가 A주택에서 가족들과 함께 2년 이상 거주했다고 가정한다면 이제 관할 시.군.구청과 관할 세무서에 등록을 해야한다.

- 관할 시.군.군청->서씨가 살고 있는 주소지의 관할 시.군.구청에 임대주택으로 등록한다.

- 관할 세무서->서씨가 살고 있는 주소지의 관할 세무서에 주택임대업으로 사업자등록을 한다. 이때 사업자 유형은 면제사업자가 된다.

 

이렇게 등록이 완료되었다면 이후에 매매계약을 체결하거나 등록일 이전에 매매계약을 하였다면 등록일 이후에 잔듬을 청산한다. 참고로 이렇게 비과세를 받았다면 관한 세무서에 신고는 불필요하나 향후 세무서에서 해명을 요구할 수 있으므로 미리 비과세로 신고할 수 있다.

 


 

증여하여 주택 수를 줄인 추 매도하면 어떻게 될까?

 

위와 같은 방법을 사용할 수 없을 때에는 임대주책을 증여 등을 통해 소유권에서 제외하는 방법으로 비과세를 받을 수 있다. 예를 들어 서씨가 임대주택을 세법상 인전되는 별도의 세대로 되어 있는 자녀 등에게 증여한 후 A주택을 양도하는 경우를 보자. 단, 임대주택의 시가는 3억원이 된다고 하자. 이러한 의사결정을 할 때에는 증여로 인해 발생하는 세금(증여세와 취득세 등)이 절감되는 양도소득세보다 적게 나와야 한다. 서씨의 경우 양도소득세는 대략 1억 5,000만원이 나왔다.

그렇다면 증여세와 취득세는 얼마나 예상이 될까? 증여재산공제는 5,000만원을 적용하고 증여에 따른 취득세는 4%을 적용한다.

 

 

 

이렇게 자녀에 대한 증여를 통해 주택 수가 축소되면 서씨는 양도소득세 1억 5,000만원을 절감하는 대신에 자녀는 5,000만원 정도의 세금을 부담하게 되어 전체적으로 1억원 정도를 절약할 수 있게 된다.

 

하지만 이러한 방법은 증여세 등이 부과되어 세금지출이 발생한ㄷ는 점에서 앞의 비과세를 받는 것에 비해 다소 불리하다. 따라서 이러한 증여를 통한 세금절약법은 주로 임대사업자등록을 할 수 없는 급박한 상황에서 차선책으로 검토할 수 있는 대안이 된다. 참고로 B주택을 먼저 처분한 후 A주택을 처분하여 비과세를 받는 방법도 있을 수 있다. 물론 이때 B주택에 대해서는 양도소득세가 부과되는데 매매차익이 1억원이라면 B주택에 대한 양도소득세는 대략 다음과 같다.

 

 

 

이 모델은 지방소득세를 포함하여 대략 1,600만원을 부담하는 대신 A주택에 대한 비과세를 받는 방식이 된다.

 


주택임대사업자등록은 꼭 해야 할까?

 

주택임대사업자등록은 하지 않아도 세법상 불이익이 없다. 하지만 이를 하는 경우 다양한 세금혜택이 주어지므로 사전에 어떤 실익이 있는지 분석한 후 등록여부를 경정하는 것이 좋을 것으로 보인다. 어떤 실익이 있는지 부터 살펴봐야 한다.

 

먼저, 관할 시.군.구청에 임대주택으로 등록을 하게 되면 신규분양주택(주거용 오피스텔 포함)은 취득세 면제도 가능하고, 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 2호 이상 임대하면 재산세가 50% 감면되는 혜택이 주어지기도 한다, 물론 이러한 지방세를 감면박으면 향후 5년간 의무적으로 임대를 해야한다. 이를 위반 시 감면받은 취득세 등이 추징되기 떄문이다.(단, 임대사업자에게 매도 시에는 예외.)

 

다음으로 관할 세무성 사업자등록을 하게 되면 국세인 종합부동산세를 비과세 받을 수 있고, 거주주택에 대해서는 앞에서 본 것처럼 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 다만, 이러한 혜택을 받은 경우에는 사업자 등록일 이후 5년간 의무적으로 임대해야 한다. 지방세의 경우에는 5년 내에 임대사업자에 대한 매도를 허용하고 있지만 국세의 경우에는 이를 허용하지 않고 있음에 유의해야 한다.

 

한편 사업자등록을 하면 월세소득에 대해서는 과세가 될 수 있고 건강보험료가 부과될 수 있다. 다만, 연간 2,000만원 이하로 발생하면 소득세가 비과세(2017년 이후는 분리과세)되고 건강보험료도 추가로 발생하지 않으므로 안심해도 되나, 이 금액을 초과하는 경우에는 종합과세되는 동시에 건강보험료도 발생할 수 있음에 유의해야 한다.

 

결국 주택임대사업자등록을 하면 좋은 경우는 1. 취득세 감면으 받거나 2. 거주주택에 대한 양도소득세 비과세를 받을 때 정도가 된다. 그 외의 경우에는 생각ㅂ다 실익이 크지 않을 수 있으므로 등록여부는 신중히 결정한ㄴ 것이 좋을 것으로 보인다.

 


 

TIP 거주자의 주택 수에 포함되는 경우와 제외되는 경우

 

주택을 양도하는 경우 거주자의 주택에 포함되는 경우와 포함되지 아니하는 경우를 잘 구별해야 한다. 주택수가 많아지면 양도소득세 비과세 혜택 등이 사라지기 때문이다.

 

 

예를 들어 다음과 같이 주택을 보유하고 있다면 양도소득세 계산 시 거주자의 주택 수는 총 1채에 해당한다.

따러서 3. 주택을 처분하면 비과세가 가능해진다.

 

 

1. 최근의 가면주택은 거주자의 주택 수에서 제외도고 2. 업부용 오피스텔은 주택과 무관하다. 3. 상가겸용주택은 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 크면 전체를 주택으로 보기 때문에 전체에 대해 비과세 적용이 가능하다.(단, 9억원 초과분은 일부과세)

 

글 신방수 / 부동산.상속증여 전문세무사

 

 

 

 

 

 

사업자 정보 표시
| | | 사업자 등록번호 : -- | TEL : -- | 사이버몰의 이용약관 바로가기