부동산서식外

zipnekr 2011. 3. 16. 14:23

외국인의 부동산 취득 절차

외국인의 부동산 취득 절차

 I. 개 요

1.외국인 토지취득 자유화

●외환위기 이후 급격히 위축된 부동산시장의 활성화와 외자유치의 필요성에 의해 그동안 폐쇄적으로 운영되어 오던 국내 부동산 시장을 전면적으로 개방

●종전 외국인들은 행정기관의 허가를 받아 실수요 범위 내의 토지만을 취득할 수 있었으나, 외국인토지법의 전면 개정으로 신고만으로 용도에 관계없이 국내토지 취득 가능

●다만, 군사시설보호구역ㆍ문화재보호구역ㆍ생태계보존지역내의 토지 그리고 군사목적상 필요한 일부 섬지역의 토지취득은 예외적으로 사전허가를 요하고 있음 (외국인토지 법 제4조)

●국내인에게 적용되는 토지취득 및 이용 ·개발에 따르는 규제는 외국인에게도 동일하게 적용됨

종전

개방 내용

외국인
개인

- 국내거주자로서 체류상한이 5년인 'F-2비자' 소시자에 한해
- 200평이하의 주거용지와 50평이하의 상업용지 취득 허용

- 비거주자를 포함한 모든 외국인의 토지취득 허용
- 토지용도와 면적제한 등 모든 제한 폐지

외국 법인

- 업무용 토지로서
- 공장용지ㆍ사무소용지 등 특정 용도에 한해 취득 허용

- 비업무용 토지 취득 허용
- 토지용도 제한 등 모든 제한 폐지

처리절차

- 계약체결전 시ㆍ도지사의 사전 허가

- 계약체결후 60일이내 시ㆍ군ㆍ구청장에게 신고 (즉시 처리)

2. 기타 부동산관련 개방 내용

●건물임대 · 분양공급업과 토지임대 · 개발공급업도 ‘98.4., '98.5. 각 개방함으로써 외국인들이 아무런 제한없이 국내에서 관련 업종을 영위할 수 있게 됨

●토지공사, 지방자치단체 등 일부 단체만 가능하였던 택지개발공급업도 ‘99.4. 택지개발촉진법 개정으로 외국인을 포함한 민간사업자도 참여할 수 있게 됨

-

단독 사업추진은 불가능하고 국가, 지자체, 토지공사, 주택공사, 지방공사 등과 공동으로 출자하여 설립한 법인형태로 사업참여 가능 (지분비율 50%미만)

●'98.9 부동산중개업법 개정으로 외국인도 부동산중개업 등록 가능

●'99.6 주택건설촉진법시행규칙 개정으로 20세대 이상의 외국인전용 공동주택단지 건설·공급 가능

 

종 전

개 방 내 용

건물임대 및 분양공급업

외자도입비율이 50%이하 인 법인에 한해 허용

'98. 4. 전면 허용

토지임대 및 개발공급업

불 허

'98. 5. 전면 허용

부동산중개업

불 허

'98. 9 전면 허용

택지개발공급업

불 허

- '99. 4. 사업참여 가능
- 지자체, 토지공사 등과 공동 출자하여 설립한 법인형태로가능 (지분 50% 미만)

3. 부동산관련 주요 규제완화

●토지시장 활성화 : 토지거래 허가구역 해제, 택지소유상한제 폐지

●주택시장 활성화 : 아파트 재당첨 제한기간 단축, 아파트 분양권 전매제한 완화, 아파트 분양가 자율화, 임대주택 조기분양 허용 등

종전

완화 내용

토지거래 허가구역 해제

고속철도 · 신공항 건설지역 등 대규모 개발 사업지역을 「 토지거래허가구역」으로 지정

'98. 4.20 이후 해제
※ '98.11.25부터 그린벨트지역을 거래허가지역으로 신규지정

택지소유 상한제 폐지

서울 · 부산 등 7대 대도시내에서 개인이 200평이상 보유하거나 법인이 비업무용택지를 보유할 경우 부담금 부과

「택지소유상한에 관한 법률」을 폐지 ('98.9)하여 규모와 용도에 관계없이 취득 가능

II. 외국인 토지취득제도

외국인이 국내 토지를 취득할 경우 적용되는 관련 법규정은 크게 세가지가 있음
(부동산등기법등 국내인과 동일하게 적용되는 법규정은 제외)

-

외국인토지법:

외국인의 국내토지취득에 관한 일반적인 사항을 규정

-

외국인투자촉진법 :

외국인투자촉진법상의 외국인투자기업으로 등록 이후 국내 토지를 매입할 경우 외국인투자신고절차 및 조세감면, 국유재산매각 등에 있어서 혜택 부여에 관한 내용

-

외국환거래법:

외국인의 국내부동산매입과 관련된 외국환의 유출입에 관한 사항을 규정

● 따라서, 외국인이 토지를 취급하는 목적 및 국내거주 여부에 따라 적용되는 법률이 서로 상이 할 수 있는데 예를 들면,

-

거주 외국인이 주거목적으로 국내에서 주택을 구입할 경우는 외국인토지법에 규정 된 토지취득신고만 하면 될 것이나,

-

비거주 외국인이 국내에서 부동산을 취득할 경우에는 외국인토지법상의 토지취득신고 뿐만 아니라 외국환 유입에 따른 외국환거래법상의 부동산취득신고를 하여야 하고,

-

영리목적으로 국내에 법인을 설립한 후 토지를 취득하는 경우라면, 외국인투자촉진법에 규정된 외국인투자신고 및 외국인투자기업등록를 마치고 토지취득신고를 한 후 국내 토지를 취득하여야 함

외국인토지취득 관련 법률

 

외국인토지법

외국인투자촉진법

외국환거래법(부동산)

대 상

외국인(외국국적개인, 외국법인, 외국인이 지분의 50%이상을 소유한 국내법인)
※ 영주권자 제외

외국인(외국국적개인, 외국법인) ※ 영주권자 포함

비거주자
※ 영주권자의 경우 비거주자에 해당되나 부동산취득신고대상에선 제외

주 요
내 용

외국인이 국내에서 토지를 취득할 경우 일정한절차에 따라 신고를 하여야 함
(토지취득신고)

동법에 규정된 외국인투자에 해당되는 경우 일정한 절차에 따라 투자신고를 하여야 함
(외국인투자신고)

비거주자가 국내부동산 또는 이에 관한 권리를 취득할 경우 일정한 절차에 따라 신고를 하여야 함
(부동산취득신고)

신고기관 및
시 점

- 토지소재지 시군 구청 지적과
- 계약체결일부터 60일 이내

- 외국환은행본·지점, KISC
- 투자자금 반입이전

- 외국환은행 본·지점
- 부동산 취득자금 인출시

Ⅲ. 유형별 외국인 부동산취득절차

- 외국인이 국내에서 토지를 취득할 경우 그 취득 목적,국내 거주 여부, 개인인지 법인인지에 따라 적용되는  법령 및 절차가 상이함

- 외국인이 국내의 부동산을 취득하는 유형을 다음과 같이 4가지로 나누어 살펴보고자 함.

●외국인투자기업 : 외국인이 영리활동을 위하여 국내에 법인을 설립하고 해당 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우

●거주 외국인 : 외국법인의 국내지점 명의로 부동산을 취득하는 경우 등

●비거주 외국인 : 외국법인 명의로 부동산을 취득하는 경우 등

●영주권자

1. 외국인 투자기업

  가. 형태

외국인이 국내에서 영리활동을 하기 위하여 외국인투자촉진법에 따라 국내법인(외국인투자기업)을 설립하고 해당 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우 (ex: 업무용빌딩 매입, 공장용지 취득 등)

    ※ 국내에 지점을 설립할 경우는 외국환은행에 지점설립신고를 하고 지점 등기후 지점 명의로 부동산을 매입하면 됨 (외국인투자촉진법 적용 안됨)

  나. 적용법률

외국인토지법, 외국인투자촉진법, 부동산등기법

  다. 부동산 취득절차

부동산 계약체결

토지취득 신고

소유권 이전등기

●토지취득신고

신고기간 : 계약체결일부터 60 일이내

신고관청 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과

구비서류 : 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본

 

 

외국인투자비율이 50%이상인 경우만 해당
(외국인토지법은 외국인투자비율이 50%미만인 외투기업은 외국인으로 규정하고 있지 않기 때문임.)

● 부동산등기

등기기간 :

계약체결일 (잔금지급일 )부터 60 일내

등기관청 :

토지소재지 관할 등기소

구비서류 :

법인등기부등본(개인인 경우 외국인등록증사본 ), 등기신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등 ), 등기권리증, 부동산등기부등본

 

대리인신청시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요

2. 거주 외국인

  가. 형태

●거주 외국인의 주거용 아파트 구입, 외국법인의 국내지점에 의한 부동산 취득 등 거주 외국인의 부동산 취득

●거주외국인의 경우 외국환거래법상의 신고절차없이 매매계약후 60일 이내 관할 시 ·군 ·구청에 신고(토지취득신고)하고 소유권이전 등기를 하면 됨

  나. 적용법률

외국인토지법, 부동산등기법

  다. 부동산 취득절차

부동산 계약체결

토지취득 신고

소유권 이전등기

토지취득신고

신고기간 : 계약체결일부터 60 일이내

신고관청 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과

구비서류 : 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본

●부동산등기

등기기간 :

계약체결일(잔금지급일 )부터 60 일내

등기관청 :

토지소재지 관할 등기소

구비서류 :

외국인등록증사본(지점인경우 지점등기부등본), 등기신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본

 

대리인신청시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요

3. 비거주 외국인

  가. 형태

외국법인의 국내 부동산 취득 등 외국환거래법상 비거주 외국인의 국내 부동산취득

●비거주외국인의 경우 원칙적으로 부동산 취득자금 반입시 외국환거래법에 따라 외국환은행장에게 먼저 ‘부동산취득신고’를 하여야 하며 이후 부동산이 토지일 경우 외국인토지법에 따른 ‘토지취득신고’를 관할 시 · 군 · 구청에 하고 소유권이전 등기절차에 들어가면 됨

  나. 적용법률

외국인토지법, 외국환거래법, 부동산등기법

  다. 부동산 취득절차

부동산 계약체결

토지취득 신(외국환 거래법)

부동산취득 대금지급


토지취득신고(외국환 거래법)

부동산등기용 등록번호신청

소유권 이전등기

● 부동산 계약체결

          ※ 입국전 준비서류

-

개인:

본국 관공서에서 발급하는 거주사실증명서 또는 본국의 공증기관에서 공증한 주소 증명서

-

법인:

법인을 증명할 수 있는 서류 (본국에서 발생, 주소기재) 또는 본국 공증기관에서 공증을 받은 주소 증명서

● 부동산취득 신고

신고시점:

부동산취득자금 인출시

신고기관:

외국환은행 본 ·지점

구비서류:

부동산취득계약서, 부동산감정서 또는 공시지가 확인서, 부동산등기부등본

유의사항:

-

부동산뿐만 아니라 이에 관한 권리(물권, 임차권 등)를 취득하는 경우에도 신고하여야 함

-

부동산처분대금 해외송금시 동 신고서를 송금은행에 제출하여야만 처분대금 송금가능

● 토지취득 신고

신고기간 : 계약체결일부터 60 일이내

신고관청 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과

구비서류 : 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본

● 부동산등기용 등록번호 신청

비거주 외국인 개인

-

신청기관 : 서울 출입국관리사무소

-

구비서류 : 토지취득신고필증, 여권사본

비거주 외국인 법인

-

신청기관 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과

-

구비서류 : 토지취득신고필증, 당해 국가(주한 대사관 포함)에서 발급한 법인등록 ·
                     대표자 · 대표자주소지 증명 서류 등

대리인 신청의 경우 : 대리인 국적확인용 신분증, 본국 공증기관에서 공증받은 위임장

● 부동산 등기

등기기간:

계약체결일(잔금지금일)부터 60 일이내

등기기관:

토지소재지관할 등기소

구비서류:

주소증명서 및 부동산 등기용등록증명서, 등기신청서, 등기원인 증명서류(검인예약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본

※ 위임시에는 본국 공증기관에서 공증받은 위임장 필요

4. 영주권자

  가. 형태

영주권자는 대한민국 국적을 보유하고 있으므로 국내 부동산 취득시 토지취득 신고대상에서 제외되며, 또한 국내 거주와 관계없이 외국환거래법상의 부동산취 득신고 대상에서도 제외됨

●영주권자의 주민등록이 존치할 경우에는 국내인과 동일하게 부동산을 등기할 수 있으나 말소된 경우에는 부동산등기용 등록번호를 별도로 발급받아야 함

※ 재외동포중 외국 시민권자는 영주권자와는 달리 외국인토지법상 외국인에 해당 되므로 토지취득신고를 하여야 하고 또한 시민권자가 비거주자에 해당되는 경우 에는 외국환거래규정에 의한 신고를 하여야 국내부동산을 취득할 수 있음

  나. 적용법률

부동산등기법

  다. 부동산 취득절차

부동산등기용 등록번호 신청 (주민등록번호가 말소된 경우)

신고기관 : 서울지방법원 등기과

구비서류 : 주소지 증명서 또는 거주사실증명서 (재외국민등록증으로 대체 가능)

● 부동산등기

등기기간 :

계약체결일 (잔금지급일 )부터 60 일내

등기기관:

토지소재지 관할 등기소

구비서류 :

주소지 증명서 또는 거주사실증명서, 등기 신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등 ), 등기권리증, 부동산등기부등본 등

 

주소지증명서 : 재외공관발행 재외국민거주사실증명서

 

대리인신청시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요