외국인의 부동산 취득 절차

 I. 개 요

1.외국인 토지취득 자유화

●외환위기 이후 급격히 위축된 부동산시장의 활성화와 외자유치의 필요성에 의해 그동안 폐쇄적으로 운영되어 오던 국내 부동산 시장을 전면적으로 개방

●종전 외국인들은 행정기관의 허가를 받아 실수요 범위 내의 토지만을 취득할 수 있었으나, 외국인토지법의 전면 개정으로 신고만으로 용도에 관계없이 국내토지 취득 가능

●다만, 군사시설보호구역ㆍ문화재보호구역ㆍ생태계보존지역내의 토지 그리고 군사목적상 필요한 일부 섬지역의 토지취득은 예외적으로 사전허가를 요하고 있음 (외국인토지 법 제4조)

●국내인에게 적용되는 토지취득 및 이용 ·개발에 따르는 규제는 외국인에게도 동일하게 적용됨

2. 기타 부동산관련 개방 내용

●건물임대 · 분양공급업과 토지임대 · 개발공급업도 ‘98.4., '98.5. 각 개방함으로써 외국인들이 아무런 제한없이 국내에서 관련 업종을 영위할 수 있게 됨

●토지공사, 지방자치단체 등 일부 단체만 가능하였던 택지개발공급업도 ‘99.4. 택지개발촉진법 개정으로 외국인을 포함한 민간사업자도 참여할 수 있게 됨

●'98.9 부동산중개업법 개정으로 외국인도 부동산중개업 등록 가능

●'99.6 주택건설촉진법시행규칙 개정으로 20세대 이상의 외국인전용 공동주택단지 건설·공급 가능

3. 부동산관련 주요 규제완화

●토지시장 활성화 : 토지거래 허가구역 해제, 택지소유상한제 폐지

●주택시장 활성화 : 아파트 재당첨 제한기간 단축, 아파트 분양권 전매제한 완화, 아파트 분양가 자율화, 임대주택 조기분양 허용 등

II. 외국인 토지취득제도

●외국인이 국내 토지를 취득할 경우 적용되는 관련 법규정은 크게 세가지가 있음
(부동산등기법등 국내인과 동일하게 적용되는 법규정은 제외)

● 따라서, 외국인이 토지를 취급하는 목적 및 국내거주 여부에 따라 적용되는 법률이 서로 상이 할 수 있는데 예를 들면,

외국인토지취득 관련 법률

Ⅲ. 유형별 외국인 부동산취득절차

1. 외국인 투자기업

  가. 형태

●외국인이 국내에서 영리활동을 하기 위하여 외국인투자촉진법에 따라 국내법인(외국인투자기업)을 설립하고 해당 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우 (ex: 업무용빌딩 매입, 공장용지 취득 등)

※ 국내에 지점을 설립할 경우는 외국환은행에 지점설립신고를 하고 지점 등기후 지점 명의로 부동산을 매입하면 됨 (외국인투자촉진법 적용 안됨)

  나. 적용법률

외국인토지법, 외국인투자촉진법, 부동산등기법

  다. 부동산 취득절차

●토지취득신고

● 부동산등기

2. 거주 외국인

  가. 형태

●거주 외국인의 주거용 아파트 구입, 외국법인의 국내지점에 의한 부동산 취득 등 거주 외국인의 부동산 취득

●거주외국인의 경우 외국환거래법상의 신고절차없이 매매계약후 60일 이내 관할 시 ·군 ·구청에 신고(토지취득신고)하고 소유권이전 등기를 하면 됨

  나. 적용법률

●외국인토지법, 부동산등기법

  다. 부동산 취득절차

●토지취득신고

●부동산등기

3. 비거주 외국인

  가. 형태

●외국법인의 국내 부동산 취득 등 외국환거래법상 비거주 외국인의 국내 부동산취득

●비거주외국인의 경우 원칙적으로 부동산 취득자금 반입시 외국환거래법에 따라 외국환은행장에게 먼저 ‘부동산취득신고’를 하여야 하며 이후 부동산이 토지일 경우 외국인토지법에 따른 ‘토지취득신고’를 관할 시 · 군 · 구청에 하고 소유권이전 등기절차에 들어가면 됨

  나. 적용법률

●외국인토지법, 외국환거래법, 부동산등기법

  다. 부동산 취득절차

● 부동산 계약체결

● 부동산취득 신고

● 토지취득 신고

● 부동산등기용 등록번호 신청

● 부동산 등기

4. 영주권자

  가. 형태

●영주권자는 대한민국 국적을 보유하고 있으므로 국내 부동산 취득시 토지취득 신고대상에서 제외되며, 또한 국내 거주와 관계없이 외국환거래법상의 부동산취 득신고 대상에서도 제외됨

●영주권자의 주민등록이 존치할 경우에는 국내인과 동일하게 부동산을 등기할 수 있으나 말소된 경우에는 부동산등기용 등록번호를 별도로 발급받아야 함

※ 재외동포중 외국 시민권자는 영주권자와는 달리 외국인토지법상 외국인에 해당 되므로 토지취득신고를 하여야 하고 또한 시민권자가 비거주자에 해당되는 경우 에는 외국환거래규정에 의한 신고를 하여야 국내부동산을 취득할 수 있음

  나. 적용법률

● 부동산등기법

  다. 부동산 취득절차

● 부동산등기용 등록번호 신청 (주민등록번호가 말소된 경우)

● 부동산등기