한남뉴타운 소식

한남뉴타운퍼스트부동산 2015. 8. 19. 13:12

한남뉴타운 재개발 투자시 유의 사항

 

 

재개발의 상품은 다양하고 복잡하기 때문에 투자시 유의해야 할 사항이 많다.

그중에서도 특히 유의해야 할 사항을 아래와 같이 정리해 본다.

 

 

1.가장 먼저 점검해야 하는것은 개발방식이다.

예상되는 개발방식에 따라 토지의 이용 효율이 다르기 때문이다.

예를 들어 "도시환경정비 사업"으로 개발이 된다면 용적률이 보통 00~800% 수준으로 높기 때문에 "주택재개발 방식"의 용적률 보통 200~250% 수준에 비하면 토지단위 면적당 효용가치는 약2~4배 차이가 난다.

따라서 단위면적당 가격만 고려 한다면 낭패일 것이다.

 

2. 개발 진행 단계를 파악하라.

이를 파악하기 위해서는 구역내 건물 노후도등을 파악 한다든지 해당 지자체에 문의 추진위원회나 조합에 문의하여 확인해야 한다.

왜냐하면 재개발은 통상 초기부터 약10년 가까운 시간이 필요하기 때문이다.

 

 

3. 입지가 우수한 지역은 개발초기에 투자하라.

반면에 입지가 그다지 뛰어나지 않은 지역은 초기에 투ㅏ후 처분하고 타지역으로 이동 투자를 하는게 유리하다.

그 이유는 일반적으로 조합원 분양가는 지역에 상관없이 유사한 수준이지만 입주 후 아파트 시세는 입지에 따라 현격한 차이를 보이고 있기 때문이다.

 

4. 법에 의거한 분양 자격을 확인하라.

법에 규정된 분양자격은 주택 건물 소유자는 무조건 있다. 그러나 토지만 소유한 자는 면적제한이 있기 때문이다.

법적인 분양자격이 있다면 권리가액이 낮아도 현금 청산 우려는 없다.

 

 

5. 반드시 현장 확인을 하라.

예를 들어 지목은 대지 이지만 현재 사용상태가 도로라면 사도로 인정을 받아 권리가액 평가시 1/3 수준으로 낮게 평가를 받는다. 또한 온전한 한필지내에 건물이 있더고 하여도 그 필지의 일부가 도로로 이용되고 있다면 이 또한 도로로 평가한다.

 

6. 개발 초기 단계에는 건물상태를 확인하라.

장기간 소요되기 때문에 임대차와 유지, 수리비용등을 고려해야 한다. 그러나 개발 후반부라면 그리 중요하지 않다.

 

 

 

 

7. 단독주택이나 나대지를 구입할 경우에는 공시지가를 의사결정 기준으로 삼아라.

감정평가시 아래도 공시지가 기준에서 감정평가가 이루어 지기 때문이다.

 

8. 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)에 투자할 경우에는 공동주택 공시가격을 의사결정 기준의 보조지표로 활용한다.

납주 기준이 되는 공시가격을 무시할 수가 없기 때문이다.

 

 

9. 수지분석을 반드시 하라.

 

 

 

 

 

 

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